M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Дольщиков лишили прав на проценты, неустойку и штрафы, или почему постановления правительства вдруг стали сильнее федеральных законов

Дольщиков лишили прав на проценты, неустойку и штрафы, или почему постановления правительства вдруг стали сильнее федеральных законов?

Коронавирус затронул все отрасли экономики. Не обошла эпидемия стороной и долевое строительство. Стремясь поддержать застройщиков, правительство приняло постановление № 423, которым приостановило начисление неустоек, пени и штрафов при нарушении строительной компанией условий ДДУ. Какими последствиями для участников долевого строительства обернулось такое решение правительства, рассказывается в данной статье.

Можно ли дольщику получить компенсацию при нарушении застройщиком условий ДДУ, если правительство заморозило неустойку, штрафы и проценты?

Нельзя. Постановление правительства отменило неустойку за нарушение срока сдачи объекта в период с 03.04.2020 г. по 01.01.2021 г. Из контекста постановления вытекает, что правительство на 9 месяцев освободило от неё всех застройщиков. При этом не имеют значения причины нарушения сроков и дата возникновения просрочки. Взыскать эти деньги и воздействовать на застройщика через суд не удастся. Даже если дольщики знают, что срыв сдачи дома не связан с карантином. Мнение потребителей никого не интересует. Постановление правительства не содержит сослагательных условий. Поэтому «периодом безнаказанности» воспользовались нерадивые строительные фирмы. Имеются свидетельства, что некоторые девелоперы, получив такую «поддержку» от государства, бросили ресурсы на новое строительство и не спешат устранять недостатки в уже построенном или завершать черновую отделку. Зачем спешить, если власть предоставила «каникулы» от притязаний дольщиков.

Такая же ситуация возникла с процентами за пользование денежными средствами, заплаченными по ДДУ. Статья 9 закона № 214-ФЗ предусматривает, что застройщик выплачивает дольщику проценты при расторжении ДДУ по инициативе последнего, если строительная компания нарушила срок сдачи объекта на 2 месяца, ухудшила качественные характеристики помещения и так далее. Проценты перечисляются дольщику вместе с суммой, уплаченной по договору долевого участия. Однако с 3 апреля по 1 января 2021 года эти проценты не начисляются. В этом случае постановление также не содержит сослагательного наклонения, и если дольщик расторгнет ДДУ в указанный период, то не получит проценты за этот промежуток времени. Они не начисляются. Если дольщик подаст в суд, то судья откажет во взыскании процентов за этот период. Недобросовестные застройщики и раньше не спешили выплачивать проценты, а теперь и вовсе не торопятся.

Убытки, понесенные дольщиком в период с 3 апреля по 1 января 2021 г. в результате несвоевременной сдачи объекта или по другим причинам, также не возмещаются. Например, граждане требуют в суде взыскать с девелопера ущерб, вызванный нарушением срока сдачи объекта, в результате которого дольщики вынуждены тратить деньги на аренду квартиры. Судьи удовлетворяют подобные требования в половине случаев. Теперь же суды откажутся взыскивать ущерб по всем делам за период с 3 апреля по января 2021 г. Юристы и адвокаты здесь не помогут.

Кто не успел, тот опоздал на 9 месяцев, или спорная отсрочка

Противоречивый пункт. Он гласит, что по процентам, пени, штрафам и неустойке, предъявленным к исполнению застройщику до 3 апреля (то есть до принятия постановления № 423) строителям предоставляется отсрочка до 01.01.2021 г. Непонятно, о каких требованиях идет речь. Если о досудебных, то какая дата считается днем предъявления? Дата отправки или получения претензии застройщиком?

В то же время постановление оперирует фразой о «требованиях, предъявленных к исполнению». А этот термин, на секундочку, используется в законе об исполнительном производстве и в Гражданском процессуальном кодексе (ГПК). В контексте кодекса и закона № 229-ФЗ он означает, что по делу вынесено судебное решение. К исполнению же предъявляется исполнительный лист или судебный приказ. Посему выходит, что правительство одним махом предоставило всем российским девелоперам отсрочку по исполнению судебных решений, приостановило возбужденные исполнительные производства и продлило сроки предъявления исполнительных листов ко взысканию на период отсрочки. Однако постановление об этом ничего не говорит. Да и не может правительство вот так, «за здорово живешь», приостановить исполнительное производство по России. Ведь закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 года предоставил «Мишустину и К» возможность установить особенности применения штрафов, пени и неустойки по ДДУ в области долевого строительства в период пандемии, но не дал права «лезть» в ГПК (АПК) и в закон об исполнительном производстве.

Поэтому данный пункт вызывает вопросы. Мнения юристов по его применению разделились. Одни считают, что здесь все зависит от позиции конкретного суда и ОСП. Вторые полагают, что застройщики станут обращаться в суды, которые с учетом постановления правительства примутся выносить определения об отсрочке исполнения, а третьи уверены, что судебные приставы откажутся брать в работу такие исполнительные листы. Разъяснений Верховного суда РФ и Федеральной службы судебных приставов по данному вопросу нет.

Читайте так же:
Вред и польза для здоровья детей

Сладкая оболочка горькой пилюли, или на что могут рассчитывать дольщики с апреля по январь

Оградив застройщиков от законных притязаний дольщиков, власть подсластила горькую пилюлю, предложенную участникам долевого строительства. Правда, это касается только должников по ДДУ и граждан, получивших квартиры. Например, правительство приостановило начисление неустоек при нарушении срока платежа по ДДУ. То есть, если дольщик не внесёт очередной платеж по договору в период с 03.04.2020 по 01.01.2021, то он освобождается от уплаты неустойки. В этом случае также не имеет значения причина просрочки.

Говоря о приостановлении штрафов, процентов и неустоек, постановление № 423 обходит молчанием статью 7 закона № 214-ФЗ. Эта норма регламентирует требования к гарантиям качества объекта долевого строительства. Речь идет о тех случаях, когда собственник после получения квартиры выявляет в течение гарантийного срока какие-либо недостатки. В этой ситуации гражданин направляет строителям требование об устранении недостатков. В свою очередь застройщик обязан устранить дефекты в срок, согласованный с потребителем. И если девелопер нарушит этот срок, то гражданин вправе потребовать выплаты неустойки. Эта неустойка не указана в постановлении № 423. Следовательно, она начисляется и взыскивается в обычном порядке.

Ну и наконец, штраф по закону о защите прав потребителей. Предоставляя правительству право установить особенности взыскания неустоек, процентов и пени, закон № 98-ФЗ четко указал, что это касается только мер ответственности, определенных законодательством о долевом строительстве. Однако взыскание штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке обуславливается не законом о долевом строительстве, а законом о защите прав потребителей (ЗПП). Следовательно, данный штраф потребовать можно. Например, если застройщик откажется вернуть сумму по ДДУ при расторжении дольщиком договора, то гражданин взыщет ее в судебном порядке. Правда, без учета процентов. Другой вопрос, когда сумма штрафа рассчитывается только от неустойки и убытков. Если придерживаться буквы закона и постановления, то судья должен отказать во взыскании неустойки и убытков и взыскать штраф в размере 0 рублей за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке. Что само по себе абсурдно.

Что делать и куда бежать, если застройщик срывает сроки сдачи объекта в период с апреля по январь

Если дольщик решил разорвать ДДУ, а застройщик не возвращает деньги, то можно пойти в суд и взыскать деньги и штраф по ЗПП, но без учета процентов. Если же девелопер нарушил срок сдачи объекта в период с 3 апреля по 1 января 2021 г., то в суд идти бесполезно. В соответствии с постановлением № 423 судья откажет во взыскании процентов, неустойки и ущерба за этот период. Правда, существует еще один вариант. Он вероятен, когда участники строительства каким-то чудом узнали о совершении руководителями застройщика уголовного преступления, связанного с долевым строительством. В этом случае можно сообщить о преступлении в полицию (прокуратуру) или государственный орган, надзирающий за долевым строительством. Последний в соответствии со статьей 23 закона № 214-ФЗ принимает меры для привлечения должностных лиц застройщика к ответственности, направляет в правоохранительные органы материалы, свидетельствующие о совершении уголовного деяния, и обращается в суд для защиты прав участников долевого строительства.

Выводы

Итак, государство поддержало строительную отрасль за счет дольщиков. Постановление № 423 выгодно девелоперам. Оно ввело «благоприятный период», в течение которого застройщики освобождаются от процентов, пени и неустойки. Правительство не интересуют истинные причины нарушения строительной фирмой обязательств. Мнение дольщиков также никого не волнует, и они могут оставить его при себе либо разместить на форуме в интернете. Все проблемы списываются на коронавирус и решаются за счет участников долевого строительства. В этой ситуации гражданам остается надеяться на порядочность застройщика и дожидаться окончания пандемии, держа руку на пульсе. Ведь ситуация может измениться. Принятое впопыхах на следующий день после ФЗ № 98, постановление № 423 противоречит Кодексам и законам и предоставляет возможность для злоупотреблений. Поэтому вероятно, что власти летом подкорректируют документ или (если спадет угроза пандемии) отменят его до нового года.

Если же этого не произойдет, то дольщики смогут претендовать на возмещение убытков и компенсации за период с 3 апреля текущего года по 1 января 2021 года лишь в случае совершения должностными лицами строительной компании уголовного преступления в сфере долевого строительства. В этой ситуации ссылка на коронавирус не пройдет. Однако подобные случаи не примут массовый характер, да и граждане вряд ли обрадуются таким «перспективам». Лучше получить квартиру, чем стать жертвой преступления.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Читайте так же:
Вознаграждения финансового управляющего за одну процедуру банкротства

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации

Жилищное строительство — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Что нужно знать при приемке квартиры?

Что нужно знать при приемке квартиры? Инструкция

Отвечают директор ООО Юридическое агентство «Право и Дело» Денис Екишев и директор Центра экспертизы и оценки «ЕСИН» Дмитрий Зиновьев

Только специалист сможет объективно оценить, насколько качественно выполнена работа, выявит имеющиеся недостатки и поможет грамотно зафиксировать их в смотровом листе. В нем должна стоять ваша подпись и подпись представителя застройщика. Не забудьте также проверить наличие полномочий у представителя застройщика и запросить у него доверенность на проведение соответствующей деятельности.

Если вы выявили недостатки и готовый результат не соответствует перечню выполняемых застройщиком работ по квартире, вам необходимо обратиться к застройщику с заявлением, указать в нем все недочеты и уточнить сроки их устранения. Акт приемки квартиры следует подписывать только после устранения всех недостатков.

По истечении указанного срока для устранения недостатков процедура повторяется: каждый следующий осмотр проходит по аналогичной схеме с составлением нового смотрового листа и акта несоответствия или выявленных недостатков. Если мирно договориться не получается, необходимо обращаться в суд.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По закону застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. В случае нарушения этого срока застройщик должен уплатить дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры рассчитывается по формуле:

Читайте так же:
Возврат ндфл при обучении в институте

Неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × ключевая ставка.

Квартира Евгения стоила около 6 млн рублей, поэтому за четыре месяца просрочки застройщик должен выплатить Евгению примерно 240 тыс. рублей.

2. Возмещение убытков за исправление недостатков

Евгений приобретал квартиру с чистовой отделкой, в которую входил полный косметический ремонт. При осмотре квартиры он заметил дефекты.

Для профессиональной оценки состояния квартиры Евгений обратился в независимую компанию, оказывающую услуги по приемке жилья. Результатом экспертизы стал акт осмотра на семи страницах с описанием выявленных недостатков. По расчетам экспертов, восстановительный ремонт обойдется примерно в 730 тыс. рублей.

Таким образом, за просрочку сдачи квартиры и за восстановительный ремонт застройщик оказался должен Евгению почти 1 млн рублей.

Шаг 1. Досудебное урегулирование претензии.

Сначала Евгений попробовал договориться с застройщиком, не доводя дело до суда. Но «Лотан» устранять недостатки ремонта отказался. Тогда Евгений обратился к юристу.

В июле 2021 года Евгений направил застройщику досудебную претензию, в которой ему предлагалось возместить убытки на устранение недостатков и уплатить неустойку за просрочку сдачи объекта. На претензию застройщик ответил отказом, сославшись на то, что неустойка не должна служить обогащением для одной из сторон. После этого Евгений решил обратиться в суд.

Шаг 2. Судебное разбирательство.

Евгений подал в суд два исковых заявления: о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и о возмещении расходов на устранение недостатков. Даты заседаний пока не назначены. По словам Андрея Шевченко, юриста, представляющего интересы Евгения в суде, судебные разбирательства по таким делам занимают в среднем от четырех до семи месяцев.

«На заседании о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры застройщик будет оспаривать неустойку: утверждать, что дом был введен в эксплуатацию вовремя, что неустойка несоразмерна, что на сроки сдачи повлияла пандемия. В таких случаях суд находит баланс интересов между дольщиком и застройщиком и удовлетворяет иск на ту сумму, которую считает целесообразной. Что касается взыскания компенсации за устранение недостатков, суд с большой вероятностью назначит повторную экспертизу, поскольку застройщик будет ходатайствовать о ее проведении. Застройщик наверняка будет предлагать поручить экспертизу своей организации, но суд назначит независимую компанию, которая определит перечень недочетов и рассчитает стоимость восстановительного ремонта. После этого дело вернется в суд, и, если все будет хорошо, суд взыщет с застройщика сумму, рассчитанную по судебной экспертизе», — поясняет Андрей Шевченко.

Почему застройщик не устраняет недостатки?

Отклеивающиеся обои, неровный пол и потолок — недостатки, не мешающие, по мнению застройщиков, пользоваться квартирой. Характеристики качественного ремонта регламентируются СНиПами (строительными нормами и правилами), которые носят рекомендательный характер, а потому застройщиками массово игнорируются. В ДДУ требования к качеству отделки тоже не прописываются. Вот и получается, что дольщик, заранее оплативший ремонт при покупке квартиры, может оказаться вынужденным переделывать недостатки за свой счет.

Тем не менее не все так мрачно. Помимо закона о долевом строительстве, покупателей квартир в новостройках защищает еще и закон о защите прав потребителей. По закону недостатком является несоответствие товара (работы, услуги) требованиям, которые прописаны в законе или договоре либо нигде не прописаны, но соответствуют целям, в которых товар (работа, услуга) обычно используется.

В этом случае СНиПы как раз и являются ориентирами, указывающими, как должны быть наклеены обои и какие неровности пола или стен являются максимально допустимыми. Если суд посчитает, что ремонт квартиры не соответствует СНиПам, он может обязать застройщика компенсировать покупателю квартиры необходимый ремонт.

Несмотря на то, что суды уже неоднократно вставали на сторону покупателей в подобных делах, застройщики все равно предпочитают не устранять недостатки в добровольном порядке. «Как показывает практика, большинство застройщиков не устраняют недостатки либо устраняют их точечно: то, что считают нужным устранить, или то, что могут устранить. Дело в том, что процент тех, кто с исками обращается в суд, не настолько велик, как процент тех, кто решает переделывать все сам. Застройщику может быть даже выгодно не устранять недостатки, чтобы не было большого потока людей, которые пришли бы к нему с требованием устранить недостатки или в судебном порядке выплатить возмещение», — считает Шевченко.

Когда суд может отказать в выплате неустойки

Если речь идет о неустойке за просрочку сдачи жилья, причиной отказа может стать ситуация, когда покупатель намеренно затягивает сроки приема квартиры. «Бывает такое, что дольщики находят какие-то недостатки и не принимают квартиру, тем самым затягивая срок начисления неустойки. В дальнейшем суд может признать это злоупотреблением и отказать в возмещении, встав на сторону застройщика», — поясняет Шевченко. По его словам, отказываться принимать квартиру стоит в том случае, если недостатки являются существенными и могут мешать проживанию: отсутствие воды, электричества, отопления и т. п.

Читайте так же:
Банкротство физических лиц долг брак

Если же недостатки носят косметический характер, с приемкой квартиры лучше не затягивать. А чтобы в дальнейшем можно было рассчитывать на компенсацию за устранение недостатков, для приемки квартиры стоит пригласить профессионального эксперта. Он составит детальный акт о состоянии квартиры, с которым можно будет обратиться к застройщику или в суд.

Также бывает, что застройщик включает в ДДУ условия, по которым при определенных обстоятельствах он может в одностороннем порядке переносить сроки сдачи жилья. По мнению Андрея Шевченко, такие положения договора ущемляют права дольщика, так как тот обычно просто присоединяется к договору и не может повлиять на его содержание. В связи с этим, отмечает Шевченко, в судебной практике есть дела, когда суд не находил никаких форс-мажорных обстоятельств для переноса сроков сдачи дома и вставал на сторону дольщика.

Что до возмещения расходов на ремонт, здесь суд может отказать в следующих случаях:

  1. Закончился гарантийный срок на ремонт.
  2. До проведения судебной экспертизы покупатель сам устранил недостатки.

Гарантийный срок на отделку помещений указывается в ДДУ и обычно составляет два года с момента подписания договора приема-передачи. В течение этого срока можно требовать компенсации суммы, которую придется потратить на ремонт.

То же самое касается второго пункта: если до проведения судебной экспертизы покупатель сам сделает ремонт, эксперту будет трудно установить, какие недостатки действительно были.

Сколько требуют?

Средний размер выплат в связи с переносом сроков строительства составляет 50-600 тыс. рублей. Суммы исковых требований зависят не только от стоимости жилья, количества дней просрочки и ставки ЦБ.

В одном иске от застройщика можно требовать:

  • неустойку за срыв сроков или некачественное строительство;
  • штраф в 50% от суммы, присуждённой к выплате судом (по закону о защите прав потребителей);
  • компенсацию морального ущерба (в среднем 1-10 тыс. рублей);
  • оплату судебных и других расходов (например, той же вынужденной аренды жилья на время просрочки).

Рассмотрим, реальные примеры. Недавно суд обязал застройщика в Красноярске выплатить неустойку за просрочку передачи жилья за период с 1 января по 12 марта 2020 года в сумме 56,1 тыс. рублей. Помимо этого дольщику удалось добиться выплаты компенсации морального вреда в сумме 1 тыс. рублей, оплаты судебных расходов в размере 4 тыс. рублей, а также штрафа в 28,5 тыс. рублей. Общая сумма выплат за чуть более два месяца просрочки составила свыше 91 тыс. рублей.

Но и в марте 2020 года покупатель не получил ключей от своей квартиры. Поэтому он не поленился, вновь обратился в суд и сумел получить ещё 86 тыс. рублей компенсационных выплат. При явном нарушении обязательств суд всегда на стороне дольщика до тех пор пока застройщик не выполнит обязательства по ДДУ.

Когда суды взыскивают расходы на аренду квартиры

В суде дольщик должен доказать, что из-за несвоевременной сдачи дома ему пришлось снимать квартиру, а также подтвердить расходы на аренду. Понадобятся договор найма и расписки. Если снимали неофициально, а деньги передавали наличными без расписок, убедить суд, скорее всего, не получится.

Даже если факт аренды не вызывает сомнений, суды не всегда взыскивают с застройщиков расходы на аренду другого жилья. Неоднозначно они относятся и к тому, где человек зарегистрирован. Обычно проблем нет, если дольщик зарегистрирован в одном городе, а дом строится в другом. Но если и регистрация, и строящийся дом в одном населенном пункте, то суд будет разбираться, так ли была нужна аренда квартиры.

Например, женщина строила квартиру в Тюмени и была зарегистрирована в этом городе. Квартиру она получила на пять месяцев позже и в суде потребовала компенсировать расходы на аренду жилья за три месяца.

Суд взыскал в пользу истицы неустойку и штраф, но отказал в компенсации стоимости аренды. Он посчитал, что у женщины не было большой потребности снимать квартиру, так как она зарегистрирована в Тюмени. Также возникли проблемы с документами: вместо договора найма жилья истица принесла договор с риелторской компанией и квитанции о перечислении денег, из которых не было понятно, кто и за что их получает.

Женщина из Люберец получила квартиру на полгода позже срока и просила взыскать в ее пользу расходы за съемное жилье. Суд отказал ей по той же причине, что и женщине из Тюмени: потребность в съемном жилье доказать не удалось, так как у истицы была регистрация в Люберцах. Кроме того, по мнению суда, женщина осознавала риск возможной просрочки сдачи дома.

Читайте так же:
Какая семья считается малоимущей в 2022 году

Жительница Орла купила квартиру в Москве, а дом сдали на пять месяцев позже. Все это время женщина работала в Москве. Она принесла в суд справку от работодателя и копию трудовой книжки, а факт аренды жилья подтвердила договором и расписками.

Застройщик не хотел платить истице и ссылался на то, что в Орле у нее есть свое жилье. Суд снизил неустойку за просрочку, но расходы за наем квартиры взыскал полностью. В решении судья указал, что была причинно-следственная связь между просрочкой сдачи дома, отдаленностью работы истицы от места регистрации и расходами на съемную квартиру.

Семья из Пензенской области работала в Москве и там же купила квартиру в строящемся доме. Застройщик на полгода задержал передачу квартиры. В суд истцы принесли трудовую книжку супруги, договор найма и расписки о передаче денег.

Застройщик заявил, что готов компенсировать аренду, но по цене однушки в Пензенской области — в 4,5 раза меньше, чем аренда такой же квартиры в Москве. По мнению строительной фирмы, семья могла бы жить у себя в регионе. Суд в два раза снизил неустойку, но также полностью взыскал расходы на съемную квартиру. Застройщик пытался обжаловать решение, но Пензенский областной суд сохранил его в силе.

Компенсации и выплаты на практике

компенсации и выплаты за просрочку по ДДУ на практике

Неустойка (пени)

Размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ, если застройщик заявит в суде соответствующее ходатайство. Будьте уверены, заявит!

Снижение неустойки ст 333

Как правило, размер неустойки снижается до 10% от стоимости жилья, а то и меньше. Почему суды повсеместно применяют такую практику? Если все дольщики заявят требования, то застройщик попросту обанкротится. В таком случае удовлетворить требования всех дольщиков не представится возможным. А значит те, кто получит судебные решения позже остальных вообще останутся без каких-либо компенсаций. Что будет с другими строящимися объектами? Полная остановка строительства. Значит кто-то вообще не получит жилье.

Это одно из мнений и кажется оно наиболее убедительным.

После применения судом статьи 333 ГК РФ неустойка составит не более 400 000 рублей.

Возмещение расходов за вынужденный найм жилья

На практике возмещение расходов за вынужденный найм жилья при просрочке сдачи квартиры возмещается в полном объеме. Для этого суду нужно доказать «вынужденность» найма, а также равнозначность объекта найма и строящейся квартиры.

«Вынужденность» найма заключается в том, что дольщик не имеет другого места жительства. Т.е. не имеет в собственности объектов недвижимости и не имеет регистрации в регионе фактического проживания.

Равнозначность жилых помещений заключается в том, что арендованная квартира должна быть аналогичной строящейся. Квартира примерно одинаковой площади, находится в аналогичном районе, стоимость аренды квартир равная.

Если представить суду договор найма равнозначного жилого помещения не составит труда, то доказать «вынужденность» найма довольно сложно, так как 99,9% граждан имеют регистрацию.

Поэтому в суде в возмещении расходов за вынужденный найм жилья с наибольшей долей вероятности будет отказано.

Компенсация морального вреда

В отличие от Закона «О защите прав потребителей» статья 151 ГК РФ составлена не совсем в пользу дольщика.

Компенсация морального вреда

Как видно из приведенной статьи суд не обязан, а может по своему усмотрению возложить на застройщика обязанность по компенсации морального вреда. На практике реальная сумма возмещения составляет от 10 000 до 25 000 рублей.

Штраф

Практика применения судами штрафа неоднозначна. Не будем вдаваться в подробности. Шансы наложить штраф на застройщика 50/50.

От взысканной суммы размер штрафа будет равен (400 000 + 0 + 25 000) * 50% = 212 500.

Всего, за исключением судебных расходов 400 000 + 25 000 + 212 500 = 637 500

Судебные расходы

Судебные расходы не относятся к взыскиваемой сумме. Заявить об их возмещении можно после получения положительного решения, можно в процессе рассмотрения дела. Разницы нет. Однако, судебные издержки возмещаются частично, если требования истца удовлетворены не в полном объеме (ст. 98 ГПК РФ). В таком случае они возмещаются пропорционально удовлетворенным требованиям.

Если изначально заявлена сумма 1 755 000, а суд присудил 637 500, то судебные расходы подлежат возмещению в размере 10 897.

Итого, при хорошем раскладе, общая сумма компенсации составит 648 397 рублей.

Если суд откажет в наложении штрафа на застройщика, то еще меньше – 432 265 рублей.

Общая сумма реальной компенсации

Общая сумма реальной компенсации составит в 4 раза меньше заявленной.

На практике при неграмотном подходе к делу суды вовсе отказывают во взыскании компенсации по формальным причинам (нарушены сроки, не представлены надлежащие документы). Во избежание этого необходимо обращаться к юристу.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector