M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году — особенности

Собственник воспользоваться вычетом, чтобы погасить налог при продаже, в случае, когда купил, а затем продал одну и ту же квартиру за те же деньги. Это и есть собственно взаиморасчет, так как здесь действует вычет на сумму затрат.

Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости

Приобретая новую квартиру, собственник получает право на налоговый вычет. Продав старую, он должен уплачивать налог на доход, за исключением:

  • Совершения альтернативной сделки – т.е. новое жилье равно о стоимости старому.
  • Владение старой квартирой больше 5 лет (в отдельных случаях более 3 лет).

Но если новая квартира была дороже старой, и срок владения старой менее 5 лет, то НК РФ предусмотрел уменьшение налоговой ставки.

Когда можно воспользоваться двумя вычетами

Собственники могут одновременно использовать два вычета согласно пп.1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Нужно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, который был получен при продаже жилья, на сумму вычета при покупке новой квартиры. При этом должны соблюдаться условия:

  • Покупка оформление должно быть в том же году, что и продажа предыдущего жилища.
  • Новое жилье куплено раньше, чем продано старое.
  • Ранее вычет на покупку недвижимости не применялся.
  • Не вычерпан лимит (2 млн руб.).
  • Жилье куплено у чужих людей.

Имущественный вычет при продаже применим даже у тех граждан, кто не работает: пенсионеры, нетрудоустроенные и предприниматели на УСН. Так как они тоже получают доход, реализовав свое жилье.

В каких случаях взаимозачет в платежном периоде не учитывается

На взаиморасчет при продаже и покупке квартиры в одном году могут рассчитывать только работающие граждане РФ, доход которых облагается по ставке в 13%. Но нужно учитывать следующие моменты:

  • Если собственник уже применял налоговый вычет на покупку квартиры, полностью его выбрав, то получить новый он не сможет.
  • Должно быть законное право на вычет: договор купли-продажи или акт-приема-передачи квартиры в новостройке, зарегистрированные в нужном налоговом периоде, а так же налогооблагаемые доходы (13%).
  • Иногда при продаже в расчет берут кадастровую стоимость жилья (214.10 НК РФ) и учитывают понижающий коэффициент – поэтому разница может быть ощутимой.

Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья

Налоговый кодекс разрешает воспользоваться только одним видом вычета для конкретной операции. Первый вычет в 1 млн. рублей полагается продавцу жилья, но вместо него можно уменьшить доход от продажи на стоимость нового жилища. Это выгодно, если разница между стоимостью двух квартир выше 1 млн. руб.

Для доказательства потребуется:

  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка о получении средств, чеки или квитанции.

Покупатель также может применить вычеты из расчета, если новое жилье дороже старого, но не более чем на 2 млн. рублей.

Схема взаимозачета

В типовой сделке с новостройкой участвуют три стороны:

  • клиент;
  • агентство недвижимости;
  • застройщик.

Допустимо заключение договора только с риэлтором при наличии соответствующих полномочий от компании – владельца квартир в новостройке. Обычная схема:

  1. Стоимость понравившегося жилья фиксируют на 3-4 месяца.
  2. Агентство оценивает старую недвижимость, занимается ее продажей.
  3. После реализации – вырученная сумма переводится на счет застройщика.
  4. Новостройка по взаимозачету оформляется на клиента с регистрацией собственности в «Росреестре».

По срокам – некоторые агентства (застройщики) предлагают год и более на поиск покупателей. Однако в таких случаях исключить изменение стоимости не получится. Обычно в договорах учитывают инфляцию на базе действующей ставки Центробанка с повышающим коэффициентом. При уменьшении сроков до 1-2 месяцев для быстрой реализации своей квартиры придется пойти на значительный дисконт от среднего уровня в соответствующем сегменте рынка.

Читайте так же:
Бланк финансовая выписка из лицевого счета образец

В более сложных схемах добавляют внешнее финансирование – займы по ипотеке. Для первичного взноса используют сумму, полученную после продажи старой квартиры. Новостройка выкупается полностью, однако распоряжаться покупкой без ограничений можно будет только после погашения ипотеки и снятия залога в ЕГРН.

Лимиты вычетов при покупке и продаже квартиры?

Для начала рассмотрим каждый лимит в отдельности.

1. Лимит вычета при покупке квартиры равен 2 млн. руб., т. о. вы сможете вернуть 13 % от расходов (при стоимости квартиры менее 2 млн. руб.) или 260 000 руб., (если жилье вы купили за большую сумму).

Если квартиру вы купили в ипотеку, то дополнительно к вычету, указанному выше, вы можете оформить вычет за уплаченные проценты по ипотеке (именно за фактически уплаченные, а не за всю сумму долга). Лимит этого вычета равен 3 млн. руб., значит, если вы заплатите банку процентов в сумме менее 3 млн. руб, вы сможете вернуть 13 % от этой суммы. А если ровно 3 млн. руб. и больше, то только 390 000 руб.

2. Вычет при продаже жилья равен 1 млн. руб. На практике это означает, что от суммы дохода, полученного при продаже, вы должны отнять вычет и с разницы рассчитать налог к уплате. Второй вариант — уменьшить доходы от продажи на расходы при покупке возможен только в том случае, когда вы покупали это имущество и можете подтвердить расходы документально.

Напомним, что налог от продажи придется платить в том случае, когда вы были собственником имущества менее предельного минимального срока владения (таким сроком может быть 3 или 5 лет в зависимости от способа получения недвижимости).

КАК РАССЧИТАТЬ ВЗАИМОЗАЧЕТ НАЛОГОВ ПРИ ПРОДАЖЕ И ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ОДНОМ ОТЧЁТНОМ ПЕРИОДЕ

Наши юристы бесплатно проконсультируют Вас по следующим вопросам:

  • Правовой анализ ситуации
  • Заявления, жалобы, претензии
  • Судебные документы
  • Письменные консультации

Интересует такой вопрос: продаём квартиру в 2014г., в собственности менее 3-х лет, 2 собственника (по 1/2 доли на каждого) стоимостью 3 000 000 руб., одновременно покупаем дом стоимостью 3 300 000 руб.
Можем ли претендовать на взаимозачёт по выплате 13% налога? Он платится в равных долях на каждого из собственников? В таком случае дом оформлять правильнее на одного человека или на двоих, и связано ли это как то с выплатой и возмещением 13%?.
Если все операции происходят в одном календарном периоде, какие документы подтверждают, что и продажа квартиры и покупка дома были совершены в один отчётный период (договора купли-продажи или регистрация в ФРС).
И, если возможно, сделайте расчёт.

С уважением, Елена.

Елена

Вы не написали за сколько Вы купили проданную квартиру, и есть ли у Вас платежные документы.

Предположим, что купили Вы квартиру за 2 000 000 рублей, тогда расчет будет следующий:

3 000 000 — 2 000 000 = 1 000 000 — налогооблагаемая база
1 000 000 х 13% = 130 000 руб — уплатить в бюджет
130 000 : 2 = 65 000 руб — должен уплатить каждый из собственников пропорционально своей доле

но при покупке дома в совместную собственность тоже в этом же году (свидетельство о собственности должно быть датировано одним годом с договором купли-продажи квартиры), тогда можно произвести взаимозачет:

Читайте так же:
Каковы заработки у адвокатов

3 300 000 : 2 = 1 650 000 — налогооблагаемая база каждого собственника
1 650 000 х 13% = 214 500 руб — налоговый вычет к возврату
214 500 — 65 000 = 149 500 руб — к возврату после взаимозачета

Но если квартира Вам досталась по наследству или в дар, то вычет предоставляется в размере 1 000 000 рублей.

3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000 — налогооблагаемая база после льготы в 1 млн. руб.
2 000 000 : 2 = 260 000 руб — к уплате в бюджет на двоих
260 000 : 2 = 130 000 руб — к уплате в бюджет на каждого собственника

3 300 000 : 2 = 1 650 000 — налогооблагаемая база каждого собственника
1 650 000 х 13% = 214 500 руб — налоговый вычет к возврату
214 500 — 130 000 = 84 500 руб — к возврату после взаимозачета

Марина

здравствуйте! помогите посчитать взаимовычет. дом в собственности менее трех лет. куплен за 1650000 в 2013 году. 2 собственника по 1/2 доли (муж и жена). в 2015 году продали дом за 2300000 и купили квартиру за 3300000. муж воспользовался изначально уже вычетом при покупке дома.а жена нет. как рассчитать взаимовычет?

Любовь

В декларации супруга будет отражена продажа и имущественный вычет по продаже в размере 1/2 от стоимости покупки.
2 300 000 х 1/2 — 1 650 000 х 1/2 = 325 000 рублей.
Налог:
325 000 х 13% = 42 250 рублей.

В декларации супруги будет отражена продажа, имущественный вычет по продаже в размере 1/2 от стоимости покупки, а также имущественный вычет по покупке квартиры в размере максимального вычета 2 000 000 рублей.
2 300 000 х 1/2 — 1 650 000 х 1/2 — 2 000 000 = — 1 350 000 рублей.
Минус означает, что налога к уплате нет, наоборот, Вы сможете вернуть из бюджета 13% от суммы 1 350 000 рублей.Если в этот же год был налогооблагаемый доход, то Вам следует указать данные в декларации. В зависимости от суммы уплаченного в бюджет НДФЛ в декларации будет расчитан возврат. При образовании остатка имущественного вычета, он переносится на последующие налоговые периоды. В последующие годы нужно будет подавать декларации с целью возврата НДФЛ по имущественному вычету. Декларации подаются по мере уплаты НДФЛ до полной выплаты Вам суммы 13% от 1 350 000 рублей (175 500 рублей).

Добый день! Хочу узнать, если я в одном отчетном периоде купила квартиру за 2,4млн, пррдала ее за 2,4 млн, и снова купила,но уже за 2,7 млн. Должна ли я буду что то уплатить в казну? И могу ли я получить налоговый вычет, если я официвльно не работаю уже 8месяцев?

Любовь

Налога к уплате в Вашем случае не возникает.
Однако Вы обязаны заполнить и подать декларацию в налоговую инспекцию по окончании года, в котором был получен доход. Так как Вы являлись собственником квартиры менее минимального срока (5 лет), то подача декларации обязательна.
В декларации следует отразить сумму полученного дохода от продажи квартиры — 2 400 000 рублей.
Вы имеете право применить имущественный вычет по продаже (согласно п.2, ст. 220 НК РФ) в размере суммы фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, затраченных на приобретение квартиры, а именно — 2 400 000 рублей.
Итого получится:
2 400 000 — 2 400 000 = 0.
Налога к уплате не будет, налог — 0 рублей.
Срок подачи декларации до 30 апреля года следующего за годом продажи. Если продали в 2017 году, значит срок подачи — до 30 апреля 2018 года. Бланки декларации за 2017 год выходят под конец года (2017) или в начале следующего (2018).
Вместе с декларацией следует подать копии платежных документов по покупке квартиры и копии договора приобретения.

Читайте так же:
Как распределить наследство после смерти

Приобретая имущество в свою собственность, Вы получаете право на имущественный вычет. Реализовать его можно только при наличии налогооблагаемого дохода начиная с года получения права на вычет.
Так как в том году, в котором Вы приобрели объект недвижимости (квартира за 2 400 000 или за 2 700 000 рублей), Вы не работали (нет дохода — нет отчислений НДФЛ), то оформлять имущественный налоговый вычет за этот год не возможно. В последствии при появлении у Вас дохода Вы сможете начать получать вычет, даже если это случится через 2 года, через 5 или через 10. Право на имущественный вычет не имеет сроков давности для его получения.

Добрый вечер, помогите расчитать налог. В собственности квартира в равных долях на 2 человек (один собственник несовершеннолетний ребенок), квартира была приватизирована, договор приватизации от 20 декабря 2016 года, право собственности от 13 февраля 2017. В данный момент продаём за 4 120 000, в этом же месяце покупаем другую квартиру за 4 200 000. Какой налог я должна буду заплатить после взаимозачета?

Любовь

Вы продаете имущество, которое находилось в собственности менее минимального срока (3 года в данном случае). Согласно Налоговому Кодексу Вы обязаны отчитаться перед налоговой о полученном доходе.
Доход в случае продажи долевого имущества будет рассчитываться на каждого собственника согласно размера доли, если в договоре не указано иное (Суммы дохода могут быть распределены между собственниками иначе, не согласно долям).
В декларации Вы имеете право применить имущественный вычет по продаже (согласно п. 2 ст. 220 НК РФ). Размер вычета составляет 1 000 000 рублей, так как квартира приватизирована. Вычет применяется на весь объект целиком в случае, если квартира продается одним договором.
Либо Вы можете продать разными договорами, тогда каждый собственник применит вычет в размере 1 000 000 рублей (согласно пп.3, п.2, ст. 220 НК РФ).
Так как в этом же году приобретаете другой объект, и ранее не заявляли на имущественный вычет по покупке, то можете реализовать свое право.
Имущественный вычет по покупке предоставляется размере не более 2 000 000 рублей на собственника. При стоимости квартиры 4 200 000 рублей, каждый собственник имеет право на имущественный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Расчет для взрослого собственника:
4 120 000 х 1/2 (доход от продажи квартиры согласно доли) — 1 000 000 х 1/2 (имущественный вычет по продаже с учетом доли) — 2 000 000 (имущественный вычет по покупке) = — 440 000 рублей

Минус означает, что налога к уплате не возникает.
Наоборот, у Вас есть возможность вернуть 13% от суммы 440 000 рублей (остаток имущественного вычета по покупке).
Чтобы получить возврат, Вам нужно внести в декларацию данные о доходах за 2017 год согласно справке 2-НДФЛ или другим документам, если были иные доходы, облагаемые по ставке 13%.
Оригинал 2-НДФЛ или др. документы, подтверждающие доходы, предоставляются в налоговую инспекцию.

Читайте так же:
Декретный отпуск для мужчин: как мужчине уйти в декретный отпуск

Если доход за 2017 год 440 000 рублей и более, сумма возврата составит:
440 000 х 13% = 57 200 рублей

Несовершеннолетний также получает право на имущественный вычет по покупке. И Вы, как законный представитель ребенка, имеете право внести в декларацию данные об этом вычете, и таким образом ребенок реализует свое право на вычет.
Так как данное право дается один раз в жизни, возможно, следует дать ребенку возможность в будущем реализовать свое право самостоятельно, а сейчас не брать в расчет вычет по покупке.
Расчет для несовершеннолетнего:
4 120 000 х 1/2 (доход от продажи квартиры согласно доли) — 1 000 000 х 1/2 (имущественный вычет по продаже с учетом доли) =1 560 000 рублей.
Налог:
1 560 000 х 13% = 202 800 рублей.
Налог уплачивается до 15 июля 2018 года.

Декларации по продаже следует подавать до 30 апреля 2018 года. К декларации потребуется приложить копии документов по продаже и покупке — копии договоров, копии платежных документов, выписка из ЕГРН о новом объекте и пр.документы.

Отмечу также такую возвможность:
имуществество приобретается в собственность несовершеннолетнего один из родителей.
Так как Вы по этому объекту получаете имущественный вычет за себя, то второй родитель-супруг может получить имущественный вычет за долю ребенка (даже при том, что в документах по покпе нигде не значится). Потребуется копия свидетельства о браке, копия свидетельства о рождении. При этом будет считаться, что свое право реализует именно взрослый, а у ребенка в будущем остается право на имущественный вычет по покупке (но уже по другому объекту, который он сам приобретет).

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:

  • недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
  • если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
  • если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
  • квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

Фото:Кирилл Кухмарь/ТАСС

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ , который должны заплатить.

Читайте так же:
Как подать жалобу в санэпидемстанцию ульяновск

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Взаимозачет НДФЛ на примере

Ваш вычет при покупке квартиры2 000 000 Р
НДФЛ к возврату из бюджета260 000 Р
НДФЛ при продаже квартиры за вычетом расходов на покупку26 000 Р
НДФЛ к уплате в бюджет0 Р
НДФЛ к возврату из бюджета234 000 Р

То есть вы ничего не платите. Но государство вернет вам меньше на начисленную сумму. Если квартиру покупали в браке, можно вернуть не 260 тысяч, а 520 тысяч рублей налога. А по начисленной при продаже сумме провести взаимозачет.

Если у вас ипотека, к вычету можно заявить еще и уплаченные проценты: с них тоже возвращают 13% налога. Если нет права на вычет при покупке квартиры, уменьшайте начисленный налог с помощью расходов на учебу детей, платное лечение или ИИС .

Если вы уже использовали часть вычета, заявите к зачету остаток. Так можно.

Риски при сделке

Прежде чем продавать жильё по взаимозачёту, нужно удостовериться, что строительная фирма надёжна и организована добросовестными учредителями.

Также опасений не должна вызывать риэлтерская компания, выступающая представителем или партнёром застройщика. В случае недобросовестных намерений или халатности учредителей компаний, их клиента могут ждать следующие риски:

  • стоимость квартиры в новостройке может возрасти;
  • в возведённом здании могут быть уменьшены площади совместного пользования;
  • могут быть качественно ухудшены жилые помещения или совместно используемые площади;
  • сроки возведения дома могут затянуться.

Самый существенный риск заключается в опасности нарваться на мошенников, которые изымут у граждан квартиры, а затем заморозят строительство и намеренно обанкротятся. Иногда мошенники действуют через подставные фирмы, учредителей которых обнаружить невозможно. Поэтому вся документация должна проверяться как можно более тщательно.

Стать банкротом может даже добросовестный, но не имеющий опыта руководитель строительства. Особенно, если у него имеются ошибки в оформлении документации. Например, при наличии пакета документов на строительство и отсутствии бумаг на оформление земли в собственность или в аренду у муниципалитета, строительство будет заморожено до подготовки нужных договоров. А если это невозможно по тем или иным причинам – строительство будет прекращено.

Чтобы подстраховаться на случай форс-мажора, следует обратить внимание на рекомендации банков. Если застройщик их имеет, это означает, что его кредиторы в нём уверены и дают дают гарантию безопасности. Если это гарантия от крупного банка – обращаться к такому застройщику безопасно.

При возникновении ситуации, связанной с риском, банк выплатит клиентам застройщика сумму денег, указанную в ДДУ и подтверждённую платёжными документами. Но так как проданное жильё оценивалось ниже рыночной стоимости (иногда на 20-30%), то вернётся только сумма, внесённая по взаимозачёту, а купить на эти деньги равноценную квартиру не удастся.

По взаимозачёту можно продать старую недвижимость, чтобы вложить эти деньги в новое жильё. Для того чтобы такая сделка произошла без сбоев, нужно внимательно проверить застройщика и пакет его документации. Следует учесть все плюсы и минусы такой сделки и свести к минимуму имеющиеся риски.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector