M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как сдать в аренду земельный пай по договору

Как сдать в аренду земельный пай по договору

Сегодня земельные паи — уже история. Чтобы вы имели представление о них, прочитайте этот раздел.

В начале 1990-х годов в России произошла земельная реформа, в ходе которой сельскохозяйственные земли колхозов и совхозов были переданы в общую долевую собственность 12 млн сельских жителей. Получившиеся в результате этого земельные доли стали называть земельными паями. Каждому владельцу пая выдали свидетельство о праве собственности. Фактически земельная доля представляла собой некую абстрактную землю в рамках бывшего хозяйства, так как в натуре границы таких наделов выделены не были.

В соответствии с Указом Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» № 337 (уже не действует, поскольку отпала необходимость, и все действия, которые закладывались в Указе, уже выполнены) собственники земельных паев имели право сдать их в аренду, заключив договор аренды доли земельного участка (п. 4 Указа).

Во исполнение этого указа Роскомземом были утверждены образцы договоров аренды земельного пая сельхозназначения (Примерный договор аренды земельной доли, Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей, утв. Роскомземом). Также были разработаны Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утв. Роскомземом.

Земельный пай можно было передать в аренду как сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, так и гражданам для ведения личного подсобного хозяйства. На стороне арендодателя могло быть как несколько владельцев долей, так и один. Срок аренды составлял не менее 3 лет.

«Земельная доля». О том, что это такое, и как определяется ее размер, читайте в КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, вы можете оформить пробный доступ бесплатно, на временной основе!

Итак, договор об аренде земли это соглашение двух сторон о временном пользовании земельным участком за плату. Договор, обязательно, заключается письменно. Нотариальная форма данного договора не обязательна, однако может иметь место — если хотя бы одна сторона на этом настаивает.

NB: так, в конце 2019 года, Верховная Рада Украины, приняла закон о противодействии рейдерству (№ 340-IX), которым внесла ряд изменений, затронувших даже аренду земли. Теперь, собственник земельного участка может установить «обязательность нотариального удостоверения договора аренды» на уровне Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – «Реестр») — путём подачи соответствующего нотариального заявления госрегистратору. Такой шаг собственника, будет обязывать стороны договора аренды всегда удостоверить его нотариально.

Законом установлен ряд существенных условий договора аренды земли. Почему это важно – согласно части 1 статьи 638 Гражданского кодекса Украины – договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме пришли к согласию по всем существенным условиям договора. Поскольку обязательна письменная форма — все существенные условия должны быть прописаны в тексте этого договора. Существенными являются следующие условия:

  • для всех договоров аренды земли:
    • предмет договора – то есть, земельный участок (его кадастровый номер, местоположение и размер);
    • дата заключения и срок действия договора аренды;
    • арендная плата: а именно — размер, способ и порядок расчетов, сроки и порядок внесения, индексация, пересмотр и ответственность за неуплату;
    • по которым одна из сторон настаивает прийти к соглашению.
    • если договор, заключен до 16.01.2020 г. и на земле размещены строения – то при его перезаключении договор обязательно должен содержать условия предусмотренные статьей 33 Закона «Про аренду земли» (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок) и статьей 126-1 Земельного кодекса (простым языком, там идет речь про автоматическую пролонгацию);
    • если договор заключается субъектами хоздеятельности – рекомендуется прописать стоимость объекта, порядок распределения амортизационных затрат и порядок восстановления имущества, возврата и выкупа (статья 284 Хозяйственного кодекса Украины);
    • если в договоре предусматриваются условия по охране и улучшению объекта аренды к договору обязательно прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия;
    • если договор заключен в порядке обмена правами пользования земель с/г назначения (это специфика аренды массивов земель с/г назначения) — обязательно указывается договор, взамен которого он заключен;
    • если договор аренды заключен под полезащитные лесные полосы – условия для содержания и сохранения таких полос, обеспечения выполнения ими функции агролесотехнической мелиорации.

    Часто у сторон возникает вопрос насчет типового договора аренды земли, утвержденного КМУ. Нужно ли всецело придерживаться текста такого при заключении договора аренды земельного участка 2020 года? Практика этого вопроса сводится к тому, что соблюдение текста типового договора рекомендуется (тем более, что в 2020 году такой типовой договор был приведен в соответствие с последними изменениями), однако, условия, прописанные в нём, могут быть конкретизированы сторонами по их обоюдному решению. Основным требованием остается необходимость прописать в договоре существенные условия, которые мы рассматривали выше.

    Стороны договора

    Арендодателем могут выступать как собственники земли, так и лица, уполномоченные ими, либо законом (так, в случаях отсутствия у собственника земли наследников, которые приняли наследство – арендодателем может выступать управитель наследством).

    Арендаторами же – органы государственной власти, местного самоуправления, физические, либо юридические лица (как резиденты, так и нерезиденты), и даже, другие государства.

    Любую из сторон могут представлять уполномоченные лица. В таких случаях, необходимо проверять документы, подтверждающие полномочия такого лица, позволяющие ему взять землю в аренду, либо передать её в аренду.

    На что обратить внимание арендатору

    Первое — проверить право собственности на землю у контрагента. Это можно сделать, как на сайте Министерства юстиции Украины (в кабинете электронных сервисов) – получив информационную справку из Реестра, так и через Публичную кадастровую карту Украины — найти землю по кадастровому номеру, и во всплывающем окне выбрать «Информацию про право собственности». Так же рекомендуется взять у контрагента заверенные ним копии документов на землю.

    Обратите внимание – земельный участок должен быть сформирован – то есть, на него должен быть кадастровый номер. Регистрация права аренды на несформированную землю – юридически невозможна.

    Второе — арендатору важно, чтобы земля была как можно более четко идентифицирована в договоре. Так, помимо фиксации обязательных существенных условий (кадастрового номера, местоположения и размера участка), можно приложить к договору извлечение из Госземкадастра (его может взять собственник). Там будут указаны, и отягощения, и кадастровый план земельного участка (с четкими границами участка), и целевое назначение, и размеры земли.

    Заключая договор по форме типового – арендатор уже не забудет зафиксировать важные сведения о земле — ведь заполняя форму, нужно указать, и данные по земле, и дефекты, и права третьих лиц, и наличие на земле строений, и нормативно-денежную оценку для расчета налога, итд.

    NB: Если право на досрочное расторжение не предусмотрено договором, просто так, по желанию стороны расторгнуть его в одностороннем порядке нельзя. Для этого должны быть веские основания (допустим невыполнение обязательств стороной, либо при повреждении земель, препятствующем аренде), решение суда, или же — согласие второй стороны.

    Арендаторы, обратите внимание – если договор расторгается по Вашей инициативе, и тому не стали причины нарушения арендодателя – то арендную плату закон разрешает требовать с Вас еще год, а для земель с/г назначения – 6 месяцев – за исключением случаев, когда на землю, нашелся новый арендатор, согласный на те же условия.

    На что стоит обратить внимание арендодателю

    Арендодателю не стоит забывать:

    • о своевременной передаче земли;
    • об обязательстве предупредить клиента про дефекты, специфические свойства земли и о правах третьих лиц на землю;
    • на него возложена реализация прав третьих лиц (допустим, если установлен сервитут — обеспечивать проход, проезд земельным участком, либо прочие права, обязательства по которым ним взято);
    • если земля пребывает в залоге, потребуется разрешение залогодержателя.

    Сроки договора аренды земли

    Договор аренды земли не может быть заключен более чем на 50 лет. Если строк превышает этот показатель – считается, что договор, все равно прекратиться по истечению 50-летнего срока.

    Для некоторых видов договоров аренды земельного участка установлен и обязательный минимальный срок:

    • при аренде с/г земли, или земли для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства – не менее 7 лет, а мелиорируемых земель, либо на которых проводится гидротехническое мелиорация — не меньше 10 лет;
    • для создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности — не менее 30 лет.

    Регистрация права аренды земельных участков

    На сегодня, регистрация договора аренды земли не проводиться – регистрируется ПРАВО аренды. Это важное различие, поскольку, если договор считается заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям, то право арендовать (простыми словами право использовать землю) появляется с момента регистрации ПРАВА аренды. Также, законодатель прописал условие, что земля считается переданной в аренду исключительно после регистрации такого права на неё.

    Для регистрации, сторонам (либо арендатору) необходимо обратиться к регистратору (нотариусу, иному государственному регистратору – в ЦНАП, или исполнительный орган местной рады) по месту нахождения земли. Подать нужно:

    • заявление на регистрацию;
    • экземпляр договора (желательно заключать договор, как минимум, в трех экземплярах);
    • извлечение из Государственного земельного кадастра (не всегда обязательно, но как говорилось выше – лучше иметь при себе);
    • квитанцию для оплаты админсбора за регистрацию (на данный момент это 0,05 от прожиточного минимума, за ускорение сроков регистрации сбор будет выше);
    • документы идентифицирующие заявителя.

    Регистрируют на протяжении 5-ти рабочих дней. Данные про регистрацию, можно будет увидеть в реестре прав на недвижимое имущество (в электронном доступе, про который говорилось выше, тоже), или же – взяв Извлечение из Государственного земельного кадастра.

    Специфические виды договоров на аренду земли

    Свою специфику имеют:

    • аренда сельскохозяйственной земли, к которой предъявляются требования по минимальным срокам (см. выше), дополнительные требования по экологическому использованию земли, существует механизм обмена арендованной земли, и.т.д.;
    • аренда земель государственной, коммунальной собственности, которая распределяется на конкурсных основаниях, за исключением некоторых случаев;
    • аренда земельного пая, где утверждена своя типовая форма договора аренды земельного пая (Приказ Госкомзема №5 от 17.01.2000 г.) и проводится регистрация договора, а не права — это связано с тем, что пай не рассматривается объектом недвижимого имущества, в отличие от земли (Постановление КМУ от 24 января 2000 р. № 119);
    • аренда земель под полезащитной лесополосой, и прочие особенные виды аренды земли.

    В любом случае, каждый договор аренды земельного участка может иметь свою собственную специфику — связанную как с особенностями статуса сторон, их доверительных (либо нет) отношений, особенностями земли, срока (на который он заключается), предполагаемыми рисками каждой из сторон, соотношением целевого назначением земли и цели аренды — вплоть до реального состояния этой земли.

    В связи с этим, если Вам потребуется юридическая консультация профессионала, предлагаем воспользоваться услугой «Тендер на юридическую помощь» от юридического портала Протокол.

    Заключение предварительного соглашения

    Сделка по аренде не всегда может быть совершена сразу. Например, подписание договора откладывается, так как владелец должен провести работы по кадастровому учёту.

    Для закрепления результатов переговоров подписывается предварительный договор. Это соглашение, в котором одна сторона обязуется сдать участок в аренду, а вторая – принять его, на определённых условиях.

    Предварительный договор содержит:

    foto6816-4

    • реквизиты (название, номер и дату, место составления);
    • сведения о сторонах сделки;
    • предмет — указывается, какой договор должен быть подписан и в какие сроки;
    • существенные условия сделки – описание участка, величина арендной платы, срок временного пользования, порядок оплаты и т.д.
    • меры ответственности за неисполнение соглашения.

    Дополнительно может быть включено условие о задатке: арендатор передаёт определённую сумму, которая будет зачтена в счёт арендной платы. Если сделка не состоится по вине владельца участка, то задаток возвращается в двойном размере.

    Срок действия и государственная регистрация договора аренды земли

    Срок договора

    Конечно же, если внимательно изучить законодательство, то можно понять, что срок и вовсе нельзя считать существенным условием в документе, а значит, в тексте его можно не указывать и вовсе. Все это сводится к тому, что соглашение станет действовать исключительно в течение неопределенного времени.

    Участники сделки могут выразить свое недовольство, тем самым в случае необходимости расторгнуть договор. Но необходимо оповестить об этом другую сторону, обычно это делается за три месяца.

    ЗК РФ предусматривает некоторые ограничения, которые относятся к срокам аренды, предназначенных для отдельных категорий земель.

    К примеру, если рассматривать максимальный срок аренды земель сельского назначения, находящиеся в собственности государстве, то он не превышает – 49 лет.

    При этом бывает и такое, что срок в соглашении и вовсе не указан, или, же превышает установленным нормам. В этом случае, документ считается заключенным строго на максимально возможный срок.

    Регистрация документа государственными органами

    Важно отметить, если рассматривать в целом договор аренды земельного участка, то он однозначно станет нуждаться в проведении такой процедуры, как государственная регистрация.

    Нельзя не добавить, что фиксировать данные в ЕГРН нужно исключительно тогда, когда соглашение планируется заключать на срок не менее года.

    Поэтому вам следует внимательно изучить все пункты соглашения, чтобы оформить его правильным образом, избегая лишних проблем в будущем. Опытные юристы всегда рады помочь, а значит, игнорировать их помощь не стоит.

    Ошибки в договорах аренды земли и риски, связанные с ними

    Ошибки в договорах аренды земли и риски, связанные с ними

    Со вступлением в силу закона об открытии рынка земель сельскохозяйственного назначения у агрария не появится принципиально новых проблем с земельным банком. Однако обострятся те проблемы, с которыми уже приходилось сталкиваться аграриям — потеря права на аренду участка и гринмейл (земельный шантаж).

    Наиболее частые поводы для одностороннего расторжения договора аренды через суд, это:

    • несвоевременная выплата арендной платы;
    • несвоевременная оплата индексации;
    • плохо составленный договор.

    Часто виновником ситуации, в которой дело доходит до суда, является предприятие. Но даже ответственный арендатор не застрахован от потерь участков. Рассмотрим причины ведущие к появлению проблем более подробно.

    Несвоевременные выплаты

    Наиболее распространённая причина для расторжения договоров аренды — несвоевременная выплата арендной платы. Как правило оплата происходит раз в год, и если был просрочен один платёж, то суд не сочтёт это достаточным основанием для расторжения договора. Однако если платёж был просрочен дважды, это будет сочтено систематическим нарушением условий договора. В таком случае суд примет решение о его расторжении.

    Пайщики зачастую действуют не сами, и в суде их интересы представляет заинтересованная третья сторона. Как правило это предприятие-конкурент, которое часто и является инициатором обращения. Сразу после расторжения действующего договора будет заключен новый и участок будет потерян окончательно.

    Другое нарушение условий договора — несвоевременная оплата индексации. В договорах прописывается порядок расчёта индексации — по НДО или по индексу инфляции. До недавнего времени суды не считали несвоевременную оплату индекса инфляции основанием для расторжения договора, если основная сумма арендной платы была выплачена вовремя.

    Однако последняя практика показывает, что сейчас такая задержка уже считается существенным нарушением условий договора. Поскольку это практика Верховного суда, она станет нормой. А значит денежным отношениям с пайщиком должно быть уделено ещё больше внимание чем прежде.

    Ошибки при составлении договора

    Часто арендаторы пытаются обезопасить себя от проблем с оплатой, прописывая дополнительные условия для её получения. В договоре фиксируется условие которое обязан выполнить пайщик — лично обратиться в офис предприятия, написать заявление для получения арендной платы и т.д. Таким образом якобы арендатор не должен будет бегать за пайщиком, чтобы вручить ему деньги в срок, и в возможной задержке будет виноват уже сам пайщик.

    Но суды смотрят на эту ситуацию по-другому. Независимо от того, какая процедура расчёта прописана в договоре, оплата аренды в полном объёме и в срок, установленный договором — обязанность арендатора.

    Другая распространённая ошибка при составлении договора — частичная или полная выплата аренды в виде продукции или услуг. Натуральная форма расчёта таит в себе риск просрочить оплату. Если пайщик настроен расторгнуть договор, он может уклоняться от получения зерна, или другой продукции, указанной в договоре. Поскольку собственник участка должен подтвердить факт оплаты подписью, она не может произойти иначе как при личной встрече.

    Сложности при денежном расчёте также могут быть, но в этом случае у арендатора есть запасные варианты. Можно оформить почтовый перевод, открыть специальный счёт, на который в положенный срок будут направляться средства на оплату аренды (собственнику будет направляться уведомление о зачислении средств на этот счёт). Есть и пока не востребованный вариант — выплата на депозит нотариуса. Во всех этих случаях фиксируется время отправки средств и уведомлений и в случае иска о нарушении сроков оплаты предприятию будет с чем идти в суд. Но с натуральной формой оплаты других вариантов кроме личной встречи нет.

    То же и с услугами, например, вспашкой огорода. Арендодатель может не открывать дверь, избегать встречи и услуга не будет оказана в срок.

    Предприятие должно избегать подобных норм в своих договорах. Для того чтобы договор был составлен так, как необходимо предприятию можно увеличить арендную плату, предусмотреть разовый бонус за подписание договора. Решение оправдает себя тем, что с такими договорами не возникнет проблем в будущем.

    Иногда в договоре прописана норма, при которой он теряет силу в случае смены собственника. Т.е. если пай перешёл по наследству, то либо приходится перезаключать договор, пересматривая условия (как правило увеличивая арендную плату), либо потерять пай. Часто бывает, что арендатор сам не знает, что это условие есть в договоре. В таком случае при пролонгации договора следует пересмотреть это положение. Можно стимулировать владельца пая финансово чтобы заключить такой договор, в котором будут отсутствовать ненужные риски.

    Распространённые ошибки при заключении договора

    Существует ряд ошибок, которые допускают предприятия при заключении договоров или оплате аренды. Их необходимо избегать, поскольку в будущем они могут обернуться ненужными проблемами.

    1. Необходимо фиксировать кто подписывает документы, а также составлять перечень бухгалтерских документов. Каждый член семьи должен подписывать свой договор отдельно. По возможности необходимо проверять соответствие поставленной подписи паспортной. То есть на первичном бухгалтерском документе должна быть собственноручная подпись собственника пая.

    2. После регистрации договора необходимо проверять внесённые в реестр регистрационные данные. Они могут содержать ошибку, причём часто намеренную, которая послужит основанием для прекращения права аренды, может создать проблему при перезаключении договора и в других случаях. Например, при заключении аграрных расписок для получения предоплаты может потребоваться предоставить в залог объём полей с посевами. Если при регистрации 10% участков допущены ошибки, это будет означать что предприятие получит на 10% меньше предоплаты.

    В будущем также могут возникнуть проблемы с покупкой участка. Нотариус может не взяться за оформление сделки и отправить исправлять ошибки к регистратору, который их допустил при внесении. Если учесть что преимущественное право арендатора на покупку участка действует всего месяц после получения предложения от пайщика, он может не успеть им воспользоваться.

    3. Распространённая ошибка — задержка регистрации допсоглашений об аренде. Чтобы не обращаться к регистратору ежедневно, в предприятии могут хранить документы пока не накопится определённое количество. Но нередки случаи, когда пайщик за это время подписывает договор аренды с конкурентом. В этой ситуации кто первым зарегистрирует договор, того и участок. А если за продление договора был предусмотрен бонус, то теряется и он.

    Материал подготовлен по мотивам митапа с адвокатом, управляющим партнёром юридической фирмы Kosovan Legal Group Анатолием Косованом.


    Если желаете узнать больше об эффективном управлении земельным банком, оставляйте заявку на наш Гид по управлению земельным банком. Он уже практически готов, и вы будете первыми, кто его получит.

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Структура документа

    оформление договора аренды

    Структура договора об аренде земли на срок в 11 месяцев обычная и включает такие разделы:

    • предмет договора; плата и порядок расчетов; сторон;
    • срок действия;
    • условия изменения и прекращения договора; ;
    • заключительные положения;
    • реквизиты и подписи сторон.

    К этому документу должно быть приложение в виде передаточного акта.

    После прекращения действия контракта осуществляется передача участка обратно арендодателю, с оформлением такого же акта передачи земельного надела в натуре.

    Особенности правовых отношений между ИП

    Сторонами соглашения об аренде земельного участка могут выступать не только физические и юридические лица, но и индивидуальные предприниматели.

    Основная особенность договора об аренде земли, сторонами которого выступают ИП, заключается в том, что он должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (в Росреестре).

    Таким образом, физические лица также обязаны документально оформлять факт передачи земли во временное пользование друг другу путем заключения соответствующего договора. Его содержание будет включать стандартные пункты:

    голоса
    Рейтинг статьи
    Читайте так же:
    Кредитор это кто должен или кому должны
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector