M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски покупателя при заключении предварительного ДКП

Нелегитимность или юридическая несостоятельность предварительного договора купли-продажи недвижимости — наиболее распространённый риск покупателя. Таковым считают договор составленный с ошибками, без согласования обязательных условий или заключенный с несоблюдением обязательной формы.

Например, если по описанию нельзя однозначно определить продаваемый объект, договор считаеют недействительным. Для полноты картины необходимо указать не только адрес квартиры, но и её кадастровый номер, и примерную площадь. Предварительный договор о покупке доли в квартире или доме необходимо в обязательном порядке регистрировать у нотариуса иначе он не получит юридической силы.

Если договор не имеет юридической силы, продавец не обязан его исполнять и в любой момент может отказаться от сделки. При этом продавец избежит уплаты штрафа и неустойки. Чтобы не потерять ещё и задаток, покупатель должен передавать деньги исключительно под расписку. В этом случае есть шанс вернуть их через суд.

Компенсации не будет?

Но на деле продавец обычно теряет аванс в случае отмены сделки, кроме того, от него могут потребовать заплатить проценты за пользование чужими деньгами. Однако по порядку.

Договор об уплате аванса заключают стороны сделки – покупатель и продавец. Последний в этой ситуации рассчитывает на то, что, если рыбка сорвется с крючка, он сможет оставить себе деньги в виде компенсации за потерянное время и упущенную возможность найти других претендентов на квартиру. В этом его убеждает и содержание договора, в котором говорится, что при срыве сделки по вине покупателя продавец получает сумму, равную двойному размеру аванса. Но в реальности эта гарантия не работает. Более того, продавец может потерять часть собственных денег, которые с него могут потребовать за то, что он какое-то время пользовался чужими средствами. Размер процентов зависит от учетной ставки ЦБ на текущий момент и составляет в среднем около 9% годовых.

Читайте так же:
Как продлить разрешение на строительство

Риск заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

В этом вопросе есть две стороны: заключение предварительного договора на вторичном рынке недвижимости и на стадии строительства дома. В первом случае никаких рисков для обеих сторон нет. При заключении предварительного договора, если срок заключения основного договора подошел, а стороны не направляют предложения заключить основной договор, то предварительный договор просто прекращает свое действие (см. ГК РФ, п. 6 ст. 429).

В основном предварительные договоры на стадии строительства между застройщиком и покупателем заключаются в интересах застройщика, который таким образом пытается оградить себя от выполнения дополнительных обязательств, предусмотренных в законодательстве России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.).

Риск заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости

Разберем, в чем здесь могут таиться возможные риски для покупателя:

Нет гарантии получения квартиры

Поскольку предварительный договор заключается не о покупке квартиры, а только о намерении заключить основной договор купли-продажи, то при оплате покупателем суммы по предварительному договору у него нет никаких гарантий получения квартиры, даже если она полностью оплачена.

А если покупатель подаст иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может подать встречный иск, в котором будет требовать признать заключенный предварительный договор незаключенным или недействительным.

Предварительный договор, заключенный с застройщиком, может быть признан судом договором участия в долевом строительстве. Такой договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Нет гарантии получения квартиры

Но для того, чтобы предварительный договор был признан договором долевого строительства, он, во-первых, должен содержать обязательные для таких договоров условия, и, во-вторых, застройщик, с которым вы заключаете договор, должен соответствовать обязательным требованиям к застройщикам (см. Обзор, утвержденный Президиумом Верховного Суда России 4 декабря 20123 г., (п. 9).

Читайте так же:
Восстановление свидетельства о регистрации ТС при утере или краже

Риск признания предварительного договора покупки квартиры незаключенным

Законодательство требует четко указывать в предварительном договоре условия, позволяющие однозначно идентифицировать предмет договора и прочие существенные условия основного договора купли-продажи, такие как цена, площадь квартиры, этаж, количество комнат и др.

При заключении предварительного договора на этапе строительства многие существенные условия однозначно определить просто невозможно, то есть прийти к соглашению о том, чего еще нет, не получится. Уловка здесь в том, что при недостижении сторонами соглашений по всем без исключения существенным условиям договора договор считается незаключенным, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ.

Риск нарваться на двойную продажу квартиры

Имейте в виду тот факт, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поскольку покупатель по этому договору не получает права собственности на квартиру. Таким образом, при отсутствии совести у продавца он может заключить на одну квартиру несколько предварительных договоров, собрать со всех деньги, а основной договор заключить только с одним из них.

Риск для покупателя квартиры потерять деньги

Если недобросовестный застройщик срывает все сроки строительства, то на выплату им неустойки можно не надеяться, так как в предварительном договоре единственный оговариваемый срок – это срок заключения основного договора. Само строительство может превратиться в долгострой, и застройщик за это отвечать не будет.

Если же покупатель решит вернуть свои деньги, которые он уже уплатил, и обратится в суд с иском на возврат вложенных денег с выплатой неустойки в размере ставки рефинансирования, то в случае, если застройщик будет признан банкротом, деньги покупатель не вернет.

Таким образом, основное, что требуется знать при заключении предварительного договора на этапе строительства жилого многоквартирного дома – это то, что все финансовые расчеты и привлечение застройщиком денег покупателей на строительство могут быть только по договору участия в долевом строительстве, или через выпуск застройщиком жилищных сертификатов. Также привлечение денег на строительство возможно жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, действующими на основании федеральных законом о таких кооперативах (ч. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).

Читайте так же:
Куда обратиться с жалобой на работодателя

Что делать, если продавец или покупатель отказывается подписывать ОД

Если какая-то сторона отказывается подписывать основной договор в срок, установленный преддоговором, то другая на протяжении полугода со дня окончания этого срока может заявить о своих требованиях в суде, указав, что все должно быть сделано в принудительном порядке.

Под уклонение попадают ситуации, когда продавец или покупатель не подписывает документ и высказывает свое нежелание или, наоборот, не говорит об этом напрямую. Сторона может не отвечать на письма, просить подождать еще, придумывать предлог не приходить на встречу и т. д.

В такой ситуации можно руководствоваться п. 5 ст. 429 ГК РФ, которая ссылается на п. 4 ст. 445 ГК РФ, где говорится следующее:

  • Если причин для уклонения от обязательств нет, то суд вынесет решение о том, что ОД должен быть заключен принудительно по правилам, которые будут указаны в судебном решении.
  • Сторона, которая без причин отказывается от подписания ОД, обязана возместить другой понесенные убытки, к примеру, стоимость аренды за жилье, которое пришлось снимать на период уклонения продавца от сделки.

Если у одной из сторон появились претензии к условиям предварительного договора купли-продажи, то она может обратиться в суд. Условия будут определяться в судебном порядке, и ОД будет действовать опять же с момента вступления в силу судебного решения или со дня, указанного самим судом.

Реалии рынка

На практике предварительный договор купли-продажи сегодня используется довольно редко — продавцы и покупатели отдают предпочтение более понятным договорам аванса или задатка.

Предварительный договор купли-продажи: зачем он нужен и можно ли его расторгнуть?

В случае же необходимости использовать именно предварительный договор — включите в него как можно больше подробностей, так что бы он практически повторял собой будущий основной ДКП. Если для заключения основного договора в будущем вам понадобится нотариальное заверение (например, при долевой собственности), то предварительный также лучше подписать в присутствии нотариуса. В противном случае будет достаточно простой письменной формы.

Читайте так же:
Где в свидетельстве о рождении ребенка находится номер актовой записи

Расторжение сделки

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры можно узнать из множества источников, но как его расторгнуть? Как правило, условия аннулируются по обоюдному согласию. В таком случае каждая сторона остается при своем – покупатель с авансом, а продавец с недвижимостью.

Здесь представлен небольшой список оснований, которые могут послужить причиной для одностороннего расторжения сделки:

    Если продаваемое жилье признают аварийным;
  • Если условия для проживания резко ухудшатся (пожар, соседи затопили). Но подобная причина может быть использована только в том случае, если изменение условий произошло после подписания договора. Именно потому, когда составляется шаблон договора, в нем подробно описываются жилищные условия;
  • Если изменилась требуемая продавцом цена за недвижимость. Это может быть следствием изменений на рынке недвижимости, так и личной инициативой продавца, который включил в стоимость комиссионные, или без причины потребовал больше денег, чем указано в договоре;
  • Если одна или обе стороны не выполняют условия сделки и т.п.

Чтобы заранее урегулировать данный вопрос, в скачанный шаблон документа сторонам нужно внести свои поправки, которые станут объективным основанием для прекращения сотрудничества. Но есть ситуации, когда одна из сторон отказывается расторгать сделку, несмотря на требования своего оппонента. В таком случае, если мирное урегулирование конфликта не принесло плодов, надо обращаться в суд.

Последние изменения в законодательстве могли быть не отображены в данной статье, в связи с этим статья могла утратить юридическую актуальность. В случае возникновения вопросов обязательно обратитесь за бесплатной консультацией к нашему юристу через форму ниже.

При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?

Купля-продажа квартиры: предварительный договор с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком и с авансом – бланк и образец 2019

Читайте так же:
Мировой суд расторжение брака мировые

Юридические последствия заключения предварительного договора

Предварительный договор обязывает стороны в дальнейшем заключить основное соглашение. В случае отказа одной из сторон сделать это в добровольном порядке, такое решение будет принято судом. При этом любая сторона может потребовать, чтобы суд определил пункты генерального соглашения в соответствии с условиями предварительного договора.

Суд может принять решение не заключать основной договор, но только в случае, если одна из сторон докажет, что заключить договор ей помешали обстоятельства непреодолимой силы, возникшие после подписания предварительного соглашения. Это должны быть обстоятельства, полностью изменившие прописанные в договоре условия сделки, например тяжелая болезнь или смерть одной и сторон.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector