M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот

Определимся с понятиями.

Под коммерческой недвижимостью понимается объект, предназначенный для осуществления предпринимательской или иной экономической деятельности. Это офис, производственное помещение или торговая точка.

В ряде случаев собственник нежилого помещения желает присвоить ей статус жилого. Как правило такая необходимость появляется у граждан, которые возвели помещение на садовом участке, владельцев апартаментов и других лиц, фактически проживающих в коммерческой недвижимости.

Минусом проживания в таком помещении является невозможность получения регистрации. А также высокие тарифы на коммунальные услуги и повышенные налоги.

Особенности

Процедура перевода объекта требует соблюдения следующих условий:

  • не имеет обременений (арест, залог, ипотека);
  • является объектом капитального строительства или его частью;
  • оборудован отоплением и электричеством;
  • расположен в пределах населенного пункта;
  • подходит для круглогодичного проживания.

Таким образом, перевести коммерческую недвижимость в жилую не так просто.

Также для переоформления понадобится согласие всех собственников.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы нередко жаловались на шум, посторонние запахи, неприятное соседство и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России, чтобы предотвратить нарушение прав жителей многоквартирных домов, в подъездах которых открываются магазины, кафе, хостелы и другие предприятия сферы услуг. В то же время он существенно усложняет возможность перевода жилых помещений в нежилые для предпринимателей.

Ужесточение правил перевода в том числе связывают с резонансным законом о запрете на размещение хостелов в квартирах, который вступил в силу 1 октября 2019 года. Документ не запрещает хостелы и мини-отели, но размещаться такие предприятия теперь могут только в нежилых помещениях с отдельным входом.

✅ Можно ли их переводить?

Изменить статус с нежилого на жилой возможно. Но нужно понимать, что это не быстрая и финансово затратная процедура. Придется считаться с мнением жильцов, надзорных органов, администрации, совладельцев и т.д.

Какие сложности могут возникнуть:

  • Несогласие жильцов и соседей

Согласно новым правилам, в 2021 году нужно учитывать мнения жителей многоквартирного дома. Собственники квартир имеют право влиять на перевод жилых помещений в коммерческие, и наоборот. Например, если их не устроит размещение магазина на цокольном этаже – дальше обсуждения вопрос не уйдет, а государственные инстанции будут бессильны.

Почему так сложно добиться согласия жильцов на смену статуса недвижимости? Участились случаи, когда вместо магазина или салона на первых этажах открывали пивной бар, кальянную, клуб и прочие злачные заведения. Жильцы дома испытывают неудобства от такого «соседства», налицо конфликты, антисанитария, ночной шум, громкая музыка и т.п.

  • Технические сложности

Владельцу коммерческой точки придется учесть нормы СанПиНа, противопожарной безопасности, градостроительные правила и нормативы. Превратить нежилое помещение в жилое сложнее. Иногда проще просто продать объект на рынке недвижимости.

  • Отказ администрации

Третьей проблемой можно считать отказ со стороны местной администрации. Они неохотно выдают разрешения на перевод. Даже если технически переустройство возможно и коммуникации подведены, сложности все же возникают. Например, из-за того, что недвижимость в залоге у банка. Придется запрашивать согласие кредитора (на 99% последует отказ). Также препятствием может стать отказ от органов опеки и попечительства (ООП). Особенно, если жилье оформляют под офис, а квартира принадлежит в том числе и ребенку.

4. Порядок перевода

Этап 1 – подготовка проекта перепланировки (переустройства).

С учётом того, что практически во всех случаях для осуществления перевода жилого помещения в нежилое требуется его переустройство и (или) перепланировка, например, для оборудования отдельного входа, в первую очередь необходимо обратиться к специалистам для подготовки проекта перепланировки (переустройства) .

При планировании работ по устройству отдельного входа следует учитывать следующее:

  • расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается (п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170);
  • устройство входных групп на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, допускается только с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений в таком доме в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Читайте так же:
Где прописать суммированный учет рабочего времени

При переводе нежилого помещения в жилое главными задачами перепланировки и переустройства является приведение помещения в соответствие с т ребованиями, предъявляемыми к жилым помещениям . Чаще всего, как показывает практика, требуется проект переустройства и перепланировки для оснащения будущего жилого помещения инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления, газо- и водоснабжения.

Рекомендации: в случае необходимости перепланировки или переустройства помещения для удовлетворения вышеназванных требований все работы целесообразно осуществить до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе, поскольку, согласно п. 43 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, специальная комиссия, созданная при органе местного самоуправления, должна оценить фактическое состояние помещения и его пригодность для постоянного проживания.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители следующих органов:

  • местного самоуправления;
  • уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля);
  • государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и иной безопасности;
  • защиты прав потребителей и благополучия человека;
  • архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций (при необходимости);
  • эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (при необходимости).

Этап 2 – сбор пакета документов.

В состав пакета документов для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, помимо перечисленных выше обязательных, могут входить:

  • доверенность (или официальное письменное согласие) на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • выписка из домовой книги или справка уполномоченного органа (паспортно-визовая служба, паспортный стол), подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд и т.д.

Этап 3– подача заявления о переводе.

В орган, осуществляющий перевод, подается заявление о переводе помещения с приложением к нему подготовленных документов и документа, удостоверяющего личность (для предъявления).

Заявление о переводе помещения может быть подано лично, через МФЦ , посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги», по почте.

Этап 4 – принятие соответствующего решения органом местного самоуправления .

Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявления и документов орган, осуществляющий перевод, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения.

В течение 3-х рабочих дней с момента принятия решения орган, осуществляющий перевод, выдает или направляет заявителю либо уведомление о переводе помещения, либо уведомление об отказе в переводе с приложением соответствующего распоряжения (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Уведомление направляется одним из следующих способов:

  • по адресу, указанному в заявлении;
  • через МФЦ .

В случае принятия органом местного самоуправления решения об отказе в переводе и Вашего несогласия с ним, Вы можете обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В случае необходимости проведения переустройства (перепланировки) помещения (о чем должно быть указано в решении о переводе), документом, подтверждающим окончание перевода будет являться акт приемочной комиссии (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Этап 5 – внесение в ЕГРН уточнённых сведений о переведенном помещении.

  • решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке);
  • акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки (в случае проведения работ по перепланировке.

Вы получите уведомление с описанием внесенных изменений одним из следующих способов:

  • на электронную почту (при наличии сведений о ней в Росреестре);
  • почтовым отправлением (ст. 34 Закона о регистрации недвижимости; п. 1, п. 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173).
Читайте так же:
Как оформить развод если дети взрослые

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Если у Вас остаются вопросы относительно порядка признания нежилого помещения жилым (или наоборот), воспользуйтесь нашим сервисом .

Порядок перевода жилого помещения в нежилое в Ростове-на-Дону

Порядок перевода жилого помещения в нежилое в Ростове-на-Дону

Владелец квартиры на первом этаже не может превратить ее в магазин по собственному желанию, минуя этапы согласования с муниципальными властями. Точно так же не удастся выкупить магазин и использовать его как жилое помещение. Российское законодательство строго оговаривает, статус каких помещений может быть изменен и в каком порядке. Во многих случаях после документального этапа следует серьезная перестройка помещения, без которой разрешение на перевод не будет дано.

Перевод жилого помещения в нежилое: действующие ограничения

Существует ряд технических ограничений на перевод квартир или иной жилой недвижимости в нежилой фонд. Нельзя проводить эту процедуру с комнатой или иной частью квартиры или дома. В помещение после переустройства должен вести отдельный вход, не затрагивающий других жилых помещений и путей доступа к ним. Например, квартиру на втором этаже, куда ведет общий с остальными собственниками подъезд, в нежилой фонд не переведут, а первый этаж, если есть техническая возможность прорубить дверь и оборудовать входную группу, передают без особых проблем. Впрочем, и из этого правила можно найти исключение, если все нижние этажи оформлены как нежилые – тогда и второй, и третий этаж становятся нежилыми.

Перевод нежилого помещения в жилой фонд: основные требования

Почти все первые этажи домов легко превращаются в помещения коммерческого назначения, но гораздо сложнее добиться, чтобы изначально нежилое помещение было признано жилым. Для этого необходимо наличие всех коммуникаций. Исключение составляют только населенные пункты или микрорайоны, где централизованные сети отсутствуют в принципе: здесь в домах в 1-2 этажах может не быть воды и канализации. Будущая квартира должна нормально вентилироваться, быть пригодной для комфортного существования в сложных погодных условиях: верхний порог для влажности зимой 60 %, температура ниже + 18 °С не допускается.

Если в квартире несколько уровней, санузел и кухню нельзя располагать над жилыми помещениями. Помещение, вопреки распространенной практике, не должно находиться в подвале или хотя бы немного ниже уровня земли. Ряд санитарно-экологических требований касается уровня освещенности, радиации, электромагнитного излучения, шумоизоляции.

Порядок перевода в нежилое помещение и наоборот

Собственник помещения обращается с заявлением в уполномоченные органы местного самоуправления или в один из 17 многофункциональных центров Ростова-на-Дону. В городах области также открыты подобные центры. При их посредничестве срок обслуживания незначительно увеличивается незначительно: обычно требуется по 2 дня, чтобы документы дошли до администрации и обратно.

В соответствии с введенными 3 года назад требованиями, к обращению необходимо приложить:

· документы, подтверждающие право собственности,

· техплан на нежилое помещение, техпаспорт на жилое,

· поэтажный план всего дома.

Последние два пункта обеспечиваются силами БТИ. Если чиновникам администрации потребуется дополнительный документ, они обратятся за ним самостоятельно в соответствующие организации.

После получения документов и заявления в распоряжении чиновников есть 45 дней на принятие решения, после чего в течение 3 дней документы об отказе или согласии оформляются и направляются заявителю или в МФЦ.

Действия заявителя после получения согласия на перевод в нежилое помещение

Если решение положительное, администрация уведомляет об этом и владельцев помещений, примыкающих к заявленному. Если перестраивать помещение не требуется, то полученный собственником документ можно считать окончательным разрешением на перевод. В противном случае он обязан выполнить все требования муниципальных органов по переустройству, указанные в документе.

После окончания работ муниципальные власти обязаны проверить их на соответствие предъявленным ранее требованиям и подписать акт приемки, если состояние объекта их удовлетворило. Приемочная комиссия направляет акт в Росреестр для изменения статуса помещения.

Читайте так же:
Во сне муж говорит о разводе

Причины отказа и возможность оспорить принятое решение

Муниципалитет может выдвинуть несколько законных причин для отказа. Отсутствие необходимых бумаг обычно обнаруживается на стадии приема документов, однако в организациях, куда администрация направляет запросы для получения необходимых сведения, могут отсутствовать данные, тогда собственнику приходится добывать документы самостоятельно. Объект может принципиально не соответствовать техническим требованиям для перевода, заявитель отказывается выполнять условия перевода в полной мере и не перестраивает объект.

Все действия органов власти должны быть мотивированы соответствующими статьями закона. Собственник имеет право подать в суд на не устроившее его решение или, если это возможно, исправить допущенные ошибки.

Шаг 1. Соберите документы для перевода жилого помещения в коммерческое

Чтобы осуществить перевод жилых помещений в коммерческие, подготовьте справки, выписки и прочую техдокументацию. Пакет подается на рассмотрение специальной комиссии ДУИ. Собирать бумаги могут собственники квартиры или их представитель по доверенности.

Перевод жилья из жилого в нежилое невозможен без такой документации:

  • Подробного описания помещения и поэтажного плана. Для ее получения нужна доверенность Управления Госимуществом РФ. После этого можно обращаться в Ростехинвентаризацию за справкой (экспликацией), без которой вы не получите бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость.
  • Техпаспорта помещения. Паспорт с подробным планом квартиры можно взять в Бюро Технической Инвентаризации.
  • Справки из домовой книги. Берется выписка в паспортном столе. В ней значится, что в помещении нет прописанных жильцов. Действительна она на протяжении двух недель.
  • Разрешения санэпиднадзора. После осмотра работником СЭС, данную справку можно забрать в инстанции по месту расположения объекта.
  • Разрешения пожарного надзора. Выдается документ о соответствии пожарной безопасности в УГ ПН, после осмотра помещения специалистом.
  • Справки ДЕЗ. В ней указывается назначение прочих квартир, расположенных на одном этаже с рассматриваемым объектом. Ее можно взять в домоуправляющей компании.
  • Технического заключения. В нем указывается фактическое состояние дома, где расположена квартира. Получить его можно в организации, управляющей домом.
  • Согласия соседей. Чтобы получить разрешение соседей, потребуется провести собрание. Там вы сможете собрать подписи владельцев соседних квартир.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое предусматривает составление проектного плана переустройства. Чтобы он был выполнен согласно нормам закона, воспользуйтесь услугами специализированной организации. Учтите, что продать недвижимость вы сможете до или после начала процесса по выведению ее из жилого фонда.

Согласие соседей на перевод жилого помещения в нежилое

Как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот

Как уменьшить налог на имущество

Салоны, аптеки, всевозможные магазинчики и кафешки, расположенные на первых этажах жилых домов, уже давно не смущают взоры горожан. На самых популярных улицах Новосибирска они тянутся нескончаемой чередой. Встретить их можно и в самых отделённых уголках города. Всё это разнообразие уже насколько прочно вошло в наш быт и вписалось в городской ландшафт, что уже сложно представить, что этого всего когда-то не было, а были просто квартиры. Но даже неспециалист, пожалуй, догадается, что за любым изящным решением стоит целая кипа документов, терпение и недюжинная выдержка. «Новосибирские новости» подготовили пошаговую инструкцию, как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот.

Евгений Ющенко

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо:

1. Подготовить необходимые документы

Для того чтобы перевести жилое помещение в нежилое, нужно, прежде всего, заняться сбором необходимых документов. Это — самый ответственный и трудозатратный этап.

В пакет документов входит, в первую очередь, соответствующее заявление. Для его написания имеется специальная форма.

Потребуются документы, которые устанавливают права на переводимое помещение. Это могут быть как подлинники, так и заверенные нотариусом копии. Такие документы нужны в том случае, если право на переводимое помещение не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Читайте так же:
Договор на монтаж окон и дверей образец

Если для использования жилья в качестве нежилого помещения потребуется его переустройство или перепланировка, то в мэрию нужно будет предоставить подготовленный и должным образом оформленный проект этого переустройства и перепланировки.

Если в результате перевода жилого помещения в нежилой фонд будет использоваться общее имущество собственников жилья в многоэтажке, то на проведение таких работ потребуется общее согласие жильцов. Что входит в общее имущество? На этот вопрос ответит Жилищный кодекс РФ, перечень определён в статье 36.

Решение собственников — это также необходимый документ, прилагаемый к заявлению. Оформлено оно должно быть в соответствии с тем же Кодексом.

Общее согласие жильцов нужно получить и в том случае, если перевод жилого помещения в нежилое приведёт к тому, что общее имущество собственников уменьшится в размерах.

IMG_9696(1).jpg

2. Подать документы в мэрию

Представить подготовленные документы нужно в управление по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска или через Многофункциональный центр организации предоставления государственных и муниципальных услуг Новосибирской области. Сделать это может как собственник жилья, которое нужно перевести в нежилой фонд, так и уполномоченный им официальный представитель.

Управление по жилищным вопросам, в свою очередь, выдаст заявителю расписку в получении от него документов. В ней будет указан их перечень и дата их получения. Там же будут перечислены сведения и документы, которые будут получены по межведомственным запросам.

Как при покупке квартиры проверить ее юридическую чистоту

Что это означает? А то, что управлению по жилищным вопросам мэрии потребуются ещё некоторое дополнительные сведения. И если заявитель не представил их по собственной инициативе, то управление по законному праву самостоятельно запросит нужные документы в различных ведомствах.

Что это за документы и учреждения?

Из управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на переводимое помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН).

Из новосибирского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» и Областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учёта объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области» — поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, и технический паспорт этого помещения.

8C5A7735(1).jpg

3. Дождаться решения о возможности или невозможности перевода жилого помещения в нежилое

Если с документами всё в порядке, то в течение 28 дней с момента их предоставления управление по жилищным вопросам подготовит заявление и направит его вместе с документами для рассмотрения в специальную комиссию. И уже эта комиссия в течение шести дней рассмотрит документы и примет решение о возможности или невозможности перевода жилого помещения в нежилое помещение.

Инструкция: как заплатить налоги и спать спокойно

Своё решение комиссия оформит в виде протокола, и на его основании управление по жилищным вопросам в течение десяти дней выдаст постановление мэрии, которое должно быть издано не позднее чем через 45 дней с момента предоставления в управление требуемых документов. Если заявитель предоставлял документы через Многофункциональный центр, то этот срок исчисляется со дня, когда центр передал документы в управление.

После того, как управление по жилищным вопросам издаст постановление о переводе жилого помещения в нежилое, или об отказе в этом, заявителя об этом уведомят в течение трёх рабочих дней. Уведомление, составленное в установленной российским правительством форме, могут отправить и почтой по адресу, который был указан в заявлении. Подписывает его начальник управления по жилищным вопросам или его заместитель.

О принятом решении управление информирует и собственников помещения, которые примыкают к тому, которое переводится в нежилой фонд.

Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо:

1. Подготовить необходимые документы

Действуем по уже знакомому нам алгоритму. Для написания заявления о переводе нежилого помещения в жилое также имеется специальная форма.

Далее нужны будут правоустанавливающие документы на помещение, которое требуется перевести в жилой фонд, — либо подлинники, либо заверенные нотариусом копии. Но нужны они, только если право на переводимое помещение не зарегистрировано в ЕГРН.

Читайте так же:
Как разделить машину при разводе в разных ситуациях

Теперь потребуется получить согласие собственников жилья. Оно нужно, если после перевода нежилого помещения в жилое будет использоваться общее имущество и его работы по переводу будут его затрагивать. Его перечень — в статье 36 Жилищного кодекса РФ.

Общее согласие жильцов необходимо получить и в том случае, если перевод нежилого помещения в жилое приведёт к тому, что общее имущество уменьшится в размерах.

IMG_4742(11).jpg

2. Подать документы в мэрию

Документы для перевода нежилого помещения в жилое нужно подавать уже не в управление по жилищным вопросам, а в главное управление архитектуры и градостроительства мэрии. Но можно и через Многофункциональный центр. Сделать это может как собственник, так и его уполномоченный.

Главное управление архитектуры и градостроительства выдаст заявителю расписку в том, что документы от него получены, укажет, какие именно и когда. Последуют ещё и межведомственные запросы, так что в расписке будут перечислены и документы, которые будут получены по ним.

Цены на жильё продолжают падать в Новосибирске

Речь идёт о выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на переводимое помещение (если право на него там зарегистрировано) из управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. А также о поэтажном плане дома, в котором находится переводимое помещение, и плане переводимого помещения с его техническим описанием из Новосибирского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

Впрочем, эти документы можно предоставить и по собственной инициативе, поскольку это всё равно придётся сделать в течение 15 рабочих дней, если документы не найдутся в указанных организациях.

3. Дождаться решения о возможности или невозможности перевода нежилого помещения в жилое

Теперь следует запастись терпением. Чтобы подготовить заявление и направить его вместе с вашими документами на рассмотрение в специальную комиссию, управлению архитектуры и градостроительства потребуется 28 дней. Ещё шесть дней нужно будет комиссии на принятие решения о возможности или невозможности перевода нежилого помещения в жильё. Это решение — о переводе или об отказе — будет оформлено в протокол, и на его основании управление в течение 10 дней подготовит соответствующее постановление. Оно должно быть издано не позднее, чем через 45 дней с момента предоставления документов в управление. Если документы шли через Многофункциональный центр, то эти 45 дней считаются с момента передачи документов центром в управление.

Теперь ещё три дня, и управление архитектуры и градостроительства выдаст или направит по почте заявителю уведомление о переводе нежилого помещения в жилое помещение, либо об отказе в нём, на специальной форме и за подписью начальника управления или его заместителя. Проинформированы будут и собственники примыкающих к переводимому помещений.

IMG_0563(1).jpg

4. Сдать помещение в эксплуатацию

Теперь можно приступать к воплощению намеченных планов — перепланировке, переустройству и другим работам, которые потребуется провести перед использованием помещения в качестве нежилого или жилого. Завершение всех этих работ подтверждается актом приёмочной комиссии.

Акт приёмочной комиссии составляется в шести экземплярах.

В течение 10 дней с момента подписания акта, районная администрация направляет по экземпляру в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, в управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска и в управление по жилищным вопросам (в случае перевода жилого помещения в нежилое), либо в Главное управление архитектуры и градостроительства (в случае перевода нежилого помещения в жилое).

Два экземпляра акта выдаются собственнику помещения или его уполномоченному, и ещё один хранится в администрации района, которая ведёт учёт принятых в эксплуатацию помещений.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector