M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Образцы соглашения о досрочном расторжении договора аренды помещения

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

  1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
  2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Расторжение договора найма

Процедуру, особенности расторжения правоотношений в случае найма квартиры рассматривает статья 687 Гражданского кодекса. Основания для прекращения действия договора следующие:

  1. Взаимное добровольное согласие. Инициаторами могут выступить как наймодатель, так и наниматели. В любом случае они должны действовать по тому порядку, который всегда указывается в договоре найма. Обычно стороны должны предупредить друг друга о своих планах минимум за 2 или 4 недели. Если же срок не указан, то стороны действуют по закону: предупредить нужно минимум за 3 месяца.

На практике стороны предупреждают друг друга устно: по телефону или при личной встрече. Если же межличностные отношения не позволяют договориться без документального оформления, необходимо направить на адрес хозяина или квартирантов заказное письмо с отметкой о вручении. Тогда срок будет считаться со дня, следующего за датой получения письма.

  1. Судебный порядок предусматривает прекращение правоотношений, которые были нарушены сторонами:
  • невнесение платы минимум за 6 месяцев;
  • приведение помещения в негодное (аварийное) состояние квартирантами (или в силу объективных обстоятельств);
  • использование квартиры в посторонних целях (минипроизводство, мастерская и т.п.);
  • систематическое нарушение квартирантами общественного порядка.

В этом случае собственник жилья обращается к участковым уполномоченным или сразу готовит исковое заявление в суд с предоставлением соответствующих документальных и иных доказательств.

Расторжение договора аренды

Особенности расторжения договора аренды регулируются статьей 619 Гражданского кодекса России. В мирном варианте договор также расторгается по тому порядку, который был предусмотрен изначально, когда стороны вступали в сделке. Судебный порядок применяется в тех случаях, когда арендатор:

  • портит имущество (сознательно или по неосторожности);
  • пользуется имуществом не по назначению;
  • просрочивает внесение платежа более, чем 2 раза подряд;
  • нарушает другие условия договора.
Читайте так же:
КАСКО при ДТП: выплаты, выплаты, документы, обращение, оформление дтп

В этом случае арендодатель также готовит исковое заявление, прикладывая к нему все имеющиеся доказательства.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в ЕГРН. Если обременение в виде записи об аренде нежилого помещения «висит» в ЕГРН, то зарегистрировать новый договор на это помещение не получится.

Проблемы могут возникнуть в следующих случаях:

  • арендатор перестал платить (потребуется в судебном порядке расторгнуть договор, взыскать задолженность, штрафные санкции и погасить запись в ЕГРН);
  • арендатор исчез и получить от него акт о возврате помещения невозможно;
  • арендатор не хочет платить и освобождать помещение, пытается втянуть в переписку, предлагая уменьшить арендную плату или предоставить рассрочку по оплате долга.

Погашение записи при истечении срока аренды

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Росреестр не может самостоятельно погасить запись об аренде в связи с истечением указанного в договоре срока.

Юридический центр RegPractic

После истечения срока аренды за погашением регистрационной записи может обратиться любая из сторон договора. Нужно учитывать, что истечение срока аренды по договору не означает автоматического погашения записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости. Без вашего заявления запись погашена не будет, следовательно, арендодатель получит уведомление о приостановлении регистрации при попытке зарегистрировать новый договор.

В МФЦ предоставляются:

  • заявление о погашении записи об аренде (составляет сотрудник МФЦ);
  • акт возврата помещения;
  • уведомление о прекращении аренды (по ситуации);
  • стандартный комплект документов по юридическим лицам.

Погашение субаренды

Рассмотрим погашение записи о субаренде в ситуации исчезновения субарендатора в прошлом. Договор аренды заключен на срок с 01.01.2018г. по 31.12.2023г. Договор субаренды заключен с согласия собственника на срок с 01.03.2018г. до 30.06.2019г. и зарегистрирован в Росреестре. Субарендатор освободил помещение без подписания акта о его возврате. Точная дата этого события собственнику помещения неизвестна. 15.01.2020 г. договор аренды расторгается по соглашению сторон. Запись об аренде погашена на основании соглашения о досрочном расторжении аренды и акта о возврате помещения.

Читайте так же:
Договор дарения между чужими людьми налог

Впоследствии собственник помещения решил передать его по долгосрочному договору аренды, в том числе часть помещения с непогашенной записью о субаренде. Арендатор запросил выписку из ЕГРН и проблема сразу выяснилась. Заключать краткосрочный договор арендатор не согласен, поскольку ему нужен долгосрочный договор аренды для получения лицензии на торговлю алкоголем.

По правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ по истечении срока субаренды (30.06.2019г.), договор автоматически не прекращается, а продолжает действовать на неопределённый срок. По правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора вправе в любое время от него отказаться, предупредив об этом другую сторону за за три месяца, если иное не предусмотрено договором. Поэтому нужно предварительно вычитать договор в этой части, а также в части одностороннего внесудебного порядка его расторжения.

В силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ с учётом пункта 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 субарендатор имеет право на заключение с собственником договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора субаренды. Такое право есть у субарендатора в случае получения арендодателем согласия на субаренду от собственника без ограничения срока. В такой ситуации расторжение договора аренды до истечения срока договора субаренды автоматически не лишает субарендатора прав на пользование помещением.

Применительно к рассматриваемой задачи всё зависит от содержания договора аренды, субаренды и полученного согласия на субаренду. Также много зависит от позиции регистратора. Будет ли он считать договор субаренды действующим на неопределённый срок или нет в момент рассмотрения заявления собственника о погашении в отношении его регистрационной записи.

Здесь можно пойти двумя путями. В первом варианте — направить заявление от собственника субарендатору о прекращении договора субаренды с пояснением правовой ситуации (по сути не для субарендатора, а для регистратора) и на его основании гасим субаренду. Это гарантировано рабочий вариант, однако здесь можно потерять три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ ). При этом если в договоре будут обнаружены условия сокращающие этот срок, можно будет говорить о более коротком периоде времени, необходимого для погашения субаренды. Уведомление нужно правильно составить, поскольку на его основании будет погашаться запись по первому варианту.

Второй вариант — направить заявление о погашении субаренды с пояснениями, в которых обосновать, что дата досрочного расторжения аренды позднее даты истечения срока действия договора субаренды. В связи с чем, действие договора субаренды на неопределённый срок прекращается в дату расторжения аренды. Этот вариант по времени быстрее, однако и рисков больше. Уведомление о прекращении субаренды есть смысл отправить в любом варианте.

Читайте так же:
Акт камеральной налоговой проверки образец

Погашение записи об аренде в связи с расторжением договора

Соглашение о расторжении договора аренды регистрируется в ЕГРН как сделка (абз. 2 п 99 порядка ведения ЕГРН, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

Для погашения записи в МФЦ предоставляются:

  • заявление от любой из сторон договора;
  • заявление о регистрации соглашения о расторжении;
  • если в соглашении о расторжении речь идет только об этом, уплачивать госпошлину не требуется (пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016г. N 10АП-16114/2016 по делу N А41-49898/16, Письмо Министерства финансов РФ № 03-05-06-03/42728 от 14.10.2013г.
  • соглашение о расторжении (не менее 2-х экземпляров);
  • стандартный комплект документов по юридическим лицам.

Погашение записи по договору, действующему на неопределенный срок

Для случаев, когда договор аренды был заключен на определенный срок и по его окончании арендатор не заявил о его прекращении, продолжая при этом пользоваться помещением (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Для погашения записи об аренде достаточно подать соответствующее заявление и письменное уведомление в адрес арендатора о прекращении договора.

Заявление должно быть подано в МФЦ после истечения трех месяцев с момента получения арендатором уведомления о прекращении аренды (второй абзац пункта 2 ст. 610 ГК РФ) либо с расчетом, чтобы три месяца истекли до начала рассмотрения заявления регистратором.

Уведомление считается полученным:

  • с момента проставления арендатором отметки о его получении.
  • c момента, указанного в договоре аренды в качестве срока, в течение которого уведомление считается полученным. Например, если условие о сроке сформулировано так: «Извещение об отказе считается полученным арендатором на восьмой календарный день с даты отправки».

Акт о передаче помещения и комплект документов от арендатора на регистрацию можно не предоставлять. Желательно предоставить выписку из ЕГРН по арендатору, чтобы подтвердить отправку уведомления на действующий адрес местонахождения общества.

Если в договоре аренды стороны установили иной срок для предупреждения об отказе от договора, чем предусмотренный законом трехмесячный срок (установленный вторым абзацем пункта 2 статьи 610 ГК РФ), то следует выбрать дату подачи заявления на регистрацию погашения записи об аренде с таким расчетом, чтобы на дату его рассмотрения регистратором, договор аренды был прекращен.

Читайте так же:
Бабушка в декрет если мама не работала

Арендатор освободил помещение, но следы его потерялись

Рассмотрим ситуацию с погашением аренды после истечения срока действия договора, заключенного на определенный срок, в ситуации когда арендатор освободил помещение и следы его потерялись. При этом акт о возврате помещения не сохранился, а уведомление о прекращении договора аредатору не направлялось.

В таком случае нужно подать на регистрацию только заявление от арендодателя плюс стандартный пакет документов. Есть вероятность, что запись об аренде Росреестр погасит без требования предоставить какие-либо дополнительные документы.

В практике такие регистрационные действия проводились, однако есть судебные решения, признающие обоснованными отказы в регистрации погашения записи об аренде, ввиду отсутствия надлежащих доказательств прекращения прав аренды – двустороннего акта приема-передачи арендованного имущества (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 № Ф03-835/2010 по делу № А51-7887/2009).

Помощь юриста в регистрации

О погашении записи об аренде при истёкшем сроке полномочий генерального директора арендодателя

Поскольку истёк срок на который был избран генеральный директор, следовательно, есть риск приостановления регистрации по этому основанию. Согласно ФЗ «Об акционерных обществах», если полномочия исполнительных органов общества ограничены определенным сроком и по истечении такого срока не принято решение об образовании новых исполнительных органов общества или решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющей организации либо управляющему, полномочия исполнительных органов общества действуют до принятия указанных решений.

Из этого следует, что в случае отказа по этому основанию, можно будет обжаловать приостановку или отказ в суде. Как вариант, можно протокол вообще не подавать. Все данные по полномочиям регистратор может запросить в налоговой.

Договор аренды подавать не нужно. Доверенность нужна нотариальная, однако у нотариуса могут возникнуть вопросы. Лучше в МФЦ поехать сразу генеральному директору (трудозатраты будут одинаковыми). Если в МФЦ скажут, что срок полномочий истек, нужно сказать, что у сотрудников МФЦ нет полномочий на отказ в принятии любых заявлений.

Сторонами соглашения называются участники договора, которые непосредственно подписывают его. Ими могут быть как физические, так и юридические лица.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения должно содержать следующие пункты:

  1. Описание сторон – «Арендатор» и «Арендодатель», включая должности и ФИО уполномоченных на представление от имени юридического лица.
  2. Описание того, о чем они договорились относительно расторжения договора. Обязательно нужно прописать номер основного договора, его дату подписания и составления, чтобы можно было при необходимости его идентифицировать.
  3. Пункт о том, что подписывая настоящий документ, стороны не имеют друг к другу претензий различного характера.
  4. Пункт о том, когда вступает в силу.
  5. Реквизиты, печати организаций и подписи уполномоченных лиц.
Читайте так же:
Как прописать детей в другую квартиру

Форма документа, образец

Унифицированного образца извещения о желании расторгнуть договор законодательством не утверждено. Документ должен иметь письменную форму и составляется в свободной форме. Предупреждение, высказанное устно либо посредством телефонной связи, не будет принято судом, как доказательство надлежащего извещения.

Образец уведомление о расторжении договора аренды должен включать следующие сведения:

  1. Название документа – уведомление.
  2. Реквизиты сторон: ФИО, информация о паспорте, дата рождения, адрес регистрации, организационно-правовую форму и дату регистрации для юридических лиц и ИП, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице.
  3. Дата и место составления.
  4. Номер.
  5. Основание для расторжения договора (с указанием пункта в соглашении, номера статьи закона).
  6. Обстоятельства, ставшие причиной прекращения правоотношения.
  7. Имеющиеся доказательства.
  8. Дата, с которого соглашение расторгается (или срок, по истечении которого правоотношения прекращаются).
  9. Подпись и расшифровка лица, издавшего уведомление.

Если у организации существует фирменный бланк, уведомление печатают на нем и отправляют в адрес контрагента, письмом заказным с уведомлением. Подписывает документ руководитель учреждения, заверяя подпись печатью.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Чаще всего договор аренды нежилого помещения заключается между юридическими лицами, и объектом в этом случае выступают офисы или производственные площади. Поэтому в качестве примера можно привести образец уведомления, отправленного от одного юридического лица другому:

Образец письма-уведомления о расторжении договора аренды

Для правильного расторжения договора аренды, объектом которого выступает нежилое помещение, стоит помнить о нескольких важных моментах:

  • Вопросам законного расторжения договора стоит уделять внимание еще на этапе его подписания — в документ нужно обязательно включить пункт с перечисленными для этого основаниями.
  • Основания для прекращения, помимо договора, содержатся еще и в отельных частях ГК РФ.
  • Если стороны согласны расторгнуть договор или одна из них имеет на это законное право, составляется специальный документ — письмо-уведомление о расторжении.

Смотрите также видео о расторжении договора аренды:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector