M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выйти из ипотеки при разводе

Как выйти из ипотеки при разводе?

Квартира, которая приобретается при помощи ипотеки после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

Если ипотека оформлена до брака

При первом взгляде на ситуацию, кажется, что если один супруг оформил ипотеку еще до закрепления отношений, жилье, несомненно, должно принадлежать ему. Вроде и в Семейном кодексе можно найти подтверждающее такой взгляд положение – нормы ст. 36 статьи говорят об отнесении всего, нажитого до брака, к категории личного имущества супруга, то есть неделимого при расторжении уз.

ВАЖНО: Это справедливо лишь для ситуаций, когда супруг полноценно стал собственником жилища до брака, в противном же случае погашение ипотечных обязательств осуществляется супругами обоюдно – то есть из совместного бюджета. В ситуации, когда, к примеру, супруга не работала в период совместного проживания и погашения ипотечных обязательств, она все равно (чему подтверждением являются положения 34 статьи кодекса) может требовать:

  • часть жилья;
  • компенсации платежей по ипотеке в определенной части.

Общей практики относительно аналогичных случаев у судей нет, поэтому самостоятельно предугадать исход конкретного спора практически невозможно. Юристы компании «Планета Закона» готовы проконсультировать вас именно по вашей ситуации с определением возможных путей решения проблемы! Вам нужно лишь набрать наш номер + 7 (495) 722-99-33!

Обезопасить себя от несправедливого раздела жилища с супругом, вклад которого в приобретение жилища отсутствует, можно:

  • до оформления союза избрать договорный режим имущества, то есть подписать брачный договор, где будет прописан представляющийся Вам правильным порядок раздела;
  • попробовать решить вопрос путем переговоров, заручившись поддержкой юриста, если расторжение еще не дошло до суда. Можно призвать к совести супруга – оформившего ипотеку, аргументируя позицию тем, что квартира не принадлежала ему полностью, поэтому честно было бы признать ее общим имуществом. В случае успеха оформляется соглашение о разделе, которое заверяет нотариус;
  • в судебном порядке признать ипотечную квартиру совместным имуществом по тем основаниям, что вторым супругом также осуществлялись выплаты по ипотеке, первым супругом они выплачивались из совместного бюджета, а с момента заключения брака жилое помещение подвергалось реконструкции и улучшениям: капитальный ремонт всех или отдельных комнат, замена коммуникаций и сантехники, установка встраиваемой мебели и оборудования и т.д.

Квартиру продать, деньги поделить

Процесс продажи такой квартиры не отличается от обычной продажи залоговой недвижимости. Еще несколько лет назад сделки с залоговыми объектами были редкостью. Сегодня значительная часть выставленных на продажу квартир находятся в обременении у банка. Покупатели перестали бояться этой недвижимости, а сама схема ее реализации отработана до мелочей.

Читайте так же:
Договор гпх с администратором образец

«Обременение не только не является помехой для продажи квартиры, но во многих случаях и не влияет на ее цену, — рассказывает ипотечный консультант АН «КИАН» Анастасия Богданова. — Залоговые квартиры могут продаваться по той же цене, что и квартиры без обременения, если вся процедура продажи проходит под контролем, все ясно и понятно покупателю».

Особенностью продажи залоговой квартиры является то, что она находится в обременении у банка, и для реализации объекта сначала нужно это обременение снять. Схема продажи квартиры за наличный расчет выглядит следующим образом: покупатель перечисляет часть суммы за квартиру для погашения долга продавца на счет в банке. Затем банк снимает с квартиры обременение. После того как ипотека погашена, вносится оставшаяся сумма в счет оплаты за квартиру.

Найти покупателя с деньгами, готового погасить ипотеку продавца, удается нечасто. Поэтому, как правило, для продажи такой квартиры нужен покупатель с ипотекой в том же банке, где получал кредит продавец. Тогда вся процедура смены владельца проходит под контролем банка. И даже в случае, когда покупателю не удалось получить одобрение на кредит в том же банке, в котором ипотека у продавца, тоже есть выход. Существует программа банка «Абсолют», который выдает ипотеку на покупку залоговой квартиры, находящейся в обременении другого банка.

«В договоре купли-продажи при этом нужно подробно прописать, какая сторона какую сумму получит после продажи квартиры, — советует Анастасия Богданова. — Тогда деньги поступают на счет продавца и делятся так, как супруги между собой договорились. Есть банки, которые позволяют продавцам открыть два счета, тогда каждый продавец сразу получит причитающуюся ему сумму от продажи квартиры на собственный счет. Так что бывшим супругам можно даже не встречаться, чтобы разделить полученные за квартиру деньги. Интересы каждого из них при этом будут соблюдены».

Делится ли ипотека при разводе?

Конечно, делится, однако в каждом случае следует решать этот вопрос индивидуально. Все зависит от многих факторов:

  1. Когда приобреталась квартира: до брака или во время семейной жизни?
  2. Размер долга, который был погашен до заключения брака, если квартира куплена до него?
  3. Имеются ли в семье дети?
  4. Был ли заключен брачный контракт?
  5. Собирается муж или жена освобождать квартиру после развода?

Именно поэтому мы советуем заручиться поддержкой грамотного юриста, который сможет подсказать супругам наилучший выход.

Отличным решением данного вопроса может стать продажа квартиры, находящейся в ипотеке. Вопреки бытующему мнению, такое возможно, и если супруги поступают таким образом, то им просто надо будет поделить вырученные деньги.

Пример. Супруги Ивановы после расторжения брака не знали, как поступить с квартирой, находящейся в ипотеке. Юрист, к которому они обратились за консультацией, предложил им попробовать продать квартиру и поделить деньги. Так как долг был невелик, жена взяла деньги взаймы у своего брата. Остаток кредита был погашен, квартира выведена из под обременения. После этого Ивановы продали ее, вернули долг брату жены, а остаток средств поделили на две части.

Читайте так же:
Компенсация при увольнении: виды выплат при увольнении

Если самостоятельно решить вопрос с ипотечной квартирой супруги не могут, то им придется обращаться в суд. Ниже приведен образец искового заявления по разделу ипотеки. К заявлению прилагаются документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о расторжении брака;
  • договор по кредиту;
  • справка из финучреждения по остатку долга;
  • техническая документация квартиры;
  • правоустанавливающие документы.

Образец иска по разделу ипотечного кредита:

Развели ипотеку

Ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке супруги Карповы оформили 3,5 года назад. Один из них выступал основным заемщиком, второй — поручителем. Также на поручительство по жилищному займу согласилась мать супруги. 2-комнатную квартиру в Октябрьском районе тогда оформили в совместную собственность, и за все последующие годы квартира оказалась единственным совместно нажитым имуществом.

Спустя 3,5 года после оформления совместной ипотеки пара приняла решение о разводе. По договорённости супруг отказался от квартиры и кредита в пользу бывшей жены. Так перед ипотечными заемщиками Карповыми встала задача снять с одного из них ипотечную нагрузку. Дальнейшие действия обоих заёмщиков приведём пошагово с комментариями представителей банка-кредитора. Рассказанная в таком формате ипотечная история вполне может претендовать на статус практического руководства для всех заёмщиков, оказавшихся в аналогичной ситуации.

Шаг первый.

Заёмщик в изменившихся условиях и с пакетом документов.

После получения свидетельства о расторжении брака заёмщики посетили офис банка. Прежде всего, необходимо было написать заявление о выводе поручителя из кредитного договора. Также предстояло собрать и предоставить новый пакет документов для рассмотрения заявки (перечень необходимых документов можно найти в этом тексте). Стоит отметить, что этот пакет документов формируют те же бумаги, которые заемщики собирают для оформления ипотеки. Иными словами, нужно подать ипотечную заявку второй раз — с изменившимися исходными данными.

После подачи заявки банк начинает традиционную процедуру рассмотрения заявки: оценивает платежеспособность заемщика без одного из поручителей. Этот же этап может стать последним, если на заявку банк ответит письменным отказом. Нашей героине повезло — её заявку приняли в работу, процесс переоформления кредита продолжился.

Комментарий банка: в первую очередь, после получения свидетельства о расторжении брака супруги должны принять обоюдное решение, как в дальнейшем они будут исполнять свои совместные обязательства по действующему кредиту. Для принятия решения в случае вывода поручителя-супруга в связи с разводом сотрудникам Банка необходимо оценить все риски. Соответственно, платежеспособность заемщика обязательно анализируется. Но в отличие от подачи документов на оформление ипотечного кредита в данном случае не проводится андеррайтинг предмета ипотеки.

Шаг второй.

Оплата комиссии.

За вывод поручителя по ипотечному кредиту нужно платить. Размер комиссии определяет банк. В случае нашей героини комиссия составила 7000 рублей.

Комментарий банка: комиссия за рассмотрение заявления о выводе участника сделки, в том числе и поручителя по тарифам Банка составляет фиксированную сумму и не зависит от остатка суммы основного долга. С тарифами можно ознакомиться на официальном сайте Банка.

Читайте так же:
Дарственная на несовершеннолетнего внука или внучку: оформление, договор, документы, налоги

Шаг третий.

Сложное взаимодействие с нотариусом.

На следующем этапе предстояло оформить Соглашение о разделе имущества у нотариуса. В нашей истории этот этап оказался одним из самых сложных. Дело в том, что в российском законодательстве не прописан прецедент, когда супруг при разводе оставляет имущество бывшей жене по собственному желанию. В этом случае закон требует для одного из супругов компенсации. Кроме того, квартира в ипотеке воспринималась многими специалистами как проблемный актив — были даже отказы браться за эту задачу. «Мы прошли нескольких нотариусов и столкнулись с разным отношением, — рассказывает Надежда Карпова. — Специалисты интересовались: «Как это ты ему ничего не оставляешь?», пытались сочувствовать: «Мужчина, неужели вы так хотите от неё отделаться, что отдаёте ей все?», предостерегали: «А если он потом передумает и будет с тобой судиться?». Этот этап оказался самым сложным психологически: понятно, что развод — это изначально стресс с обидами и претензиями. Но здесь он ещё подкрепляется длительностью процесса, необходимостью частых встреч и давлением со стороны посторонних людей».

Однако в итоге специалиста-нотариуса удалось найти, документ составили. По требованию закона в Соглашении указали сумму, которую супруга компенсирует бывшему мужу. На этом этапе пришлось заплатить 25 тысяч рублей, зато через несколько дней на руках у участников процесса уже было Соглашение о разделе имущества.

Для того, чтобы получить этот документ, понадобились все документы, на основании которых супруги получили свидетельство о собственности на квартиру, и собственно само свидетельство, а также кредитный договор с банком, паспорта заявителей, письмо с одобрением от банка, свидетельство о расторжении брака.

Комментарий банка: после принятия положительного решения о выводе поручителя-супруга и перевода долга по действующему кредиту Банк дает согласие на заключение нотариально удостоверенного соглашения о разделе имущества. Важно, чтобы стороны в соглашении четко отразили свое обоюдное решение о том, что единоличным собственником предмета ипотеки будет являться заемщик, обязательства по кредиту несет заемщик и у поручителя прекращаются обязательства по возврату кредита.

Комментарий нотариуса: «Ситуация, когда один из бывших супругов после развода отказывается от совместно нажитого имущества в пользу второго, — действительно редкость, — говорит нотариус Анна Двойкова. – Как правило, проблемы возникают с дележом имущества, здесь часты взаимные претензии и запросы. Конечно, отказ одного из супругов на словах не имеет никакой юридической силы, поскольку спустя время он действительно может «одуматься» и потребовать свою часть имущества. Поэтому опасения, высказываемые представителями нотариата, были вполне оправданными. Такой отказ необходимо зафиксировать законодательно. Соглашение о разделе имущества – именно тот документ, который фиксирует договоренность между бывшими супругами, согласно которой один из них забирает все имущество, второй же не получает ничего. Еще один вариант, который, однако, не применим в данной ситуации, — это изначальное составление брачного договора, где стороны прописывают все свои имущественные отношения в будущем. Вовремя составленный брачный договор помог бы избежать таких проблем и временных проволочек».

Читайте так же:
Выплата фсс при рождении ребенка

Шаг четвёртый.

Подача документов на единоличную собственность.

После получения нужного документа супруга-заёмщик отправилась в банк, чтобы сделать копию этого Соглашения. Там же договорились о встрече в МФЦ, где должны были присутствовать представитель кредитной организации и заёмщик с пакетом документов. На этой встрече Надежда Карпова подала документы на единоличную собственность, оплатив госпошлину в размере 2000 рублей.

Комментарий банка: о формление в единоличную собственность осуществляется путем подачи заявления в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав новым собственником предмета ипотеки на основании соглашения о разделе имущества. Со стороны Банка предоставляется согласие на переход права. Обременение в данном случае на предмет ипотеки не прекращается.

Шаг пятый.

Новый поручительский договор.

Спустя неделю документы были готовы. Со свидетельством о собственности на квартиру девушка-заёмщик приехала в банк для подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. На этом этапе вновь понадобилось присутствие двух поручителей — мамы и бывшего мужа. Представитель банка расторг договор поручительства с бывшим супругом, а с матерью заёмщика заключил дополнительное соглашение к договору поручительства.

Комментарий банка: после регистрации квартиры-предмета ипотеки в единоличную собственность вносятся изменения во всю кредитно-обеспечительную документацию заемщика и действующего поручителя, а договор поручительства с бывшем супругом расторгается. Все документы должны быть подписаны лично сторонами.

Шаг шестой.

Регистрация новых документов.

Далее предстояло зарегистрировать изменения, внесённые в кредитный договор, и заключить соглашение к закладной в МФЦ. «На этом этапе я присутствовать не смогла, поэтому пришлось делать нотариальную доверенность на совершение сделок с квартирой для моей мамы, — рассказывает Надежда. — Этот документ мне обошёлся в 2000 рублей. В итоге мама с представителем банка посетили МФЦ и сдали кредитный договор и соглашение к закладной на регистрацию. Примерно через пять дней я забрала документы — так квартира в полной мере стала моей».

Комментарий банка: завершающим этапом является регистрация в Росреестре соглашения об изменении содержания закладной. Подать документы на регистрацию может доверенное лицо по доверенности с соответствующими полномочиями.

собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе:

— Весь процесс занял примерно 2-2,5 месяца. На протяжении всего этого периода мы регулярно виделись с бывшим мужем, за что ему можно поставить памятник, потому что такую психологическую нагрузку выдержит не каждый «бывший». Но мы справились. Банк нам очень помогал, все время был на связи и всячески участвовал в процессе и подстраивался под нас. Банковским специалистам хотелось бы выразить отдельную благодарность за то, что не оставили нас в сложной жизненной ситуации.

Справка

Основные документы, которые понадобятся для переоформления ипотечного кредита после развода**:

— Заявление-анкета заемщика/ Анкета поручителя

— Копия паспорта заемщика/ поручителя

— ИНН заемщика/ поручителя

— Копия военного билета (для граждан до 27 лет)

Читайте так же:
Кто выше суд или прокуратура

— Копии документов об образовании, копии свидетельств о заключении/ расторжении брака, о рождении детей

— Копия всех заполненных страниц трудовой книжки

— Справка с места работы о размере дохода

— Копия трудового договора

— При наличии дополнительных доходов от других организаций – копия трудового договора с ними

*Благодарим специалистов банка ВТБ24 (ПАО) за помощь в подготовке материала.

**Перечень актуален для заемщика или поручителя, работающего по найму. Для более точной информации в каждом конкретном случае обратитесь к своему кредитному специалисту. В зависимости от кредитующего банка и условий предоставления займа перечень может меняться.

Как делится ипотека при разводе

Как делить ипотеку при разводе в 2021 году

Долги супругов, как и само имущество, делятся пополам. Звучит достаточно просто, однако, в судебной практике есть масса нюансов, связанных с разделом ипотечного имущества.

Главная проблема заключается в том, что существует третье лицо, задействованное при оформлении договора — банк. Соответственно, банк также привлекается к участию в судебном деле, и практически всегда выступает против раздела ипотеки. В данной ситуации банк можно понять: ипотека выдается проверенному платежеспособному гражданину, а в случае развода, у этого гражданина остается только половина кредита, вторая половина переходит другому супругу, платежеспособность которого не проверена.

Зачастую ипотека оформляется на обоих супругов, в данной ситуации они выступают созаемщиками — банк не приветствует такое разделение договора. В данном случае созаемщики выступают солидарными должниками, а банк может потребовать погашения очередного платежа как от обоих должников, так и от любого из них. При выдаче ипотечного кредита банки часто требуют заключение брачного контракта, или включают в договор требование о досрочном погашении кредита в случае развода.

Если есть брачный договор

В этой ситуации решить вопрос раздела ипотечной квартиры при разводе будет легче. В контракте должны быть прописаны условия, которые касаются распределения имущества в случае расторжения брака. Если между супругами есть договор, они смогут избежать судебных разбирательств и сократить издержки при разводе.

Все зависит от содержания контракта. Если в документе содержится пункт, что один из супругов не берет на себя финансовых обязательств перед банком, он не может претендовать на часть приобретаемой недвижимости. В такой ситуации ипотечная квартира при разводе переходит в собственность заемщика после погашения кредита. Как правило, это условие вносится в договор, если жилищный кредит был одним из будущих супругов оформлен до брака.

Другой вариант — оформление ипотеки в официальном браке. В этом случае право второго супруга претендовать на денежную компенсацию, если выплаты осуществлялись совместно. Доля недвижимости оговаривается в брачном договоре. В этом случае фактическая доля участия в погашении кредита при разделе ипотечной квартиры не учитывается.

Важно! При оформлении ипотечного кредита следует уведомить банк о наличии контракта между супругами.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector