M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Адвокат 24 часа

В каких случаях договор аренды признается незаключенным

В каких случаях договор аренды признается незаключенным и какие последствия это влечет?

Обычно суд признает договор аренды незаключенным из-за того, что в нем не согласованы существенные условия.

Однако, если стороны начали исполнять договор, обосновать его незаключенность будет трудно, особенно если имущество было передано в пользование арендатору. Как правило, суды стремятся сохранить обязательство и отклоняют соответствующие иски.

Если все-таки договор признан незаключенным и при этом вещь была передана арендатору, суд может обязать несостоявшегося арендатора оплатить фактическое пользование ею.

В каких случаях договор аренды может быть признан незаключенным

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды — это условия:

  • о предмете договора;
  • размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка);
  • выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).

Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.

Не согласован предмет договора

При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Однако после передачи объекта аренды признать договор незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество передавал, следовательно, для него неопределенности в объекте не было. С другой стороны, заявление арендатора о незаключенности договора может быть признано недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и пользовался им.

Не согласован размер арендной платы при аренде здания, сооружения или земельного участка

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений, земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Представляется, что это также актуально и для аренды помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями и сооружениями, в которых находятся. Такого же подхода придерживаются и большинство судов (см., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2017 N Ф05-4914/2017 по делу N А40-107421/2016).

Есть пример, когда договор субаренды помещения был признан незаключенным из-за того, что суммы арендной платы цифрами и прописью в нем не совпадали. При этом суд принял во внимание, что в качестве платы за пользование помещением периодически вносились разные суммы, не соответствующие указанным в договоре. Это свидетельствовало о несогласованности размера арендной платы, что стало одним из оснований признания договора незаключенным (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2016 N Ф07-11021/2016).

Не согласована выкупная цена в договоре аренды недвижимости с правом выкупа

Для такого договора условие о выкупной цене признается существенным. Если оно не согласовано, договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2016 N Ф01-4770/2016).

Порядок признания договора аренды незаключенным

Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что:

  • вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его действие, например, не приняли объект аренды. Если суд установит, что договор стороной исполнялся, в иске скорее всего будет отказано;
  • договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично внесли арендную плату, но объект аренды не приняли). Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если она пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора. Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить неустойку.
Читайте так же:
Виновник ДТП КАСКО — советы адвокатов и юристов

Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами.

Если договор признан незаключенным, большинство его условий не подлежат применению. В частности, стороны не вправе требовать уплаты договорной неустойки.

Некоторые условия незаключенного договора все же можно применить. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения в силу ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 N Ф03-3126/2012).

В каких случаях можно признать договор купли-продажи незаключенным

Обычно суд признает договор незаключенным из-за того, что стороны не согласовали его существенные условия.

Однако если вы начали исполнять договор (например, передали товар покупателю или перечислили аванс продавцу), то убедить суд в обоснованности вашего требования будет трудно. Как правило, суды стремятся сохранить обязательство и подобные иски отклоняют.

Если все-таки договор признан незаключенным, то вы не сможете потребовать от контрагента исполнить обязательства по нему. Если договор исполнялся, то суд может обязать несостоявшегося покупателя оплатить или вернуть товар, а продавца — вернуть предоплату в качестве неосновательного обогащения.

В каких случаях можно потребовать признания договора купли-продажи незаключенным

Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, стороны не указали данные, которые позволяют четко определить наименование и количество товара, а при продаже недвижимости — ее цену.

Стороны не согласовали существенные условия

Суд может признать договор купли-продажи незаключенным, в частности, если не согласован предмет договора. Это наименование и количество товара (п. 3 ст. 455, п. 2 ст. 465 ГК РФ), а при продаже недвижимости — данные о недвижимости, в том числе ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Для отдельных видов договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность. К ним относятся:

  • цена товара при продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
  • цена товара, порядок, сроки и размеры платежей при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
  • перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Читайте так же:
Диагностической карты через интернет лохотрон или нет

Заявить о незаключенности договора купли-продажи можно и в том случае, если в ходе переговоров предложено согласовать какое-то условие, но согласовано оно не было. Такое условие является существенным для вашего договора в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ до тех пор, пока вы не откажетесь от своего предложения.

Можно ли признать договор незаключенным, если он исполнялся сторонами

Это возможно в редких случаях.

Но надо учитывать следующее. Если вы, например, приняли товар, но не оплатили его, а затем заявили требование о незаключенности договора, чтобы избежать неустойки, такое требование будет недобросовестным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). В этом случае, скорее всего, в иске вам откажут.

Добросовестность будет оценивать суд в каждом случае с учетом конкретных обстоятельств и доказательств. При наличии сомнений в заключенности договора суд стремится сохранить обязательство, а не аннулировать его.

Например, если при заключении договора условие о его предмете было сторонам понятно и не вызывало неопределенности, суд учтет факт исполнения договора и признает его заключенным (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.08.2014 N Ф09-5234/14).

В другом случае договор признан незаключенным, несмотря на исполнение договора. Стороны указали в нем только адрес и ориентировочную площадь помещений. В регистрации перехода права отказали, и покупатель потребовал возвратить аванс. Продавец ссылался на тот факт, что у сторон не было разногласий о предмете, поскольку покупатель приобретал часть здания, вторая часть которого принадлежала ему самому. Однако суд посчитал, что продавец мог восполнить условие о предмете (в частности, получить кадастровый паспорт, оформить право собственности), но не сделал этого (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2016 N Ф05-12192/2016).

В каком порядке можно признать договор купли-продажи незаключенным

Порядок признания незаключенным договора купли-продажи особенностей не имеет — вам нужно подать иск в суд.

Если контрагент заявил к вам требование (например, о взыскании оплаты), основанное на договоре, который вы считаете незаключенным, подайте встречный иск или заявите возражение о незаключенности (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Каковы последствия признания договора купли-продажи незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами.

В случае, когда договор не исполнялся, суд признает, что стороны не несут никаких обязанностей друг перед другом.

Если договор исполнялся, то суд может взыскать неосновательное обогащение, если встречное исполнение было неравноценным. Например, взыскать с продавца сумму уплаченного покупателем аванса (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.04.2017 N Ф07-3536/2017). Если товар был передан, а оплата за него не произведена, покупатель обязан товар вернуть или оплатить. При этом стороны не вправе применять условия договора об ответственности сторон, в том числе требовать уплаты штрафов и пеней.

Некоторые условия незаключенного договора все же могут быть применены. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Незаключенный договор влечет возможность взыскания неосновательного обогащения.

Последствия незаключенных договоров не могут быть применены судом по собственной инициативе.

Консультация юриста посредством онлайн — консультанта предоставляется бесплатно. Мы осуществляем платные юридические консультации и предоставляем юридические услуги по судебному представительству в Екатеринбурге и других городах России. Вы можете задать вопрос юристу прямо на нашем сайте. Если вам нужен юрист или адвокат по признанию договора незаключенным, позвоните нам по телефону. Мы посоветуем надежного, квалифицированного, опытного, компетентного в конкретном деле адвоката или юриста.

Читайте так же:
Как списать безнадежную дебиторскую задолженность

В каких случаях договор считается незаключенным

Договор признается незаключенным в следующих случаях:

  • стороны не согласовали все существенные условия в требуемой в подлежащих случаях форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Чаще всего договоры признаются незаключенными из-за того, что стороны не описывают с достаточной точностью предмет договора. Например, стороны подписали договор поставки зерновых культур, наименование, количество и цена которых согласовываются в спецификациях. Поскольку спецификации впоследствии не составлялись, суд признал договор незаключенным (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2014 по делу № А70-4580/2013);
  • не доказано, что было передано имущество. Это относится к случаям, когда для заключения договора закон требует передать имущество (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Обратите внимание, если сторона, заявляющая о незаключенности, подтвердила действие договора, суд откажет в признании его незаключенным даже при наличии указанных оснований, если посчитает заявление требования недобросовестным (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Например, если эта сторона приняла исполнение по договору (товар, работы, услуги), но не оплатила его, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора. Вероятнее всего, суд признает договор заключенным и обяжет эту сторону заплатить неустойку.

В каких случаях договор поставки признается незаключенным

Есть два основных случая, когда договор поставки признается незаключенным:
стороны не согласовали все существенные условия в надлежащей форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ);
договор подписало неуполномоченное лицо.

При рассмотрении требования о незаключенности суд обязательно уточнит, исполнялся спорный договор или нет.

В каких случаях договор аренды может быть признан незаключенным

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Для договора аренды — это условия:

  • о предмете договора;
  • размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка);
  • выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).

Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.

Исковое заявление о признании договора незаключенным: образец, актуальный на 2019 год

Исковое заявление о признании договора незаключенным, составленное с учетом требований действующего гражданского законодательства РФ, должно включать в себя следующие пункты:

  • Полное наименование суда по месту жительства (месту нахождения) ответчика;
  • ФИО или наименование истца;
  • Почтовый адрес и номер телефона истца;
  • Сведения об ответчике;
  • Наименование и дата заключения договора;
  • Перечень основных условий договора;
  • Основания, по которым указанный договор является незаключенным;
  • Указание на нормы законы, свидетельствующие о том, что договор является незаключенным;
  • Просьба признать договор незаключенным;
  • Список документов, прилагаемых к исковому заявлению;
  • Дата подачи искового заявления;
  • Подпись истца.

Скачать образец искового заявления о признании договора незаключенным (версия, актуальная на 2019 год)

Пример искового заявления о признании договора незаключенным

Последствия признания договора недействительным

Недействительность договора при наличии на то оснований устанавливается в суде либо признается в силу закона.

Недействительные сделки могут быть оспоримыми или ничтожными (ст.166 ГК РФ). В первом случае договор признается недействительным в судебном порядке, а во втором случае – во внесудебном порядке (недействительность договора вытекает из закона), договор признается недействительным с момента его совершения (п.71 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25).

Оспоримая сделка недействительна с момента ее вынесения судебного решения, а ничтожная сделка изначально не порождает никаких юридических последствий, то есть такого договора «как бы» не было.

Читайте так же:
Дисциплинарные взыскания: заповеди для кадровика

Последствиями признания договоров недействительными являются: реституция, т. е. восстановление статуса-кво, изначального положения сторон до момента заключения договора (стороны договора должны возвратить все полученное по сделке, признанной недействительной или компенсируют в денежном выражении, если нельзя вернуть в натуре), взыскание реального ущерба и убытков.

Признание договора незаключенным

Условия заключения договора

Уже достаточно много раз к нам за помощью обращались клиенты, попавшие в весьма затруднительную ситуацию: недобросовестные партнеры предлагали им к заключению неграмотно составленные договора, а затем, уклоняясь от исполнения собственных обязательств, требовали в суде признания такого договора незаключенным. Данное свойство договора отличается от признания сделки недействительной в смысле ст.166 ГК РФ, так как в этом случае по решению суда возникают не реституционные (то есть возвратные) обязательства, а совершенно иные последствия, а именно признание отсутствия обязательств по договору как таковых у обеих сторон. Рассмотрим, при каких обстоятельствах возможно признание договора незаключенным.

Последствия признания договора незаключенным

Возврат переданных контрагенту ценностей или возмещение им убытков в такой ситуации осуществить несколько сложнее, так как недобросовестные контрагенты пытаются в данном случае применять п.4 ст.1109 ГК РФ о не подлежащем возврату неосновательном обогащении в связи с тем, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства, исходя из презумпции знания закона. Кроме того, в таких ситуациях приходится тщательно доказывать все понесенные убытки, затраты и сам факт передачи тех или иных ценностей. Печальные последствия могут возникнуть и у бывших партнеров, которые вели убыточный бизнес и неправильно составили договора, регулирующие распределение между ними убытков. О последствиях такой рассогласованности читайте в нашей статье.

Конечно, все эти проблемы мы можем помочь Вам решить, однако в этой статье хотелось бы поговорить о том, как в такие ситуации не попадать. Самое важное для этого – грамотно составить договор, чтобы в нем не было ни одно признака «незаключенности». Что это означает?

Понятие незаключенного договора

В соответствии с п.1 ст.432 договор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям для данного вида договоров. То есть в договоре должно быть максимум конкретики. Очень часто, помогая клиентам, мы видим, например, договора поставки, в которых поставщик обязуется поставить «товар», не описанный ни в тексте договора, ни в спецификации. Контрагенты торопились, доверяли друг другу, а встретились потом в суде. Или, например, срок исполнения обязательств не указан. Как правило, это бывает в тех случаях, когда доверчивый исполнитель уже давно выполнил все работы, а договор еще только заключается.

В Гражданском кодексе перечислены все ключевые условия по основным видам договоров. Этому посвящен весь IV раздел части второй ГК РФ. П.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», разрешает сторонам заключать так называемые «непоименованные договора», содержание которых прямо не соответствует договорам, предусмотренным ГК РФ или другими законами. То же самое написано и в п.2 ст.421 ГК РФ. П.3 той же статьи гласит, что договор может содержать в себе элементы разных предусмотренных законом видов договоров, в этом случае он называется смешанным, и к нему применяются правила о тех договорах, которые содержатся в его элементах. К непоименованным договорам в общем случае такие правила не применяются, однако, то же Постановление Пленума ВАС РФ позволяет применять здесь нормы закона по аналогии.

Читайте так же:
Банкротство физических лиц долг брак

Условия заключения договора

Соответственно, очень важно, чтобы договор для Вас составлял грамотный юрист, который разберется, элементы каких договоров присутствуют в данном договоре и какие существенные условия в соответствии с Гражданским кодексом обязательно должны быть прописаны. О том, как составлять, например, договора займа, мы рассказываем в отдельной статье. Прописывая условия в договорах, всегда оценивайте свои силы, так как их необходимо будет в точности исполнять. О последствиях нарушения сроков исполнения государственных контрактов Вы также можете почитать в нашей отдельной статье.

Форма заключенного договора

В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ важно соблюсти установленную законом форму для данного вида договоров. Наиболее распространенной формой является простая письменная. Однако в ряде случае требуется соблюдение нотариальной формы договора либо его государственная регистрация. И если вторая форма доступна Вам только в определенных законом случаях, то нотариальную регистрацию договора можно осуществить всегда.

Также мы рекомендуем всем своим клиентам незамедлительно обращаться в суд в случае, если сделка уже частично исполнена, а другая сторона уклоняется от ее нотариального удостоверения или государственной регистрации. Ст.165 ГК РФ позволяет Вам это сделать, однако существует судебная практика, в которой суд принимал решение о признании договора незаключенным в связи с тем, что одна сторона уклонялась от должного оформления сделки, а вторая сторона длительное время не спешила обратиться в суд с требованием признать сделку действительной.

Момент заключения договора

В спорах о признании договоров заключенными или незаключенными важно определить момент заключения договора, в этом помогает ст.433 ГК РФ, в которой сказано, что договор считается заключенным в момент получения лицом, направившего оферту, ее акцепта, при этом, если для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи имущества (так называемые реальные договора). П.2 ст.432 ГК РФ разъясняет понятие оферты, как предложения заключить договор, и акцепта, как принятия предложения другой стороной. Таким образом, очень важно зафиксировать факт акцепта оферты, то есть сохранить соответствующие официальные письма, проследить, чтобы они были должным образом подписаны уполномоченными лицами, можно также сохранить и заверить у нотариуса и электронную переписку. Кроме того, весомым аргументом было бы привлечение свидетелей – третьих лиц, присутствовавших на переговорах по согласованию условий договора. Однако свидетельские показания не принимаются судом для сделок, заключенных в устной форме, такую форму заключения договоров мы, конечно, крайне не рекомендуем.

Если речь идет о реальном договоре (например, договора займа), то важно также зафиксировать факт передачи соответствующего имущества. Ст.224 ГК РФ определяет, что нужно понимать под передачей вещи: под передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а в соответствии с п.2 той же статьи, если к моменту заключения договора вещь уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Фиксируется этот факт путем составления документов (акт приема-передачи, расписка, приходный кассовый ордер на деньги), дополнительно можно осуществлять видеофиксацию и приглашать свидетелей.

Только соблюдая эти рекомендации и обращаясь к профессиональным юристам, Вы застрахуете себя от весьма рискованных судебных разбирательств по признанию договора незаключенным. Наша компания может помочь Вам составить любой договор грамотно.

Если Ваша компания разработала достаточно сложный и грамотный договор, Вам наверняка будет интересно узнать о том, как защитить авторские права на его текст.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector