M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Фото: pixabay.com

Вам нужно приобрести квартиру на вторичном рынке? Значительно облегчить такую задачу поможет представленный ниже порядок действий. Знание возможных нюансов на каждом из этапов, поможет должным образом подготовиться к сделке и минимизировать риски.

Покупка квартиры в другом городе: как выбрать подходящий вариант?

Рынок недвижимости курортной столицы насыщен предложениями на любой вкус и бюджет. Первоочередно рекомендуем определиться с целью покупки и начать поиски, опираюсь на эту самую цель. Например, если вы хотите приезжать в Сочи на отдых, то рассмотрите квартиры, расположенные в прибрежном кластере или в уютных курортных районах. Рассматриваете покупку как перспективное инвестиционное вложение? Обратите внимание на строящиеся жилые комплексы и квартиры, которые можно сдавать в аренду по очень выгодной цене!

Покупка квартиры

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.
Читайте так же:
Как разделить машину при разводе в разных ситуациях

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт). (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.
Читайте так же:
Договор поручения во внешнеэкономической деятельности

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

    составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Читайте так же:
Договор аренды квартиры с техникой и мебелью

С квартиры переводим взгляд на владельца. Самое простое, но очень важное: убедитесь в подлинности паспорта продавца. Сделать это можно с помощью специального сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Более обширную информацию о владельце недвижимости можно получить, обратившись в паспортный стол по его месту жительства.

К числу настораживающих моментов однозначно следует отнести отсутствие собственника на всех этапах сделки. Предположим, что от лица продавца действует человек по доверенности. Такой документ должен быть нотариально заверен. Однако в любом случае для покупателя это риск, поэтому соизмеряйте его.

Ещё один важный момент: на момент совершения сделки продавец должен быть дееспособным, иначе договор купли-продажи могут аннулировать. Убедиться в дееспособности продавца порой бывает сложно, особенно если он в преклонном возрасте. Чтобы обезопасить себя, стоит договориться с продавцом о совместном посещении наркологического и психоневрологического диспансеров, чтобы получить нужные справки.

Часть долгов по «коммуналке» перейдет новому собственнику

Фото: Роман Данилкин

Кроме того, важно проверить продавца на предмет его платежеспособности. Речь о долгах по «коммуналке».

— Продажа квартир на вторичном рынке с большими задолженностями по квартплате не редкость. Но если узнать об этом после сделки, то обязать бывшего собственника платить можно не за все. Так, долги за капремонт новому владельцу придётся «унаследовать», если вовремя не решить этот вопрос, — говорит Наталья Лукьянова.

В случае оформления ипотечного кредита

Если покупка жилого объекта на вторичном рынке будет осуществляться с помощью ипотеки, то покупателю необходимо внимательно изучить:

  • Имеются ли обременения;
  • Прошел ли достаточный срок после вступления в наследство. Согласно российскому законодательству продавать недвижимость, полученную в наследство, можно только через 3 года после оформления данного права;
  • Важные бумаги на недвижимость, в которых помимо общей информации на жилой объект должна быть указана также информация о перепланировке, если она была.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Консультация юриста по покупке квартиры на вторичном рынке в Украине

Если Вы пока сомневаетесь, стоит ли брать квартиру на вторичном или первичном рынке, хотите понимать, как именно будет происходить передача права собственности на квартиру, и как защитить себя в процессе — обращайтесь к нам за консультацией юриста по недвижимости.

Важно! При заказе любого из пакетов по сопровождению покупки квартиры в Украине консультация и предварительная проверка недвижимости будут включены в стоимость услуги.

Если же Вы хотите только проверить квартиру, а сам процесс покупки собираетесь провести самостоятельно — здесь Вы можете увидеть стоимость предварительной проверки недвижимости в Украине.

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупка квартиры – это ответственный шаг, от результата которого зависит качество жизни на многие годы вперёд.

С радостью делимся с вами алгоритмом, который поможет вам избежать некоторых ошибок .

Шаг № 1: Как проверить, кому принадлежит квартира?

В первую необходимо убедиться в том, что продавец является собственником нелвижисоти. Для этого необходимо запросить у продавца правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Их необходимо сверить с документами, удостоверяющими личность продавца.

Чаще всего квартира передаётся по договору купли-продажи, однако существуют и другие способы передачи прав, такие как: приватизация, дарение, мена, наследование и другие.

Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации.

Так согласно ст. 131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН, перед покупкой необходимо заказать её самостоятельно.

Читайте так же:
Вступление в наследство через через 5, 10, 15, 20 лет

Заказать такую выписку очень просто, достаточно перейти на сайт Росреестра, заполнить форму и оплатить госпошлину. Ссылка не сервис для получения сведений из ЕГРН . Кроме того, из данной выписки можно выяснить, какие обременения зарегистрированы на данный объект недвижимости.

Пример выписки из ЕГРН:

Пример выписки из ЕГРН

Так вы выясните, кто именно является собственником, на каком праве и какие обременения и ограничения присутствуют.

Пример свидетельства о государственной регистрации права собственности:

Пример свидетельства о государственной регистрации права собственности

Обратите внимание, что вплоть до 2016 года выдавались подобные свидетельства о праве собственности, но сейчас выдача данного документа законом не предусмотрена. После прохождения процедуры государственной регистрации сделки по покупке квартиры новый собственник получает выписку из ЕГРН подобной той, что мы с вами уже рассматривали выше.

Шаг № 2: Как проверить сколько человек зарегистрировано в квартире?

Еще один важный документ, который необходимо изучить для безопасной покупки квартиры, – это справка по форме № 9. Данный документ содержит сведения о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, а также снятых с регистрационного учета. В случае, если в квартире зарегистрированы дети, требуется согласие органов опеки и попечительства для снятия с регистрационного учёта.

Вопрос о снятии с регистрационного учёта граждан является важным и следует обсудить его с продавцом на этапе согласования сделки, поскольку достаточное распространение получают случаи, когда граждане после продажи квартиры по тем или иным причинам уклоняются от добровольного снятия с регистрационного учета.

Пример справки по форме №9:

Пример справки по форме №9

Шаг № 3: Выяснить, есть ли задолженность по коммунальным платежам

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности

Организации, осуществляющие управление многоквартирным домом (ТСЖ или УК), могут пренебрегать правами новых собственников, требуя расплатиться с долгом (данные действия незаконны). Во избежания споров с управляющей компанией и необходимости тратить время для отстаивания своих прав следует убедиться в том, что задолженности на момент совершения сделки нет. Самый простой способ узнать о задолженности – попросить продавца предоставить квитанции на оплату коммунальных услуг. Часто задолженность отражена в данных квитанциях. В случае, если продавец не хочет раскрывать информацию о наличии задолженности, это должно вас насторожить.

С помощью специального сервиса на сайте Службы судебных приставов вы можете узнать о наличии задолженностей у потенциального продавца квартиры.

Шаг № 4: Проверить квартиру на наличие судебного спора

В соответствии со ст. 30 ГПК РФ Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектовили арестованного имущества.

Это означает, что в случае судебного спора о праве на квартиру, рассматриваться он будет в районном суде в зависимости от территориальной подсудности.

Читайте так же:
Как проверить протокол об административном правонарушении

На сайте любого суда в разделе судебное делопроизводство есть специальный сервис Поиск информации по делам . Зная ФИО предполагаемого участника процесса вы без труда найдете информацию о действующих или уже завершенных судебных спорах.

Шаг № 5: Составить договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры может быть составлен в простой письменной форме. Другими словами, для составления и подписания договора не нужно обращаться к нотариусу, за исключением:

  • сделок по отчуждению долей (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Федеральный закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

  • сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, ограниченно дееспособных и опекаемых.

В соответствии с ч. 2 ст. 54 Федеральный закон N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вышеуказанные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В случаях самостоятельного составления договора важно соблюсти определенные правила, в противном случае Росреестр может отказать в государственной регистрации сделки.

В договоре необходимо предусмотреть:

Ст. 554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Ст. 555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Указание на лиц, сохранающих право пользования квартирой:

Ст. 558 ГК РФ Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением

Таким образом, следует указать:

  1. Информацию о квартире (адрес, кадастровый номер, параметры, доли и прочее);
  2. Стоимость квартиры;
  3. Список лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его продажи.

Шаг № 6: Подать документы на государственную регистрацию

Подать документы на государственную регистрацию можно следующими способами:

  • обратившись в Росреестр (кроме г. Москвы);
  • подав документы через МФЦ;
  • посредством почтового отправления с объявленной ценностью с описью вложения и уведомлением о вручении.

Операции по государственной регистрации прав и кадастровому учету недвижимости в различных случаях осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней. После государственной регистрации вы получаете выписку из ЕГРН, данный документ является правоустанавливающим и заменяет вышедшие из оборота свидетельства о праве собственности.

С этими простыми рекомендациями вы станете счастливым обладателем новой квартиры квартиры. В следующих статьях мы рассмотрим, приобретение квартиру в новостройке у застройщика и по договору уступки права требования.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector