M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Все о расторжении ипотечного договора

Все о расторжении ипотечного договора

Причем инициатором данного процесса может быть любая из сторон.

По инициативе банка расторжение договора может быть инициировано по следующим причинам:

  • плательщик является должником по ипотеке, и в перспективе невозможно ожидать, что его платежеспособность восстановится;
  • действия заемщика привели к порче залога, и это стало известно банку;
  • наступление страхового случая (пожар в квартире, смерть заемщика или серьезный урон здоровью и т. д.);
  • заемщик предоставил банку фальшивые документы или ложные сведения (особенно это касается справки о доходах, которую чаще всего требуется предоставлять банку ежегодно весь срок кредита);
  • заемщик отказывается предоставить банку возможность проверить сохранность залоговой недвижимости (часто в кредитном договоре данное право кредитной организации оговаривается отдельно);
  • резко упала рыночная стоимость квартиры, и сумма долга заемщика перед банком стала ниже, чем стоимость залоговой недвижимости.

Со стороны заемщика поводом для расторжения договора могут стать:

  • решение о рефинансировании ипотеки в другом банке с целью экономии на процентной ставке;
  • заемщик осознает, что в связи с незапланированными обстоятельствами он не может платить ипотеку, и решает продать предмет залога, чтобы рассчитаться с банком и не влезть в еще большие долги;
  • банк нарушает условия договора (например, повышает процентную ставку), и заемщик хочет прекратить отношения с нерадивым кредитором;
  • у заемщика есть желание приобрести другую недвижимость (например, двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в связи с рождением ребенка);
  • ипотека была семейная, и после развода ни один из супругов не готов тянуть на себе ипотечную лямку.

Расторжение ипотечного договора может проходить как в судебном порядке, так и без взаимодействия с органами юстиции.

Обращение в суд чаще всего происходит при наличии серьезной задолженности, особенно если должник не хочет контактировать с банком. Сокрытие реального положения дел и игнорирование звонков банковских работников — это худшее, что может сделать заемщик. Сегодня банки готовы к диалогу и сотрудничеству в большей степени, чем когда-либо, хотя бы из соображений собственной выгоды.

Читайте так же:
Махинации с банковскими

Держите банк в курсе возникших трудностей.

Держите банк в курсе возникших трудностей.

Надеяться на то, что в суде вам каким-то чудом удастся доказать, что кредитор недобросовестно исполняет свои обязательства или что вы не понимали значение договора, который подписывали, не следует, если в вашем распоряжении нет веских доказательств. Недаром банки требуют от будущего заемщика справки из неврологического и наркологического диспансеров, чтобы в случае судебного разбирательства дееспособность клиента не вызывала сомнений.

Планируя односторонний выход из кредитной лодки, опирайтесь на распространенную практику и предварительно поинтересуйтесь политикой вашего банка в этом отношении.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе получателя ипотеки?

Предусмотреть форс-мажорные ситуации, затрудняющие погашение долга по договору ипотеки, невозможно. Поэтому в процессе ежемесячной уплаты ипотечных взносов по договору ипотеки многие заемщики ипотеки задумываются, можно ли преждевременно расторгнуть заключенный договор ипотеки с банком, и получить компенсацию средств, уплаченных по договору ипотеки. Условия каждого договора ипотеки, прописанные в договоре взятия кредита (ипотеки) на покупку квартиры, предполагают возможность прекращения действия договора ипотеки по следующим причинам:

  • Если кредитор нарушил договор ипотеки.Самовольное изменение ипотечной процентной ставки, уплачиваемой по договору ипотеки или необоснованные законодательными нормами требования досрочного погашения ипотеки являются прямыми причинами, позволяющими заемщику ипотеки расторгнуть действующий договор ипотечного кредитования. Однако денежные обязательства по ипотеке перед банком в таком случае не исчезнут, и погасить имеющийся долг по ипотеке придется.
  • Если необходимо рефинансирование договора ипотеки. Ипотечный кредит, взятый по договору ипотеки, предполагает возможность купить выбранную квартиру в ипотеку на более выгодных условиях, чем те, что заявлены банком-кредитором изначально. Ипотечный договор может быть переоформлен по другой ипотечной программе данного кредитора. Рефинансирование имеющегося договора ипотеки в любом другом банке позволит избежать завышенных ипотечных процентных ставок и значительной переплаты по ипотеке. В большинстве банков функционирует отделение, специализирующееся на рефинансировании договоров по ипотеке.
  • Если нужно продать ипотечное жилье. При необходимости продать или по каким-либо причинам обменять объект ипотеки, клиент обязан досрочно произвести уплату ипотечных кредитных средств банку или заключить договор, позволяющий распределить сумму кредита по договору ипотеки на несколько ипотечных платежей.
Читайте так же:
Апелляционная жалоба по административному делу

Основные причины

Среди основных причин, которые приводят к расторжению ипотечного договора, могут быть факторы несоблюдения его основных условий или же введения в заблуждение другой стороны. Наиболее частой причиной, которая приводит к расторжению, является прекращение погашения долгового обязательства. При этом заемщики даже могут предпринимать попытки скрыться от банковской организации, хотя по факту такое действие не может дать положительных результатов, ведь квартира или дом, купленные в ипотеку, чаще всего являются залоговым имуществом, которое может быть изъято для погашения обязательств.

Параллельно с этим заемщик может предоставить банку недостоверные сведения относительно уровня официального дохода, места работы, стоимости жилого имущества, в результате чего может возникнуть вероятность невыплаты обязательства. Также могут иметь место нарушения пунктов договора, при которых заемщик или банк выполняют действия, запрещенные его текстом. К примеру, если заемщик осуществляет действия с квартирой, которые не предусматривались или не получили разрешения финансовой организации, как то положено (при сдаче в аренду, осуществлении перепланировки) или же банк в одностороннем порядке изменил условия погашения ипотеки.

Такая возможность у должника имеется. Способы расторжения контракта в этом случае:

  • у заёмщика появились средства, чтобы погасить кредитные обязательства полностью. Финансовое учреждение не может отказывать клиенту в его пожелании. При полной оплате ипотеки раньше оговоренного срока, естественно, контракт прекращает свое действие;
  • у должника настолько ухудшилось финансовое положение, что больше вносить платежи по ипотеке он не в состоянии. В этой ситуации нельзя прекращать взносы по кредиту, иначе банк может отобрать недвижимость через судебный орган. В таком случае возможна реализация жилья, которое выступает залогом по кредиту. Из средств, полученных за квартиру, вносится остаток задолженности финансовому учреждению. Но сложность состоит в том, что разрешение на продажу обязан дать сам банк, что маловероятно.
Читайте так же:
Возвращение уголовного дела прокурору

Обращаться в судебный орган за расторжением договора ипотеки в одностороннем порядке нужно в том случае, если банковское учреждение явно и открыто нарушает условия контракта. А также если имеются неоспоримые доказательства, и по обоюдному согласию банк решить проблему не желает.

Что делать, чтобы получение кредита не закончилось выселением?

Задумайтесь о снижении ипотечных рисков. Не заключайте договор с банком, предлагающим «плавающую» ставку по кредиту; не берите заем в иностранной валюте; не покупайте неликвидное жилье. Не надо экономить на страховании жизни и залогового имущества, а также ипотечных рисков.

При подписании договора обращайте внимание на пункты, в соответствии с которыми при просрочке платежей по кредиту на несколько дней у банка появится право требовать от вас полного досрочного исполнения обязательств.

Обязательно прочитайте разделы договоров об обязательствах заемщика и о правах банка. Проверьте, нет ли у банка права в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график и срок кредитного договора.

Нелишним будет прийти в банк для заключения договора вместе с юристом, специализирующимся на таких услугах. В этом случае можно будет изменить невыгодные условия договора. А возможно, будет принято решение о том, что лучше вообще отказаться от его подписания.

О праве заемщика попросить банк провести реструктуризацию ипотечного кредита, т.е. изменить условия кредитного договора для облегчения выплаты долга, читайте в публикациях «Решили купить квартиру в кредит – оцените риски» и «Изменения в госпрограмме “Семейная ипотека” сделают покупку жилья выгоднее».

Можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком?

Ипотека – это частный случай договора, который подчиняется российскому законодательству и регулируется ст. 450 ГК РФ. Согласно этому документу, договор может быть расторгнут двумя путями: по соглашению сторон (если нет возражений между участниками договора) или через суд – если добиться консенсуса не удалось. Судебное разбирательство может инициироваться любой из сторон договора.

В любом случае, расторжение договора подразумевает, что стороны погашают обязательства друг перед другом в полном объеме, в данном случае необходимо будет или выплатить всю оставшуюся сумму, или вернуть банку залоговое имущество — квартиру. Таким образом, отказаться от ипотеки можно, однако в этом случае не обойтись без потерь – денег или недвижимости, дополнительно может потребоваться выплатить неустойку – это зависит от условий расторжения договора.

Читайте так же:
Как правильно составить доверенность на регистрацию автомобиля в ГИБДД

Идеальное "убийство"

Из действий банка-кредитора вырисовывается схема отъема заложенной квартиры, опасная для всех "ипотечников", а не только для "валютных" бедолаг. Создается впечатление, что банк искусственно создает условия для расторжения кредитного договора и выставления приглянувшейся квартиры на продажу, используя малейший повод.

Напомним, поводом для расторжения договора с Романом явилась якобы однократная недоплата 253 рублей в сумме ежемесячного платежа. На самом деле никакой недоплаты вовсе не было. Это очень смахивает на подставу для граждан.

Роман в разгар пандемии коронавируса просрочил выплату полного ежемесячного платежа на пару дней. Банк по-тихому без уведомления оштрафовал его за это и вычел штраф из платежа, который Роман считал полным. Получилась недостача, эта недостача перекочевала в следующий месяц и "вылезла" через 40 дней формальным, как бы законным, основанием для расторжения договора и продажи квартиры якобы неисправного заемщика.

Сейчас успешные банки сообщают клиенту о каждой списанной с его счета копейке, но банк Романа не счел нужным сообщить заемщику о столь важной проблеме. У редакции нет уверенности, что одновременно с Романом такой бухгалтерский кордебалет не устраивают в отношении сотен других "ипотечников" в десятках других банков.

Банк считает себя во всем правым. Все же по договору… Однако "принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса РФ, не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора", — решил Верховный суд по одному из дел о кредитах. В данном случае обременительным для заемщика условием является его обязанность самостоятельно рассчитывать платеж по сложнейшей формуле и самоустранение банка от обязанности немедленно сообщить заемщику о любом нарушении клиентом условий договора, начисленных штрафах и пенях. Согласно ст. 307 ГК РФ "стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию".

Читайте так же:
Куда можно пожаловаться на уфмс

Если посмотреть на ситуацию Романа шире, то не должны проценты за кредит быть в шесть раз больше суммы займа ни при каких условиях и обстоятельствах. Гражданин не должен находиться в пожизненной кабале у банка, выплачивая 33 года по полторы и более среднестатистической московской зарплаты за разваливающуюся "хрущебу". Ненормально, что пока нет механизма, который автоматически адекватно скорректирует эти отношения с минимальным ущербом для конституционных прав граждан, в том числе на жилище. Если нет такого механизма, то его надо создать, потому что и кризисы, и изменения экономических условий будут. И значит, для любого ипотечного заемщика останется реальный риск потери заложенной банку квартиры.

Фото: Сергей Куксин/ РГ

К судебным процессам ипотечных заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей, а может быть, и всех "ипотечников", должны быть привлечены прокуроры и органы опеки.

Кроме того, "Схема Романа Кузубова" может быть подхвачена недобросовестными сотрудниками банка, действующими в собственных интересах. Сотрудником банка искусственно создается мелкая задолженность, и уже через пару месяцев запускается механизм продажи квартиры с торгов в "родственные", очень грязные ручки.

Редакция не называет конкретный банк еще и потому, что мы попросили банк прокомментировать ситуацию. Пришел ответ на бланке без подписи. В нем говорится, что банк никого и не собирался выселять, а направил уведомление об этом для поднятия платежной дисциплины заемщика в будущем. Попугать решил…

Для любого ипотечного заемщика существует реальный риск потери заложенной банку квартиры.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector