M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Нюансы благоустройства придомовой территории многоквартирного дома

Законодательством РФ определено, что к общему имуществу в многоквартирном жилом доме относятся участок земли, на котором он располагается, включая элементы благоустройства и озеленения, и иные объекты по обслуживанию и эксплуатации дома (гаражи, внутридворовые автостоянки, спортивные и детские площадки в пределах границ указанного участка).

ФЗ-189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в статье 16 устанавливает, что такая территория принадлежит всем жильцам на основании долевой собственности пропорционально занимаемой площади.

Каждая часть прилегающей к дому территории, является составной частью всей домовой территории в целом, предполагая тот факт, что никакая ее часть не может передаваться или продаваться жильцу в единоличное пользование.

Разрешается передача территории собственникам недвижимости, но исключительно на безвозмездной основе.

Обращение в милицию

К придомовой территории многоквартирного дома можно отнести следующие объекты:

  • сам участок земли, на котором расположено строение;
  • элементы озеленения (включая деревья, клумбы, газоны, кустарники, цветы и иные композиции ландшафтного дизайна);
  • спортивные и детские сооружения и площадки;
  • трансформаторные подстанции;
  • парковки и коллективные автостоянки;
  • пожарные проезды;
  • иные объекты, необходимые для комфортных условий проживания жильцов.

Ключевые параметры прилегающих к дому территорий (границы, площадь и другие) отражаются в кадастровом или техническом паспорте объекта.

На основании этих данных управляющими компаниями производится расчет затрат, связанных с благоустройством и уборкой участка. В ситуации, когда необходимые документы не оформлены или оформлены неверно, содержание придомовых территорий берет на себя администрация муниципального образования.

Зачем проводить межевание придомовой территории многоквартирного дома

Цель межевания – это установление границ примыкающей территории и определение конкретной доли каждого владельца помещения в общем долевом владении. Придомовой зоной считается земельный участок, который примыкает к дому. Величина зависит от распоряжения местного муниципалитета.

При выделении учитывается несколько факторов:

  1. общая квадратура жилых помещений;
  2. близость при расположении к другим домам;
  3. наличие государственных объектов или режимных;
  4. городское планирование и архитектура.

Также не последнюю роль играет плотность застройки в регионе, наличие дорог и подъездных путей. Минимальный размер земельного участка аналогичен квадратуре земли, на которой располагается многоэтажка.

Установление границ позволяет:

  • спасти двор от застройки компаниями;
  • возможность законно использовать земельный участок;
  • организовывать дополнительные зоны;
  • платить только за свою территорию;
  • возможность огородить зону с установлением шлагбаума, тем самым ограничить доступ к территории третьим лицам.

Жилищный кодекс регламентирует вопрос о межевании и придомовой территории если возводится новостройка. Закон также распространяется и на вторичный жилой фонд, если граждане решили самостоятельно узаконить территорию и выделить участки для дворовых объектов. Межевание может проводиться только поэтапно по решению на собрании собственников.

Внимание! Если при возведении дома не были установлены границы придомовой территории, то фиксация производится владельцами квартир или же уполномоченными представителями. Для этого подается заявление в местное самоуправление – к примеру, управление муниципальным имуществом.

Перед посещением уполномоченного органа нужно подготовить и провести работы – по расчету площади по соответствующей формуле.

Читайте так же:
Возврат при подоходного налога

Sн – нормы квадратов придомовой зоны;

Sк – общая квадратура всех помещений в многоквартирном доме;

Упзд – удельный показатель земельного соотношения.

При проведении операции под МКД учитывают не только фундамент, но и подвальное помещение, которое считается неотъемлемой частью любого дома. В соответствии с Правилами содержания от 13.08.06 придомовой территорией является:

  1. земля, на которой возвышен дом;
  2. растительные насаждения и иные объекты благоустройства;
  3. места для сушки белья, парковки, спортплощадки и детский инвентарь;
  4. трансформаторные будки и подстанции;
  5. гаражные постройки и пожарные подъезды;
  6. погреб.

Все вышеперечисленные объекты двора обязаны располагаться на зонах, отмеченных в кадастровом паспорте.

замер участка

Зачем нужна приватизация

По общему правилу, до оформления придомовой территории в собственность жильцов ей владеет и распоряжается муниципалитет. После приватизации формальными собственниками становятся владельцы помещений в многоквартирном доме. Это позволяет им:

  • решать, как именно использовать внутридворовую территорию – например, для размещения детского комплекса, оборудования парковки или зеленой зоны отдыха для всех жильцов, установки гаражей;
  • производить оперативный ремонт оборудования, не дожидаясь решения властей;
  • эффективно влиять на УК или ТСЖ, у которых больше не будет возможности сослаться на бездействие администрации;
  • сдавать участок в аренду владельцам магазинов, ремонтных лавок и т.п.

Перераспределяется и финансовое бремя. Поскольку бремя содержания имущества всегда лежит на собственнике, то с момента приватизации заботы о финансировании лягут на жильцов.

Документы для межевания участка в СНТ

Для осуществления межевания от заказчика потребуется:

  • Копия паспорта, а для представителя дополнительно необходимо предоставить доверенность;
  • Правоустанавливающие акты (договор купли-продажи, мены, дарения, наследования);
  • Технические выписки на построенные объекты и кадастровый план.

Перед подписанием акта согласования границ председатель должен предоставить:

  • Приказ о своём назначении и выкопировку из генерального плана;
  • Протокол собрания, утверждающий проведение работ на землях садового некоммерческого товарищества;
  • Правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРЮЛ).

Подготовка указанных документов необходима для проведения межевания участка в СНТ и формирования его плана.

Межевой план для участка

После установления геодезистом границ участка выдаётся межевой план, который состоит из двух частей: текстовая, включающая используемую при работе исходную информацию и сведения. Графическая — отображает участки садового товарищества в виде чертежей и схем, которые содержат данные о геодезических особенностях земель.

Читайте так же:
Куда жаловаться на свою налоговую

Председатель не подписывает межевание

От имени садоводческого некоммерческого товарищества акт согласования подписывает его председатель. Управляющий должен действовать в интересах СНТ и при возникновении спорных ситуаций составить возражение. Если причин для отказа нет, и должностное лицо не желает подписывать документ, юристы «ГКИ Недкадастр» советуют:

  1. Объяснить, что при отсутствии территориальных претензий акт необходимо подписать;
  2. Если председатель не желает ставить подпись, то должен предоставить официальный отказ с обоснованием причины.

Когда не удаётся решить вопрос о согласовании границ мирным путём, наши юристы подают исковое заявление. В ходе судебного разбирательства будет проведена земельная экспертиза, в результате которой соберём доказательную базу для аргументирования позиции истца. Ответчиком по такому делу выступит СНТ, как юридическое лицо, а третьими лицами — владельцы соседних земельных участков.

Новый порядок изъятия земель под многоквартирными домами может затянуть расселение аварийного жилья в регионах

В Госдуме рассматривается законопроект о внесении изменений в законодательные акты, регулирующие порядок изъятия земли под многоквартирными домами (далее — МКД). Цель документа благая – заставить чиновников выплачивать справедливую компенсацию собственникам квартир. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях.

Проблемы действующего порядка изъятия участка под МКД

Законодательство РФ разрешает изымать участки под многоквартирными домами (глава VII.1 ЗК РФ). Власти вправе изъять землю для строительства и реконструкции объектов, предусмотренных документами территориального планирования и утвержденных проектами планировки. Кроме того, государство изымает участки для расширения охраняемых природных территорий, в случае признания дома аварийным и подлежащим расселению и так далее. В соответствии со статьей 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества (а значит, и участка под МКД) происходит при условии предварительного и равноценного возмещения.

ЖК РФ (ст. 32) указывает, что в сумму возмещения входит рыночная стоимость общего имущества МКД. Участок, на котором стоит дом, считается общим имуществом. Следовательно, домовладельцы получают возмещение и за него. Однако здесь возникают проблемы. Многие участки в регионах под МКД, построенные до 2004 — 2005 г.г., до сих пор не зарегистрированы в ЕГРН. И если исходить из норм закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ, то эти земли не являются объектами гражданского оборота. Их нет. А то чего нет, нельзя изъять и оценить. Поэтому статья 16 закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. указывает, что если дом стоит на участке, который не зарегистрирован в ЕГРН до вступления в силу ЖК РФ, то любой домовладелец многоквартирного дома вправе заявить об образовании этого участка (ч.3 ст.16).

Читайте так же:
Вычет при покупке квартиры пенсионером

Однако большинство наших граждан активны только в социальных сетях и интересуются событиями исключительно в масштабах страны и мира. В результате многие участки (и не только под МКД) до сих пор не зарегистрированы. Учитывая это обстоятельство, законодатель разрешил изымать земли, не внесенные в ЕГРН (ст. 56.6 ЗК РФ), и предоставил муниципалитетам право самостоятельно образовывать участки под МКД даже при отсутствии заявлений собственников. При этом министерство строительства РФ рекомендовало местным органам власти образовывать участки под аварийными МКД по контуру (границе) домов. То есть не включать в общую площадь территории, прилегающие к зданию (приказ Минстроя № 153/пр от 07.03.2019 г).

Эти поправки и нормативные акты привели к массовому нарушению прав собственников в 2015-2019 гг. Региональные администрации изымали не зарегистрированные земли под МКД и занижали фактическую площадь участков (Решение Ленинского райсуда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2а — 1443/2016 от 22.04.2016 г) либо формировали участок по границе дома и не включали в него территории, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания. В результате граждане получали неравноценное и несправедливое возмещение за изъятое имущество. Такая ситуация привела к тому, что депутаты подготовили проект № 831790-7 о внесении изменений в ЗК РФ и в закон № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ.

Предлагаемые новеллы

Законопроект запрещает изымать землю под многоквартирным домом, если участок, на котором стоит здание, не зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости. Кроме того, проект запрещает образовывать земельный участок по контуру дома без территории, предназначенной для обслуживания и эксплуатации здания. Вот и все новеллы.

Значение поправок для страны и регионов

Для Москвы или Санкт-Петербурга законопроект мало актуален. В этих городах земля стоит дорого, участки внесены в ЕГРН, и нет бесхозных территорий. Возмещение, выплачиваемое домовладельцам (при изъятии или реновации), соответствует доле в праве собственности и рыночной стоимости участка.

Поэтому гораздо большее значение новеллы имеют для регионов. За пределами МКАД есть много зданий, расположенных на участках, не внесенных в ЕГРН. После принятия закона собственники квартир в домах, подлежащих сносу в Самаре, Томске, Новосибирске, Казани, Волгограде, Саратове, Чите, Владивостоке и других региональных центрах, смогут претендовать на равноценное возмещение за изъятый земельный участок. Для этой категории граждан новый закон имеет положительное значение.

Читайте так же:
Какие машины не попадают под налог

Проблемы определения границ участка при точечной застройке

В то же время принятие законопроекта в предложенной редакции приведет и к проблемам. В 90-е и в начале «нулевых» в российских городах процветала точечная застройка. Строители при попустительстве властей возводили здания с нарушением норм. Например, в прошлом году во время поездки на судебное заседание в один из приволжских городов я видел классический пример точечной застройки 90-х. Девелоперы возвели шестнадцатиэтажные здания «впритык» с трех- и двухэтажными домами постройки 40-х и 50-х гг. И если земля, на которой стоят старые дома, не учтена в ЕГРН, то чиновники просто не смогут внести сведения в реестр при изъятии. Образовать участок по контуру дома будет нельзя. А если сформировать участок с учетом придомовой территории, то придется «отрезать» часть земли у домовладельцев, живущих в зданиях, построенных в 90-е годы. А потом что делать? Выплачивать возмещение собственникам аварийных домов и возвращать землю прежним домовладельцам? Получается бессмысленная ситуация. Об это следует подумать ещё до принятия закона.

Принятие закона затянет расселение аварийных домов в российской глубинке

Предложенный вариант закона осложнит ситуацию и с расселением аварийного жилья в российской глубинке: в районных городках, поселках городского типа, поселениях, городах-спутниках. Напомню, что сегодня расселением заведуют местные власти. Администрация признаёт дом аварийным, подлежащим сносу и выносит постановление. После того, как собственники — жильцы отказываются самостоятельно снести дом, чиновники обязаны изъять участок и квартиры и предоставить гражданам новое жилье либо выплатить деньги (ст. 32 ЖК РФ). Понятно и ясно. Однако дьявол скрывается в деталях. Скудные региональные бюджеты испытывают хронический недостаток средств. Поэтому власти специально затягивают изъятие земли и не выплачивают возмещение собственникам. Между признанием дома аварийным и решением об изъятии участка проходят годы. Доходит до того, что жильцы подают в суды иски и требуют обязать власти изъять участок и жилые помещения и выплатить компенсации, представить новые квартиры (решение Вольского райсуда Саратовской области по делу № 2 — 1 — 114/2019 от 08.02.2018 г). При желании читатели найдут десятки (если не сотни) таких дел на судебных сайтах.

Оправдывая бездействие, чиновники ссылаются на то, что «земельный участок под многоквартирным домом на кадастровом учете не состоит. ». Поэтому в соответствии со «ст.ст. 1, 5, 7, 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» до прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не признается недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и не является объектом гражданских прав». Следовательно, «до внесения сведений в ЕГРН администрация муниципального образования не вправе распоряжаться и выкупать участок» (решение Советского райсуда г. Томска по делу № 2а-2737/2017 от 24.10.2017 г).

Читайте так же:
Днем открытия наследства является (дата, момент) в 2022 году

Для затягивания изъятия администрации даже «ошибаются» при составлении межевых планов, что вынуждает Росреестр приостанавливать внесение сведений об участке в ЕГРН (Решение Вольского райсуда Саратовской области по делу № 2 — 1 — 114/2019 от 08.02.2018 г). В результате местные бюджеты не тратят деньги на выкуп земли, а граждане живут в аварийных домах.

Сегодня аргументы чиновников о невозможности изъять участок разбиваются о ч. 8 ст. 56.6 ЗК РФ, которая разрешает изымать землю, неоформленную в ЕГРН. Ссылаясь на эту норму, судьи признают бездействие властей незаконным и обязывают изъять участок под МКД (решение Советского райсуда г. Томска по делу № 2а — 2737/2017 от 24.10.2017 г). Запрет изъятия земли под МКД, не учтенной в реестре, облегчит жизнь чиновникам. Местная власть получит в руки желанный повод для отказа в изъятии и выкупе участка. А уж затянуть процедуру внесения сведений в ЕГРН чиновники смогут. В этом нет ничего сложного. Поэтому законодатель обязан нивелировать этот риск. Иначе люди будут годами жить в аварийном и ветхом жилье.

Выводы

Предлагаемый законопроект защищает права собственников при изъятии земли под МКД и гарантирует им справедливое возмещение. Однако он актуален только для российских регионов и при этом вызывает некоторые вопросы. Так, непонятно, каким образом местные власти смогут сформировать полноценный участок не по контору дома, если его нельзя сформировать? Вторым негативным последствием закона станет нарушение сроков расселения жителей аварийных домов в российской глубинке. Местные администрации уже сейчас затягивают изъятие земли, на которой стоят ветхие дома. А после принятия закона у них появится железный аргумент для волокиты. Понятно, что суды будут обязывать чиновников формировать участки и вносить сведения в ЕГРН. Но это слабое утешение. Поэтому законодатель должен предусмотреть негативные моменты и минимизировать их влияние.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector