M-hunter.ru

Поиск тендеров
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Зачем нужна оценка недвижимости при ипотечном кредитовании

Необходимость оценки недвижимости, передаваемой в залог, установлена пунктами 1 и 3 статьи 9 закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ.

Выдавая ипотечный кредит, банк получает в залог недвижимость. Этот залог – обеспечение по кредиту. Если заёмщик перестаёт погашать долг, финучреждение может обратить взыскание на заложенное имущество и выставить его на продажу для компенсации убытков.

При определении суммы ипотечного кредита банк руководствуется результатами кредитной оценки заёмщика, а также стоимостью принимаемых в залог квадратных метров. Она должна быть такой, чтобы при наступлении неблагоприятной ситуации убытки были возмещены в полном объёме. Поэтому финучреждение заинтересовано в том, чтобы оценка была объективной и показатель не завышался.

Оценка стоимости недвижимости важна и для заявителя. Она отражает адекватность цены, установленной продавцом, и может являться основанием для торга.

Будущий заёмщик получает подтверждение суммы кредита, на которую он может претендовать. Кроме того, он будет знать, на какую цену ему можно рассчитывать, если по каким-то причинам решит продать заложенный объект и рассчитаться с банком по взятой ипотеке.

Что влияет на стоимость квартиры

Квартиры и жилье других видов оцениваются только методом сравнения, в отличие от оценки коммерческой недвижимости, где актуальны затратный и доходный подходы. Самым простым и понятным методом оценки является именно сравнительный. Основная суть данного метода понятна по его названию – по нему сравниваются цены на такие же квартиры, с одинаковыми параметрами, плюс учитываются различия, что корректирует цену жилья в большую или меньшую сторону.

Основным и самым весомым фактором для оценки стоимость жилья является расположение объекта недвижимости. То есть, особое внимание обращают на город, квартал, улицу и даже дом, в котором находится квартира. Как правило, в каждом городе всегда есть район, который считается более престижным, именно здесь цены на квартиры будут самые высокие. Имеет огромное значение уровень инфраструктуры района, наличие поблизости магазинов, торговых центров, школ, экологическая обстановка в районе и т.д.

Помимо расположения на рыночную стоимость жилья влияют и другие факторы:

  1. Тип дома , в котором находится оцениваемая квартира – панельный, кирпичный, монолитный, современный, серийный дом и т.д.
  2. Размер квартиры , то есть количество комнат и общая площадь квартиры, в том числе и жилая.
  3. Размер кухни – многие хозяйки проводят большую часть времени именно на кухне, поэтому важно, чтобы кухня была большая, комфортная и удобная.
  4. Вид, открывающийся из окна . Как правило, за вид на море будет самая высокая цена, а стоимость пентхаусов, как правило, определяется исходя из панорамного вида из окна.
  5. Расположение самого дома в жилом районе. Иногда можно встретить квартиры, не пользующиеся популярностью, хотя они и находятся в престижном районе.
  6. Этаж , на котором располагается объект недвижимости. В основном, квартир, расположенные на первом и последнем этаже стоят дешевле, чем квартиры, расположенные в середине. Например, большим спросом пользуются квартиры с 3 по 7 этаж, например, в 9-этажном доме.
  7. Высота потолков , тип санузла и другие элементы планировки квартиры.
  8. Уровень развития инфраструктуры – если у дома есть охраняемая парковка, консьерж на входе и т.д., то стоимость такой квартиры будет выше.
  9. Наличие и качество ремонта в квартире.
Читайте так же:
Доверенность на регистрацию ДДУ

Лучше сделать косметический ремонт перед продажей, так как продавать квартиру с евроремонтом обычно невыгодно.

Как оценить квартируВ некоторых случаях (получение кредита под залог недвижимости, вступление в права наследства, имущественные споры в суде, заключение договора страхования или брачного контракта) вызова оценщика не избежать. Для предпродажной подготовки такая оценка делается по желанию владельца недвижимости. В интернете в большом количестве представлены предложения оценочных компаний. Цена услуги зависит от нескольких факторов: скорости предоставления услуги, удаленности объекта недвижимости и трудозатрат на его оценку. Понятно, что проще определить стоимость обычной однокомнатной квартиры в многоэтажном доме, чем коттеджа с гаражом и участком, построенного по индивидуальному архитектурному проекту. Для владельцев недвижимости в типовой постройке стоимость заключения профессионала начинается от 3 тыс. руб.

Плюсы оценкиПлюсы

  • Довольно высокая точность оценки

Минусы привлечения оценщикаМинусы

  • Денежные затраты
  • Документ, полученный от оценщика, имеет юридическую силу только для банков и нотариусов. На покупателей он не производит впечатления. Если рынок находится в стагнации или если в локации, где расположен объект недвижимости, ощущается переизбыток предложения, то клиенты будут выторговывать скидку. Вполне вероятно, квартиру или дом не удастся продать по цене, определенной специалистом

Обращаемся к риэлтору

Профессионалы данной категории ориентируются на рыночные реалии: они имеют точное представление о состоянии спроса и предложения, уровне конкуренции продавцов в каждом районе города, а также – о настоящей, а не рекламной цене, по которой совершаются сделки. Стоимость, названная риэлтором, окажется намного ближе к рыночной, чем указанная в заключении оценщика. Но при одном условии – специалист выехал на объект и детально его осмотрел.

Телефонные консультации, а также многочисленные сервисы онлайн-оценки выдадут среднюю по больнице температуру. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точную «диагностику» объекта на предмет стоимости, для чего требуется представить электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответить на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2,0 тыс. руб.

Читайте так же:
Возражение прокурора на апелляционную жалобу

Опытный риэлтор предпочтет очную консультацию. Определяя сумму, за которую можно продать квартиру или дом, он ориентируется не только на обстановку на рынке, но учитывает множество факторов, которые невозможно предусмотреть в компьютерной программе экспресс-оценки. Это состояние дома, подъезда, двора, близкое соседство с нежелательными (кафе, ночной клуб, шумная автотрасса) или, напротив, привлекательными и полезными (детский сад, спорткомплекс, парк) объектами, транспортное сообщение в квартале и наличие магазинов. С учетом всех нюансов стоимость аналогичных квартир, расположенных в одном микрорайоне, может различаться на несколько сотен тысяч рублей.

Кроме того, опытный продавец может подсказать собственнику оптимальную тактику. Как правило, на спокойном рынке объект выставляется на продажу по цене на 10-15% выше рыночной. Если покупатели не пошли косяком, то через пару недель цену надо немного снизить.

ПлюсыПлюсы

  • Оценка близка к реальной цене продажи

МинусыМинусы

  • Риск нарваться на некомпетентного специалиста
  • Риск столкнуться с недобросовестным риэлтором, который, будучи заинтересованным в быстрой продаже, сознательно занизит реальную цену объекта
  • В период повышенного спроса на жилье риэлторы неохотно выезжают для оценки квартиры до заключения договора об оказании услуг

Сам себе оценщик

Можно определить прайс самостоятельно. Для этого достаточно элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале BN.ru. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.

Действовать надлежит следующим образом. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу.

Читайте так же:
Взыскание неустойки по алиментам судебная практика

Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный перечень из нескольких квартир, в котором стоимость самой дорогой и самой дешевой может отличаться на полмиллиона рублей.

Проводим разделительную линию точно в середине ценовой шкалы и смотрим на объекты чуть ниже нее. Примерно за такую сумму реально продать объект в обозримый срок.

Почему реальная цена расположена ближе к низу списка? Потому что в рекламный прайс изначально закладывается люфт для торга. Эксперты называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%.

Если есть желание максимально точно определить цену продажи недвижимости, следует в течение нескольких недель отслеживать предложения аналогичных объектов и звонить по указанным телефонам. Такая тактика даст возможность отсортировать настоящие объявления от пустышек и получить представление о том, насколько уместен торг.

ПлюсыПлюсы

  • Отсутствие денежных затрат
  • Независимость от некомпетентных или недобросовестных специалистов

МинусыМинусы

  • Большие временные затраты
  • Опасность неадекватного результата

Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивает принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.

Неправильная оценка квартиры — большие хлопоты

Завышенная цена квартиры грозит тем, что недвижимость будет долго экспонироваться. Потенциальные покупатели будут приходить на просмотр, но на сделку так и не решатся. В результате продавец потеряет время и не сможет приобрести что-то лучшее. Например, квартиру в новостройке. Непопадание в рынок грозит тем, что квартира может зависнуть и не быть проданной в период, когда покупатели активны.

Заниженная стоимость тоже может затормозить продажу. Низкая цена наверняка вызовет у покупателя подозрения насчет подводных камней — например, что с документами на квартиру не все чисто. Кроме того, заниженная цена означает для продавца существенную потерю прибыли.

Лучший вариант — это средняя цена по рынку. В этом случае есть неплохой шанс быстро найти покупателя.

Читайте так же:
Алименты после увольнения с работы

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Однажды к нам обратились собственники трехкомнатной квартиры в относительно новом доме. Квартира обладала рядом особенностей: серьезная перепланировка (частично узаконенная, частично нет), вычурный, но уже несовременный ремонт в специфической розовой гамме. Квартиру до обращения к нам пытались продать три года, выставляя ее за 21 млн руб. при средней цене таких же объектов в этом доме 16–17 млн руб. После анализа объекта собственник согласился узаконить перепланировку, оформил все документы и снизил цену до рыночных значений. В итоге квартира была продана через полтора месяца.

Сравнивайте с похожими объявлениями в газете и на портале о недвижимости

К сожалению, в нашей стране даже профессиональные оценщики не имеют доступа к информации о стоимости сделок с недвижимостью. То есть цена, указанная в договоре купли-продажи, регистрируется в органах юстиции, но для других она остается закрытой. Оценщики не просят сообщать конфиденциальную информацию (личные данные владельца, например). Специалистам было бы достаточно знать только цифры: в каком районе, какова площадь квартиры и за сколько в реальности она была продана.

Но таких данных оценщикам никто не предоставляет. Поэтому они вынуждены ориентироваться по ценам в объявлениях (газеты, Интернет). Для этого выбираются объявления максимально приближенные к данным продаваемого жилья. Например, нужно определиться с ценой на квартиру, которая имеет следующие характеристики: однокомнатная, расположена по проспекту Бухар жырау, в кирпичном доме, пятиэтажка, третий этаж, площадь — 28 квадратных метров. Состояние квартиры — средний косметический ремонт.

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача — найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе. В примере не указано конкретное расположение на Бухар жырау, ведь у проспекта большая протяженность. Но и совпадение с определенным районом тоже важно. Идеально, если аналоги продаваемых квартир будут находиться в вашем дворе или даже доме.

Чем больше таких аналогов вы найдете, тем точнее будет определяемая цена. Близких к вашему жилью примеров как минимум должно быть три. Смотрите, какая у них цена и выставляете свою в тех же пределах. Вот, в принципе, и все. Но главные секреты, как обычно, кроются в мелочах.

Читайте так же:
Выполнение работ согласно договора

Следует указать, что наш пример однокомнатной квартиры на Бухар жырау — реальный случай, взятый из практики оценщиков. Специалисты нашли три объявления с похожими характеристиками. Цены на аналоговые квартиры равнялись 45, 46 и 50 тысячам долларов.

Если вы самостоятельно определяете стоимость этого жилья, ваша задача — найти похожие объявления. То есть такой же площадью, в таком же состоянии, на среднем этаже, в том же районе.

Образец

Образцы объявленийПродается 3-комнатная квартира в городе Новосибирске по адресу: Киевская, дом 32. Здание построено в 1980 году, материал: кирпич. Общая площадь квартиры составляет 70 кв. м. Из них на кухню приходится 10 кв. м., санузел занимает 6 кв. м., коридор – 4 кв. м., остальная площадь разделена на комнаты.

Стоят счетчики, центральное отопление. Квартира в хорошем состоянии и не требует ремонтных работ. Она расположена на 6 этаже, в доме есть лифт. Имеется встроенная лоджия, которая выходит во двор, на солнечную сторону. Лоджия полностью застеклена.

В 10 минутах ходьбы расположено метро. Рядом есть детский садик и школа. Соседи не шумные, все проживают здесь давно. Район чистый.

Собственник жилого помещения один. Прописано в квартире два человека. Она находится в собственности 7 лет. Продажа непосредственно без участия риелтора. Стоимость – 6.000.000 рублей. Звонить можно с 10:00 до 21:00. Спрашивать Владимира (номер телефона …).

Выводы

В зависимости от задач и жизненной ситуации, можно выполнить оценку дома самостоятельно или привлечь аттестованных специалистов. При самостоятельном оценки правильно будет воспользоваться сравнительным методом оценивания. Его суть заключается в том, что с помощью объявлений выбирается 10 объектов с такими же характеристиками, как и у объекта оценивания. Далее высчитывается средняя цена на эти объекты. Это и будет их рыночная стоимость.

Если документ об оценке объекта должен быть официально заверен, то нужно обращаться в оценочные компании, имеющие хорошую репутацию. Необходимо помнить, что неправильно определённая рыночная стоимость дома может привести к финансовым потерям и неприятным ситуациям. Поэтому в большинстве случаев всё же лучше обращаться к профессионалам.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector