M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Пролонгация договора аренды земельного участка

Возобновление договора аренды — это преимущественное право предоставляемое пользователю земельного участка, по истечении срока действия договора в случае, если он добросовестно выполнял все обязательства согласно заключенной сделки.

Возобновление договора аренды возможно в двух случаях:

После окончания действия договора, если нет претензий к арендатору

Договор пролонгируется автоматически, в случае если в течение 30 дней не поступит письмо возражения от владельца земельного участка

В случае изменения условий, касающихся земельного участка (изменение целевого назначения, владельца, расширения границ участка и т.д.) обязательно заключается новый договор аренды, с внесением новых данных о земле.

Этапы оформления документа

Для возобновления договора аренды земельного участка арендатор должен предпринять следующие шаги:

За один месяц до окончания срока действия договора сообщить собственника земельного участка о намерении возобновить договор в письменном виде и добавить проект дополнительного соглашения

В свою очередь у владельца земли есть 30 дней на рассмотрение проекта дополнительного соглашения и согласования новых условий, если таковые имеются

Если все пункты согласованы и нет возражений, договор возобновляется после подписания дополнительного соглашения

Возражения относительно пролонгации договора аренды на земельный участок

В случае если арендатор ненадлежащим образом выполнял условия аренды, владелец имеет право направить письмо сообщение об оспаривании возобновления договора аренды земли.

Сроки пролонгации договора

Возобновление срока действия договора аренды происходит на тот же период, что и предыдущий договор.

Необходимые документы

Паспорт и ИНН заказчика, или же копии учредительных документов, в случае если заказчиком выступает юридическое лицо

Документ, подтверждающий право собственности на участок

Решение органов местного самоуправления

Компания LAW поможет в решении вопросов с документами в сфере земельных отношений

Наша компания гарантирует полную прозрачность в сотрудничестве и юридическое сопровождение. Сертифицированные специалисты помогут в решении всех вопросов при оформлении документов. Компания Land and We — надежный партнер, с которым легко работать!

Способы пролонгации договора аренды

Автоматически

Данный способ самый удобный. Формулировка для автоматической пролонгации такая: «Настоящий договор действует до (дата) и автоматически продлевается на каждый следующий год, если ни одна из сторон за 30 рабочих дней не заявит о своем намерении его расторгнуть». На следующий день после окончания срока действия одного договора, вступает в силу другой на тех же условиях.

Читайте так же:
Аккредитация в качестве работодателя мигрантов

Подписано дополнительное соглашение

Если существующее соглашение удовлетворяет обоих партнеров, и они хотят его продлить, можно заключить дополнительное соглашение. Ключевой фразой в документе будет: «Стороны договорились продлить срок действия Договора № от (дата) по (дата)». Также нужно добавить, что все условия остаются без изменений. Еще один вид дополнительного соглашения – документ, который вносит изменения. Ими устанавливается пролонгация на неопределенный срок с условием, что контракт продлевается автоматически. Это условие прописывается данным образом: «Стороны договорились внести изменения в пункт 8.2 Договора № от (дата), изложив их в следующей редакции: Договор автоматически пролонгируется на следующий календарный год, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении в течении 15 дней до расчетной даты прекращения действия договора»

Заключение нового соглашения

Когда приближается окончание срока действия аренды, стороны могут заключить новое, изменив условия или оставив те же. В договоре может быть прописано, что он заканчивает свое действие по истечению срока. Также могут быть предусмотрены варианты, когда окончание срока действия влечет за собой прекращение договорных обязательств.

Пролонгация договора аренды по ГК РФ

Арендатор имеет право продлить договор на новый срок, если он надлежащим образом выполнял свои обязанности, и законом или соглашением об аренде не предусмотрен другой вариант. В этом случае арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить аренду до окончания действия действующего соглашения.

Что же будет с договором, если его заключить не по вышеприведенной схеме или с несоблюдением каких-либо требований законодательства?

Если договор будет заключен неверно, то он может быть признан судом недействительным. Любые неточности, внесенные в положения договора, могут увеличить его срок действия более чем на 3 года, а в случае удостоверения такого договора нотариально − это приведет к признанию его недействительным.

Также, если уже нарушены правила подписания договора, могут возникнуть и проблемы с его удостоверением нотариально. Нотариусы довольно подозрительно относятся к пролонгации договоров такого рода, тем более, если уже прошло время с момента их подписания.

Читайте так же:
Как стать фрилансером с нуля без опыта и образования

Признание договора ничтожным также имеет свои последствия. Нередко бывают ситуации, когда арендатор снимает помещение, ввозит и устанавливает оборудование за свой счет, инвестирует туда деньги, а потом арендодатель отказывается пролонгировать договор с арендатором и в судебном порядке признает ничтожность договора. В таком случае очень трудно доказать свою правоту и восстановить свое положение, а потому лучше обезопасить свои финансы с самого начала.

Итак, законная возможность аренды помещения без обязательной регистрации и удостоверения его нотариально существует, однако нужно учитывать практику суда по этим вопросам, иметь соответствующий опыт и внимательно вычитывать условия договора.

Если Вы хотите проверить, верно ли составлен Ваш договор аренды или получить помощь в заключении или пролонгации договора — позвоните нам!

Не нашли ответ на свой вопрос?

Виды договора аренды

Приведем некоторые значимые классификации (разновидности) договора для хозяйственного оборота:
1. По критерию возможности выкупа арендуемого имущества:

  • Договор аренды с правом выкупа — с последующим выкупом во время срока действия договора или к его окончанию) – статья 624 ГК РФ;
  • без права выкупа — арендатор не имеет права выкупить имущество).

2. По объекту – виду имущества, можно выделять договоры аренды:

  • нежилого помещения (офисного, торгового, производственного и другие);
  • жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома);
  • земельного участка;
  • автомобиля (транспортного средства);
  • гаража;
  • зданий и сооружений;
  • оборудования и техники;
  • предприятия;
  • прокат;
  • финансовая аренды (лизинг).

3. Также в зависимости от момента наступления обязательства передать вещь в пользование или владение:

  • предварительный договор аренды – содержит только обязанность сторон в будущем заключить основной договор на использование имущества на условиях предварительного договора;
  • основной договор аренды – собственно сам договор, в котором стороны берут на себя реальные обязанности по арендным отношениям.

Срок действия бессрочного договора: формулировка

Для того чтобы договор был признан бессрочным, надлежит указать это условие в тексте самого договора. Например:

  • «Настоящий договор заключен на неопределенный срок».
  • «Настоящий договор является бессрочным» и т. д.
Читайте так же:
Договор дду подводные камни

Договор, предполагающий возможность автопролонгации неограниченное количество раз, не является бессрочным.

Позиция судов по этому вопросу основывается на том, что при продлении договора (независимо от его вида) между сторонами начинает действовать новый договор, просто подписанный на прежних условиях (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Например, если стороны договора поставки, срок действия которого составляет 1 год, подпишут допсоглашение о продлении такого срока еще на 1 год на тех же условиях, фактически это будет означать, что стороны заключили еще один договор поставки сроком на 1 год, и т. д.

Вопрос о квалификации договора с автоматической пролонгацией как бессрочного становится особенно актуальным в тех случаях, когда изучается возможность одностороннего отказа от его исполнения.

Например, агентский договор, заключенный на определенный срок, не допускает возможности одностороннего отказа от его исполнения (ст. 1010 ГК РФ). Суды нескольких инстанций квалифицировали такой договор, содержащий условие об автоматической пролонгации без ограничения количества ее раз, как бессрочный, соответственно, допускающий возможность одностороннего отказа. Однако кассацией данные судебные акты были пересмотрены (постановление ФАС Центрального округа от 21.10.2011 по делу № А14-1933/2011/66/36).

Важно! Нежелание стороны продлевать договор на новый срок не может рассматриваться как односторонний отказ от его исполнения (например, постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 № 4433/11).

Требуется ли заключать новый договор

По желанию наймодателя и арендатора квартиры, пролонгация проживания оформляется с помощью нового договора или с помощью дополнительного соглашения. Если стороны решили продолжить сотрудничество на основании доп. соглашения, то стоит учитывать, что оформление подобных документов разрешается множество раз.

Когда стороны выбирают вариант продления аренды на основании нового договора, то им следует выполнить ряд действий:

  • оформить новый текст договора;
  • составить акт имеющегося имущества в арендованной квартире;
  • подписать договор;
  • оформить акт приема-передачи имущественных прав от собственника к арендатору;
  • зарегистрировать соглашение, если этого требует законодательство.

При составлении нового договора аренды квартиры, нужно указывать период действия не более пятилетнего срока. Данный период установлен законодательством. Наиболее удобным способом продления аренды является составление дополнительного соглашения. Разрешается оформлять доп. соглашение, если данные действия предусмотрены в тексте договора.

Критерии по составлению дополнительного соглашения:

  • в документе указывается ссылка на основной договор аренды квартиры;
  • наименование настоящего акта;
  • вносимые изменения настоящим дополнительным соглашением — установление нового срока действия;
  • данные о сторонах, заключивших сделку.

Предлагаем ознакомиться: Как поступают, чтобы продлить аренду земельного участка под ИЖС

Продление договора аренды: правила и условия пролонгации, преимущественные права

Статья 621 ГК РФ устанавливает особые правила пролонгации. Добросовестный арендатор получает приоритет при возобновлении соглашения. Преимущественное право предоставляется при отсутствии прямых запретов в законе. Арендодатель обязан уведомить партнера о возможности заключить сделку, озвучить условия и порядок оформления. С третьими лицами договор подписывается, если контрагент уклоняется от ответа либо отказался от предложения.

СитуацияКомментарий юриста
Собственник предложил арендатору продлить соглашение, но установил повышенную цену. Контрагент отказался от сотрудничества. Владелец нашел другого партнера и подписал с ним договор по озвученной ранее стоимости.Арендодатель действовал в соответствии с законом. Преимущественное право соблюдено
Арендатор отказался от пролонгации сделки по повышенной цене. Собственник уменьшил арендную плату и заключил договор с третьим лицомАрендодатель пренебрег преимущественным правом. Сначала предложение о заключении сделки по пониженной стоимости следовало направить прежнему контрагенту. Арендатор может обратиться в суд с требованием о переводе обязанностей и прав по сделке на него. Кроме того, закон разрешает взыскивать убытки, причиненные нарушением (ст.621 ГК РФ, разъяснения ВАС РФ № 73 от 17.11.11)

Преимуществом обладают арендаторы, заключившие договоры без проведения торгов. К этой группе относятся участники соглашений, предметом которых является частная недвижимость. А вот на аренду транспортного средства без экипажа норма о преимущественном праве не распространяется (ст. 642 ГК РФ, постановление Западно-Сибирского окружного ФАС по спору А27-13063/2012).

Особый порядок действует в отношении публичных земель. По общему правилу арендаторы не имеют преимущественных прав на пролонгацию аренды. Ограничения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Случаи предоставления приоритета перечислены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Тип арендованного муниципального или государственного имуществаУсловия приоритета при пролонгации
Участок для садоводстваЗемли должны быть предоставлены физлицу по результатам аукциона. Заявление о продлении подается до истечения срока первоначального договора. Препятствием становятся исключительные права третьих лиц на выкуп земель, в том числе под ИЖС или другие цели. Кроме того, соглашение не должно быть расторгнуто по вине арендатора
Участок для завершения строительстваДоговор продлевается однократно. Преимущественным правом обладают собственники капитального сооружения. Механизм реализуется, если земля была изъята у предыдущего владельца и передана новому участнику для окончания работ. Норма также применяется при отклонении иска властей об истребовании участка у застройщика

О преимущественном праве упоминается в ст. 39.8 ЗК РФ. Требовать увеличения сроков аренды могут участники в случае установления сервитута. Пролонгация производится на тот период, в течение которого использование муниципального (государственного) участка оказалось затруднено. Норма применяется ко всем типам земель, в том числе сельскохозяйственным угодьям и территориям под строительство.

Рассчитывать на приоритет могут лица, упомянутые в ст.17.1 закона 135-ФЗ. Условиями пролонгации являются:

  • заключение первоначального договора в результате победы на торгах;
  • установление арендной платы на новый период в соответствии с рыночной оценкой;
  • продление не менее чем на 3 года;
  • отсутствие задолженности и ограничительных нормативных актов.

Норма распространяется на нежилые помещения, квартиры, движимые вещи. Правило не применяется к объектам, сделки с которыми регулируются Земельным, Водным, Лесным Кодексами, а также законодательством о недрах.

Таким образом, механизм продления договора аренды во многом зависит от правового статуса имущества. В коммерческой деятельности активно используется автоматическая пролонгация. Ограничений и запретов на распоряжение частной собственностью закон не устанавливает. Решение здесь принимается с опорой на интересы сторон, а также положения о преимущественных правах. Когда речь заходит о муниципальном или государственном имуществе, большое значение имеют нормы отраслевого законодательства. Участники обязаны соблюдать определенные процедуры и действовать добросовестно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector