M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как происходит прием квартиры на вторичном рынке

Как происходит прием квартиры на вторичном рынке?

Как происходит прием квартиры на вторичном рынке?

Финальный осмотр недвижимости и подписание акта приема-передачи происходят уже после оформления договора купли-продажи (или одновременно с ним). Документ подтверждает факт принятия жилья и отсутствия претензий к продавцу. Но это вовсе не означает, что на данном этапе вы можете легко отказаться от уже совершенной сделки. Как проводится осмотр квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание покупателю и как правильно составить акт передачи?

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

На вторичном рынке существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:


    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке. (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  1. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый, минимально необходимый перечень документов для проверки, который нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Читайте так же:
Копится ли отпуск в декрете

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

Дополнительные документы для покупки квартиры

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:


    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам. , или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  1. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  2. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  3. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

Так как на регистрацию документы часто передают через МФЦ «Мои документы», а сотрудники МФЦ не являются регистраторами, то они могут и не спросить некоторые из этих бумаг. Это может обернуться приостановкой или отказом в регистрации в самом Росреестре (подробнее об этом – по ссылке).

Читайте так же:
Какие документы нужны для лишения отцовства

Кроме того, отсутствие некоторых документов из этого списка может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной.

Поэтому для нас (как Покупателя квартиры) важно получить от Продавца эти документы, даже если их не требуют при подаче на регистрацию, но при этом выполняются указанные выше условия, при которых закон требует наличия этих бумаг.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:


    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке. (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры, если она перепродавалась, дарилась, наследовалась и т.п.; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ
  1. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит. на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца (особенно, если среди собственников есть пожилые и/или нездоровые люди).
  2. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  3. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей при покупке квартиры желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Читайте так же:
Кто подает в суд при дтп

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Анализ ситуации и экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

itak

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

prev_imgНазад. Предыдущий шаг
Вносим аванс за квартиру
Вперед. Следующий шаг next_img
Проверяем документы на квартиру

Рекомендация при осмотре #2: проверить при покупке собственников жилья

При выборе жилья, необходимо обратить особое внимание на собственника жилой площади. Задача покупателя — определить, принадлежат ли владельцы ж илья к группе риска. Если собственники являются наркоманами, алкозависимыми или психически нездоровыми, это может привести к расторжению сделки (в случае, если владелец на момент проведения сделки находился под алкогольным или наркотическим воздействием).

Также, следует узнать, имеется ли недействующая прописка бывших собственников объекта или временная регистрация 3-их лиц. Перед покупкой продавец обязан предоставить риелтору и покупателю необходимые документы. Будущий владелец должен тщательно изучить документацию, проверить подлинность и действительность доверенностей.

Что должно насторожить в действиях продавца:

  • Если от покупателя скрывают собственника или жилье предлагают продать по доверенности. В данном случае выбранный объект недвижимости и его владельца надо тщательно проверить, так как это может оказаться проблемная сделка.
  • Частые продажи данного жилого объекта. Большое количество собственников за непродолжительный период времени должно насторожить покупателя квартиры. Он должен проверить историю и в частности узнать судьбы всех предыдущих собственников.
Читайте так же:
Кто Устанавливает Ипр Инвалиду 2 Гр После Инсульта

Совет: во время осмотра детально оценивайте собственников не только в момент общения с ними, но и по документам. Дополнительно — можете расспросить соседей.

Задумывались, почему некоторые квартиры продаются на 15-20% дешевле рынка? Обычно собственники оправдывают низкую цену острой нуждой в деньгах.

Но часто настоящая причина кроется в юридическом прошлом квартиры. Например, владелец судится за жильё и знает, что его могут отобрать. Поэтому спешит с продажей. Ему достанутся деньги, а покупателю — все дальнейшие трудности с квартирой.

Как проверить юридическую чистоту квартиры ? Загляните в Единый реестр судебных решений . Для поиска используйте адрес квартиры, название и дату документа о праве собственности. На сайте Судебной власти можно найти информацию по ФИО владельца квартиры.

Дальше анализируйте всё, что выдаст система. Так вы узнаете, фигурирует ли жилье в судебных спорах сейчас и судились ли за него раньше.

Квартиру продают супруги

При проверке паспорта стоит обратить внимание на штампы: о браке или его расторжении. Если супруги развелись менее трех лет назад, то тот, кто продает, обязательно должен предоставить согласие второго. Оно должно быть нотариально заверено. А если муж и жена заключали брачный договор, то в нем должны быть прописаны ситуации продажи имущества. Если вовремя не учесть все нюансы, то может случится так, что после заключения сделки обманутый бывший муж или жена могут претендовать на ваше жилье. Кроме того, аналогичное согласие может понадобиться, даже если супруги не в разводе. Особенно, если в документах указан только кто-то один.

супруги продают квартиру

○ Как правильно составить договор купли-продажи.

Свободное изъявление воли сторон закрепляется в соглашении на покупку недвижимости. На основании ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи имеет строго письменную форму со следующими сведениями:

  • Дата и место подписания.
  • ФИО участников сделки, включая представителей (по паспорту).
  • Информация о квартире с указанием технических характеристик.
  • Правоустанавливающие сведения продавца.
  • Стоимость квартиры, порядок и сроки совершения платежа.
  • Иные сведения о сделке.
  • Подписи обоих участников.

По правилам, договор купли-продажи квартиры считается действительным только после регистрации в государственном реестре прав. Вместе с договором стороны заключают передаточный акт и договор аванса.

Читайте так же:
Куда жаловаться на решение мирового судьи

✔ Договор аванса

Предварительный платёж (аванс) служит гарантией совершения дальнейших платежей покупателя в пользу продавца. Обычный авансовый договор заключается в письменной форме.
Содержание соглашения сторон предусматривает:

  • Адрес и цену квартиры.
  • Сумму передаваемого аванса.
  • Дату и время уплаты.
  • Сведения о прописанных в квартире лицах (до выписки).
  • Информацию о банке-посреднике.
  • Данные об участниках.
  • Иные сведения.

Аванс передается в денежной валюте и возвращается обратно, если сделка не состоялась. Отказ в возврате денег со стороны продавца обжалуется в суде на основании договора аванса.

✔ Что должно быть зафиксировано обязательно?

Совершение сделки купли-продажи квартиры предполагает подлинность всех документов. Присутствие не заверенных у нотариуса копий должно насторожить потенциального покупателя. Продавец предоставляет сведения об отсутствии ареста квартиры, т.е. запрета продажи.
Кроме того, в домовой книге должен быть зафиксирован факт выписки жильцов. Если собственников жилья несколько, потребуется письменное согласие каждого на продажу квартиры. Причем несовершеннолетние распорядители недвижимостью заручаются разрешением со стороны органов опеки.

Перевірка нерухомості через відкриті джерела

Покупець має можливість самостійно або за допомогою нотаріуса перевірити законність документів і легітимність попередніх угод з цим об'єктом. Для цього підійдуть такі ресурси:

  • Держреєстр речових прав на нерухоме майно (перевірка права власності, відсутність обтяжень, арешту або заборони відчуження) – за посиланням;
  • Єдиний реєстр боржників (перевірка боргових зобов'язань продавця) – за посиланням;
  • Єдиний державний реєстр судових рішень (перевірка на наявність судових спорів) – за посиланням.

Как проверить квартиру

Враховуйте, що рішення суду щодо зняття арешту з квартири, прийняте за декілька днів до операції, може бути скасовано. У такому разі договір купівлі-продажу визнають недійсним. Крім цього, продавець надає довідку про відсутність боргів за послуги ЖКГ і акт незалежної оцінки, їх достовірність засвідчує нотаріус під час підписання договору.

Купуючи квартиру, дуже важливо перевірити кожен документ. Саме так ви зможете забезпечити більш успішну і безпечну операцію.У повній перевірці квартири перед покупкою допоможуть професійні юристи і фахівці з нерухомості.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector