M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры у должника. Подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долга и особенностей оформления

Покупка квартиры у должника. Подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долга и особенностей оформления.

img

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов.

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

○ Особенности купли-продажи жилья

В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

    Проверка выписки с лицевых счетов.
  1. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
  2. Оформление договора.
  3. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

Сколько стоит залоговое жилье

Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.

В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.

Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.

Читайте так же:
Меры социальной поддержки малоимущих семей

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.

К чему готовиться

Обременение определяет обязанности правообладателя и права на недвижимость третьих лиц. Обременять имущество могут сервитут (ограниченное право использования земельного участка), ипотека, доверительное управление, арендные отношения. «Но это неполный перечень. Помимо закона о государственной недвижимости и Гражданского кодекса ограничивать права на недвижимость могут другие нормативные и судебные акты»,— поясняет Елена Терехова.

Самое распространенное обременение квартиры — бывшие собственники или их родственники, зарегистрированные и проживающие в ней. «В квартире могут быть прописаны и жить люди, полагающие, что обладают правом пользования жильем, не являясь владельцем»,— рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. Одновременно действующий собственник уже может быть зарегистрирован в другой квартире и может запустить процесс продажи с оставшимися в старой квартире жильцами. На такие лоты скидка может достигать 20% от рыночной стоимости сопоставимого предложения.

Есть более сложные ситуации: квартира в залоге по кредиту, который собственники не могут обслуживать, но и уезжать не собираются. Формальная процедура разрешения такой ситуации существует: нужно подать иск о снятии с регистрационного учета, затем — о выселении. «Покупателю стоит готовиться к серьезному судебному процессу. Не получится просто вызвать участкового и выселить старых жильцов. Нужно понимать, что человек, которого выселяют из квартиры, уходит из нее не по своей воле. Процесс неприятный и может растянуться на годы из-за судов»,— подчеркивает управляющий директор сети офисов «Миэль» Юлия Антясова. По словам Сергея Шломы, на такой лот дисконт может достигать 40%, но сделки по такой цене единичны.

Читайте так же:
Как правильно оформить наследство

3. Где найти информацию о недвижимости, выставленной на торги?

Вся информация о торгах есть в открытом доступе и её более чем достаточно, чтобы найти подходящие объекты в своем городе или регионе.

Актуальные предложения и все необходимые сведения о лотах можно найти, используя 3 основных вида источников информации:

  • Электронные торговые площадки – сайты, специализирующиеся на проведении онлайн-торгов в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)».
  • Официальные информационные источники – интернет-портал «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве», а также сайт и субботний выпуск газеты «Комерсантъ».
  • Агрегаторы – сайты, которые собирают всю доступную и актуальную на данный момент информацию касательно торгов по банкротству со множества различных ресурсов и торговых площадок.

Чтобы принять решение о покупке, советуем ознакомиться с ситуацией на рынке недвижимости в городе, оценить ликвидность объекта, изучить документацию и лично осмотреть объект недвижимости, если есть такая возможность.

Подводные камни

Наивно полагать, что покупка заложенной квартиры обойдется без правовых сложностей. Сама карма такого жилья подразумевает долю нервотрепки. О какие же подводные камни может споткнуться покупатель?

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными – это один из ключевых рисков. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения аукциона и этим влияют на его результаты. Поэтому перед началом торгов не мешает убедиться в том, что они санкционированы. Для этого нужно запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения аукциона.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации

Жилищное строительство — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

Читайте так же:
Декретный отпуск для безработной

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Для начала давайте выясним, как квартира в принципе попадает на торги. Дело в том, что в ипотечном кредитовании (и аналогичных), недвижимость выступает в качестве гаранта, обеспечивающего сделку. Другими словами – залог. И разумеется, если должник откровенно игнорирует требования банка и не хочет (или не может) оплачивать кредитные ежемесячные взносы, то взыскание направляется на залог. Происходит это обычно поздно, ведь самому банку судиться за квартиру не особо выгодно. Это время, силы, ресурсы и что самое главное – такой актив ему просто не нужен. Поэтому он и стремится от него избавиться как можно быстрее.

Читайте так же:
Административное правонарушение дтп сроки

Квартира за долги

  • На собственном аукционе банка. Такое возможно только в одном случае, должник добровольно отдал квартиру. Он почувствовал, что не сможет справиться с долговыми обязательствами, поэтому просто передал залог в собственность кредитора. Ведь изъять залог своими силами банк не может, он не обладает соответствующим правом. Это компетенция суда.
  • На публичных торгах. А вот более распространенный вариант, заемщик не хотел расплачиваться с долговыми обязательствами, но и квартиру отдавать тоже. Как итог – исковое заявление в суд со стороны банка, судебное заседание и решение о конфискации недвижимого имущества с последующей реализацией. Тут есть нюанс, если в первом случае собственником был банк, то в этом варианте им до последнего остается заемщик.
  • Витрина банка. Это виртуальный магазин, размещаемый на сайте банковского учреждения, где размещается недвижимое имущество, от которого срочно надо избавиться.

Аукцион банка

Главная отличительная черта в этом случае – весьма высокие цены. Банк практически ничего не потерял, не потратил времени на приобретение квартиры, не судился. Актив не убыточный, поэтому он вполне может на нем выиграть.

Для участия нужно подать заявку на сайте банка и внести задаток в указанном размере. Правда, в ходе торгов стоимость имущества может перерасти даже среднерыночную цену. Поэтому не стоит заигрываться. А вот базовую стоимость определяет независимый оценщик.

Публичные торги

Они назначаются органами исполнения – ФССП. И сам банк полномочий во время торгов почти не имеет. Особенно если имело место банкротство, тогда балом правит конкурсный управляющий. В любом случае, стоимость во время торгов обычно ниже. И тут купить квартиру, выставленную за долги можно за 70-80% от реальной стоимости. Но для участия нужно вовремя отследить грядущие торги (torgi.gov.ru) и подать заявку через организатора.

Нюанс тут только один, возможность оспаривания. Ведь в течение 3 лет собственник через суд может признать торги недействительными. И имущество придется возвращать. Деньги, разумеется, банк также вернет.

Витрина банка

Самый дешевый вариант, ведь сюда попадаю лоты, которые просто не получилось продать. Соответственно, реальная цена на них снижается до 50-40%. Витрина размещается на сайте банка-продавца.

Читайте так же:
Как рассчитать отпуск если попадают праздничные дни

Минус очевиден, если никто не захотел купить этот лот, значит, он не слишком ликвидный и выгодный. И как бы привлекательно не выглядела эта проданная за долги банку квартира, купить ее – не всегда хорошее решение. Сначала попробуйте понять, почему никто не захотел приобрести ее ранее.

Риски покупки квартир на аукционе

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Нельзя посмотреть недвижимость до покупки. Чаще всего квартиру до аукциона не разрешается посетить и увидеть все дефекты.

квартира на аукционеВ квартире могут быть зарегистрированы бывшие жильцы

Неожиданные гости. Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов. Все это требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца.

Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона.

Также объявить торги незаконными могут из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменить результаты аукциона. Еще до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота.

Долг за капремонт. Участники аукциона не могут проверить это сами, а организаторы торгов этого не делают. Между тем, долг за капремонт переходит к новому владельцу, в отличие от неплатежей по коммунальным платежам предыдущих хозяев.

Бывший владелец. Сюрприз может преподнести и прежний хозяин квартиры. В течение трех лет у него есть право оспорить решение о наложении взыскания. Если суд примет сторону бывшего владельца, то покупателю придется вернуть залоговую квартиру, купленную на аукционе. Кредитная организация вернет ему деньги. Правда, обеим сторонам на это потребуется потратить много времени.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector