M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Оценка земельного участка

Оценка земельного участка

Независимая оценка земли

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы.

Рыночная оценка земли и ее особенности

Оценка земельного участка

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие.

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде.

Порядок процедуры оценки земельного участка:

• Заключение договора на оценку объекта;
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта;
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов;
• Определение итоговой стоимости земельного участка;
• Составление официального отчета о выполненной процедуре.

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

УСЛУГИ ОЦЕНКИ ТПП НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области» проводит независимую оценку всех видов собственности –недвижимости, имущества, оборудования, автомобильного транспорта, нанесенного ущерба, ценных бумаг, бизнеса. ТПП НО – член НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков» (свидетельство №959 от 08.09.2006), что гарантирует соответствие отчетов оценки законам РФ и нормам стандартов.

Оценка проводится в соответствии с требованиями Федерального Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. «Об утверждении стандартов оценки», Международных стандартов оценки.

Контактная информация:

603005, Нижний Новгород, ул. Нестерова, д.31, тел. (831) 266-77-04, факс 419-59-61, e-mail: ocenka@tpp.nnov.ru

Директор департамента оценки, деловой информации и интеллектуальной собственности Аменицкая Юлия Александровна

Для проведения работ необходимо заполнить форму задания и отправить ее по факсу: (831) 419-59-61 или e-mail: ocenka@tpp.nnov.ru

свидетельство.jpg

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ЮР.ЛИЦО

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методы оценки земельных участков

Главная страница Случайная страница. Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от Среди иных методов в учебной литературе для расчета стоимости земельных участков используют метод возмещения затрат на инфраструктуру, метод по типовым инвестиционным контрактам. Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

Читайте так же:
Внести изменения в гкн

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:. Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель — выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.

Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика. Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:. Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном счете, вывести итоговое заключение. Предыдущая 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Следующая. Методы оценки земельных участков Предыдущая 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 Следующая.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

  1. спрос на рынке на конкретные участки;
  2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
  3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
  4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
  5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

  • метод распределения;
  • метод остатка;
  • метод сравнения;
  • метод капитализации;
  • метод выделения;
  • метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Читайте так же:
Где научиться работать с гелевыми шарами

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

  • для оценки свободных земельных участков;
  • для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

  • определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
  • составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
  • размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

  • при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
  • установление долевой собственности на участок земли;
  • при передаче по наследству или дарение;
  • оформление кредита под залог земельного участка;
  • в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Для реализации и пользования любого объекта недвижимости необходимо произвести оценочные процедуры для определения его стоимости. Это необходимо для назначения суммы покупки-продажи, установления величины налоговой базы и исчисления инвестиционной стоимости. Оценка недвижимости применяется также к обособленным территориям, находящимся во владении частных лиц, компаний или органов государственной власти.

Установление стоимости земли происходит по ст. 66 ЗК РФ (земельного кодекса России). Согласно закону различают рыночную и кадастровую цену участка. Оба вида стоимости определяются в соответствии действующего законодательства:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

  • ФЗ № 136 от 25.10.01 года (ред. 03.07.16 г.);
  • ФЗ № 135 от 29.07.98 года (ред. 03.07.16 г.);
  • ПП № 316 от 08.04.2000 года (ред. 30.06.10 г.);
  • ПП ВС РФ № 28 от 30.06.15 года.
Читайте так же:
Какой предусмотрен штраф по езде по линии автобусов

Виды оценки земельных участков

Не учитывая инвестиционной стоимости недвижимости, используемой при получении заемного кредитования, различают два основных вида оценки земли:

  • Рыночный

Определяется по ФЗ № 135. Согласно ст. 6 этого закона проведение такой оценки является безусловным правом фактического владельца участка. То есть независимо от уже установленной цены на землю, хозяин может заказать проведение оценки. Полученные данные используются для корректировки финансовой отчетности и определения величины налоговой базы. Последняя используется при начислении налога на землю.

Если проведение рыночной оценки по времени произошло позже определения кадастровой стоимости, последняя будет приравнена к полученной величине (п.3 ст.66 ЗК РФ).

  • Кадастровый

Устанавливается согласно ФЗ № 135 с применением правил, определенных ПП № 316. По этим нормативам осуществление оценочной деятельности происходит только лицензированными компаниями, выигравшими тендер на оказание рассматриваемых услуг для госучреждений.

Оценка кадастровой стоимости отталкивается от целевого назначения и классификации исследуемой территории и должна проводиться не реже одного раза в 5 лет. Она используется при установлении цены на землю для расчета с нее соответствующего налога. Дополнительная цель оценки – определение арендной платы для муниципального участка.

Оценка рыночной стоимости происходит лицензированной компанией, не обязательно выигравшей указанный выше тендер. Методология определения стоимости аналогична установлению величины кадастровой цены. Она используется в любой момент для назначения цены продажи или аренды. В основном применяется для отмены определения кадастровой стоимости, так как последняя приравнивается к рыночной.

Кадастровая оценочная деятельность происходит по решению муниципального органа не чаще одного раза в три года. В городах федерального значения – не чаще раза в два года. К последним относятся: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь.

Рыночная оценка осуществляется по запросу самого владельца недвижимости. Установленная стоимость автоматически признается кадастровой и используется до назначения очередной кадастровой оценки.

Методы оценки земельных участков

Определение стоимости земли происходит на базе анализа рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в данном регионе. Если участок находится в районе сельскохозяйственных угодий вне черты города или села, используется метод предполагаемого рентного дохода. То есть рассчитывается среднегодовой возможный доход с такого участка.

Цена на землю определяется в зависимости от индивидуальных характеристик исследуемого надела. К таким особенностям относятся:

  1. Географическое расположение участка на местности. Учитывается отдаленность от населенных пунктов и наличие узлов коммуникации. К примеру, трубы для газопровода.
  2. Протяженность территории. Здесь учитывается фактическая площадь участка.
  3. Категория земли. Существуют территории населенных пунктов, сельхозугодий, лесной фонд.
  4. Наличие ресурсов.

Согласно распоряжению № 568 от 06.03.02 года существуют следующие методы определения стоимости земли:

  • Способ сравнения продаж

Здесь анализируют ценовой сегмент рынка аналогичной недвижимости. К проверенной информации относятся фактические договора купли-продажи таких участков. К допускаемой для применения – цены, опубликованные в объявлениях по продаже земельных участков.

  • Метод выделения

Используется для невостребованной земли с построенными на ней сооружениями. Здания и иные сооружения оцениваются, учитываю полезность нахождения их на определенной территории. Полученная стоимость признается фактической ценой на землю.

  • Способ распределения

Применяется для востребованных участков с сооружениями. Учитывается предполагаемая цена отдельно для земли и объектов недвижимости. Фактическая сумма получается суммированием рассчитанных величин.

  • Метод капитализации

Чаще всего применяют для земель природоохранного фонда и территорий с полезными ресурсами. Рассчитывается из суммы предполагаемого дохода от аренды такого участка.

  • Способ остатка

Здесь рассматриваемая стоимость формируется из величины оставшихся денежных средств, полученных от аренды участка с учетом траты на постройку недвижимости и ее последующего сопровождения (подвод коммуникаций, оплата налогов). Затраты самого арендатора к учету не принимаются.

  • Метод предполагаемого использования
Читайте так же:
Доверенность на представление интересов ответчика в суде

Аналогичен способу остатка, за исключением того, что в аренду участок сдаваться не будет, а доход возникнет от коммерческой деятельности самого владельца земли.

Первые три метода используют для оценки земель рядовых граждан. Остальные – при организации предпринимательской деятельности.

Этапы определения стоимости земли

Расчет стоимости земли на примере метода сравнения продаж:

  1. Определение находящихся на исследуемой территории объектов для дальнейшего поиска (через сравнение) аналогичной недвижимости. Такими предметами могут быть: здания, хозяйственные постройки, природные ресурсы, наличие подземных вод, характеристика плодородного слоя почвы.
  2. Исследование качественных отличий определенных объектов в сравнении с похожими предметами на аналогичной территории, которая уже продана или находится в реализации.
  3. Определение цены для каждого объекта.
  4. Формирование общей стоимости путем суммирования полученных результатов.

Список документов

Необходимая документация для заказа оценочных услуг:

  • правоустанавливающие бумаги на землю и расположенную на ней недвижимость (при наличии);
  • проектно-сметная документация, технический паспорт, государственный акт или свидетельство на землю;
  • платежные документы, свидетельствующие о покупке или оплате аренды;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя.

Сколько стоит оценка земли?

Стоимость оценочной деятельности зависит от сложности выполняемых работ и выбора специализированного учреждения, проводящего рассматриваемую процедуру.

Если кадастровая стоимость определена, ознакомиться с ее предварительными показаниями можно онлайн на официальном портале Росреестра (https://rosreestr.ru/). Нужная информация опубликована в едином государственном реестре недвижимости.

Для получения новых данных со специализированной фирмой заключается договор, где оговаривается конкретная оплата услуг. Калькулятор расчета стоимости будет зависеть от следующих факторов:

  1. Квалифицированности компании и заявленной цене на выполняемые работы.
  2. Сложности географического положения и отдаленности участка.
  3. Времени завершения расчета.

Сколько стоит оценка земли в 2017?

Приблизительно в Москве оценка дачного участка стоит от 2 до 5 тыс. рублей.

Заключение

Стоимость земельного участка определяется при продаже, реализации или исчисления сумм налогов. Основные выводы:

  1. По законодательству различают кадастровую и рыночную оценку земли.
  2. Первая происходит по решению муниципального органа.
  3. Вторая на добровольной основе самим собственником участка.
  4. Если рыночная оценка была произведена после кадастровой, она признается последней и используется для определения налоговой базы.
  5. Приблизительная стоимость оценочных работ для небольшого дачного участка – 2-5 тыс. руб.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по оценке земельного участка

Вопрос: Здравствуйте. Мое имя Катя. Недовольна проведенной кадастровой оценкой моего дачного участка. Специалисты совсем не учли породно-сортовой состав посаженных на участке многолетних насаждений. Эти саженцы я приобретала буквально по всей территории России. Что делать и как опротестовать полученную стоимость.

  1. Заказать независимую оценку для определения рыночной стоимости.
  2. Произвести оспаривание полученной стоимости в судебном порядке.
  • подавать иск нужно только в верховный суд района, края, области или города федерального значения по месту нахождения госоргана, инициировавшего проведение кадастровой оценки;
  • срок рассмотрения – 2 месяца. Допускается его продление по ходатайству председателя суда максимум на один месяц;
  • к иску необходимо приложить сопутствующие документы. Без них дело останется без движения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи:

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.

Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.

Читайте так же:
Биржа труда по месту жительства или прописки

При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.

После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.

Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.

Для чего проводится оценка стоимости дома с участком земли

Наиболее распространенные причины, по которым производится экспертиза стоимости — оценка земельных участков и строений на них с выдачей заключения и оформления отчета оценщика:

  • обращение в банк за кредитом — имущество может быть обращено в залог, для которого выставлена оценочная стоимость, или банку необходимо подтверждение наличие в собственности значительных ценностей;
  • установление стоимости для расчета налогов на недвижимость;
  • бракоразводный процесс с разделом имущества с предоставлением в суд информации о стоимости дома и земли для решения вопроса о выплатах одной из сторон;
  • судебные тяжбы между наследниками, вступление в собственность по завещанию, составление завещания с указанием долей собственности, выделение доли в наследстве;
  • коммерческая деятельность — внесение доли в уставной капитал компании.

Перечисление всех причин назначения экспертизы займет много места, важно оговорить, что все приведенные случаи требуют не просто проведения приблизительной оценки, а составления документального отчета с актом осмотра, приведенными рыночными данными и сведениями о аналитическом аппарате для расчетов, указанием ценности имущества в виде его рыночной или ликвидной цены.

Отчет об оценке для суда, банка, потенциального покупателя

Предоставляемый в суд или иное учреждение отчет оценщика по результатам экспертизы рассматривается как официальный документ, ответственность за содержание которого несет составивший и подписавший его специалист. Заключение о результатах экспертизы играет роль серьезного аргумента при продаже недвижимости, дает возможность установить ценовые границы и определит для себя наиболее предпочтительный коридор цен при торге с покупателями.

Методы оценки стоимости земельного участка

Доходный метод основывается на принципе капитализации ренты, когда оценивается максимально возможный при разрешенном использовании участка арендный доход. Метод сравнительных продаж предполагает сравнение цен сделок с аналогичным участками в регионе нахождения оцениваемого объекта. Он не всегда релевантен, так многие виды межевание земельных участков ограничены в обороте, и сделки с ними происходят не часто.

  • Кадастровая оценка земельных участков;
  • Экономическая оценка земель;
  • Государственная оценка земель;
  • Кадастровая оценка земель;

Наша компания оценит земельные участки любых категорий использования, от участков промышленного назначения или находящихся в составе земель поселений до дачных участков и земель сельхознаназначения. Срок составления акта оценки не превысит двух недель с момента обращения к нам и предоставления всех документов, включая кадастровые планы и документы на собственность на участок.

ocenka_biznesa otsenka-intelektualnoj-sobstvennost otsenka-tsennyh-bumag
Оценка бизнеса Оценка интеллектуальной Оценка ценных бумаг

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector