M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Правила оформления договора залога имущества в обеспечение договора займа

Правила оформления договора залога имущества в обеспечение договора займа

Формы кредитования с использованием залога имущества прочно вошли в экономические отношения кредиторов и заемщиков. На основе договоров залога и займа каждый гражданин вправе получить необходимые средства, воспользовавшись собственным имуществом для обеспечения кредита.

Договоры займа денежных средств под залог недвижимости широко используются банкирами (в виде ипотечных кредитов или кредитования под недвижимое имущество, уже находящееся в эксплуатации заемщика), а также частными лицами, предлагающими инвестиции с использованием залогов.

Залог при финансировании строительства

Солодовникова Лидия

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 4 июня вынесла Определение № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017 (далее – Определение), в котором рассмотрела вопрос о том, всегда ли договор об инвестировании в строительство может расцениваться как предоставление застройщику целевого займа.

Данным Определением Верховный Суд оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанций об отказе в признании за заявителем статуса залогового кредитора.

Позиция ВС строится на двух выводах. Первый – квалификация инвестиционного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи; второй – преюдиция выводов суда первой инстанции об указанной квалификации при включении задолженности в реестр требований кредиторов. Рассмотрим каждую из этих позиций.

Инвестиционный договор – договор купли-продажи будущей недвижимой вещи

В судебной практике выработался подход, согласно которому договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, если не установлено иное (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», далее – Постановление Пленума ВАС № 54), постановление АС Уральского округа от 13 апреля 2018 г. по делу № А07-18954/2017).

Согласно изложенной в рассматриваемом Определении позиции Верховного Суда, из разъяснений, содержащихся в п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», следует, что возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность) подлежат трансформации в денежные в процедуре конкурсного производства.

Таким образом, включение задолженности по договору купли-продажи будущей вещи в реестр требований кредиторов трансформируется в денежное требование, которым также является заем.

В то же время необходимо определить содержание условий инвестиционного договора в соответствии со ст. 431 ГК РФ и разъяснениями Пленума ВАС, изложенными в Постановлении от 23 июля 2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств». Для квалификации сделки в качестве договора займа судам необходимо определить, что заемные отношения возникают только тогда, когда одна сторона передает или обязуется передать в собственность другой деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а вторая, в свою очередь, обязуется вернуть такую же денежную сумму или равное количество полученных вещей либо таких же ценных бумаг (п. 1 ст. 807 ГК РФ).

Правоотношения, сходные с отношениями из договора займа, следует отличать по признаку возвратности. Вместе с тем инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязуется предоставить денежные средства на строительство и при этом имеет право требовать возврата вложенных средств, но в то же время не приобретает право собственности на результат строительства, был интерпретирован судом как договор займа (постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2013 г. по делу № А41-10299/11).

В обсуждаемой ситуации ВС счел, что нет оснований для квалификации спорного инвестиционного договора в качестве договора займа.

Если право залога не зарегистрировано

Верховный Суд в рассматриваемом Определении указал также, что при отсутствии госрегистрации залога имущества должника для установления залога в силу закона (ст. 64.2, 69.1 Закона об ипотеке) договор должен был быть признан целевым займом.

Читайте так же:
Как стать фрилансером с нуля без опыта и образования

Из-за отсутствия оснований для квалификации инвестиционного договора как договора займа кредитор претерпевает негативные последствия своего бездействия, если ранее не зарегистрировал залог будущей недвижимости.

Связанность судов вступившим в силу решением

Определением АС г. Москвы от 12 февраля 2018 г. по делу № А40-52617/17 о включении требования установлено, что инвестиционный договор является договором купли-продажи будущей недвижимости. Данный судебный акт был оставлен без изменения вышестоящими инстанциями.

Когда судебный акт основан на выводах другого неизмененного судебного акта, суды руководствуются преюдициальностью. Установленные в определении суда о включении задолженности в реестр требований кредиторов факты обязательны для суда, а заявитель не требовал пересмотра данного решения (Постановление Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. № 30-П).

Представляется, что даже при заявлении о пересмотре судебного акта по новым или вновь открывшимся обстоятельствам определение в части квалификации договора осталось бы без изменения. Более того, даже если бы на момент первоначального рассмотрения требования о включении задолженности в реестр заявителю было известно о неблагоприятных последствиях отказа в установлении требования как залогового, возможные предпосылки для квалификации договора не привели бы к принятию другого судебного акта. Условия спорного договора являются явными и свидетельствуют исключительно о передаче будущей недвижимости, построенной за счет средств, предоставленных по инвестиционному договору.

В связи с этим полагаю логичным, что ВС не определил отношения сторон как заемные, поскольку договор не имеет квалифицирующих признаков займа в виде возвратности. Кроме того, насколько это следует из судебных актов, по договору не предполагается начисление процентов, что нетипично для обычаев делового оборота, сложившихся в правоотношениях юридических лиц. Таким образом, с точки зрения буквального толкования положений Закона о банкротстве и разъяснения в п. 4 Постановления Пленума ВАС № 54, спорный договор является договором купли-продажи будущей вещи.

Более того, иная позиция ВС по данному делу представляется маловероятной: при рассмотрении заявления кредитора о признании за ним статуса залогового кредитора суды были связаны первоначальным определением о включении требования в реестр и не могли признать инвестиционный договор договором займа вопреки установленным выводам о его правовой природе как купли-продажи будущей недвижимости.

Поскольку инвестиционный договор зачастую содержит характеристики нескольких типов договоров (смешанный договор), заключая его, важно:

Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами

Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами

Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.

Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.

Содержание договора займа

В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.

Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.

Читайте так же:
В каких случаях трудовой спор может быть рассмотрен в суде

Важные подробности:

  1. Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
  2. Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
  3. Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
  4. Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
  5. Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.

Взыскание на заложенную недвижимость

Взыскание на заложенную недвижимость

Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:

  • обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
  • при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
  • залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
  • других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).

Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.

Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!

Займы под залог недвижимости: как взять деньги грамотно и безопасно?

Есть множество причин, почему человек может обратиться за займом под залог недвижимости. И, к сожалению, есть немало случаев, когда доверчивый клиент становился жертвой мошенников, и еще на стадии подписания договора отдавал свое имущество в руки недобросовестных кредиторов. Специалисты микрокредитной компании «Кредит-Финанс» рассказывают, где и как можно взять заём под залог недвижимости.

Начнем с самого главного и важного — как можно защитить себя от мошенников?

Только с помощью знаний и юридической грамотности. Наша компания «Кредит-Финанс» предоставляет займы под залог , мы работаем в рамках закона и работаем над тем, чтобы юридически грамотного населения становилось больше. Поэтому делимся самым важным правилом: оформляя займы под залог недвижимости, никогда не нужно подписывать договоры купли-продажи или договоры дарения!

Все истории о мошенничестве, связанные с лишением права на жилые дома и квартиры, к сожалению, случились, потому что клиенты подписывали при оформлении займа либо договор купли-продажи, либо договор дарения жилья — с условием, что после погашения займа имущество будет возвращено обратно в собственность по такой же сделке.

Каким образом действуют мошенники?

Путем обмана они побуждают подписать договор купли-продажи или договор дарения. Аргументы могут быть разные: «это для вашей же безопасности», «для надежности», «так будет ниже процентная ставка», или что «это вообще ни на что не влияет» и «чистая формальность», «для вашего же удобства». Якобы жилью ничего не грозит. Это ложь. Следует запомнить раз и навсегда: подписывая договор купли-продажи или договор дарения и предоставляя его в МФЦ или Росреестр на регистрацию, лицо фактически передает право собственности на свою недвижимость постороннему человеку, указанному в договоре покупателем или одаряемым — то есть, мошеннику.

Для оформления займа под залог недвижимости закон не требует подписания такого рода документов. И таким образом, пользуясь юридической безграмотностью населения, мошенники совершают преступления по вышеописанному сценарию.

Какие документы для займа под залог недвижимости нужны по закону?

Для получения займа под залог недвижимости оформляются два документа: договор займа и договор залога недвижимости (ипотеки). Только договор ипотеки передается на регистрацию ограничения ипотекой и не влечет перехода права собственности на жилье. Получение займа под залог недвижимости лишь ограничивает право заемщика продать недвижимость до погашения займа.

Читайте так же:
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Можно ли брать займы под залог недвижимости в микрофинансовых организациях?

Можно. Нужно только соблюсти определенные условия. Согласно Федеральному Закону № 151-ФЗ от 02.07.2010 «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях», с 1 ноября 2019 года всем микрофинансовым организациям запрещено выдавать физлицам займы под залог жилья.

Закон работает уже год, за это время микрофинансовые организации и наша компания в частности, встретились с большим количеством вопросов от клиентов, которые были в недоумении, ведь согласно последнему закону им не предоставят потребительский заем под залог жилой недвижимости.

Сразу отметим 2 важных фактора:

  1. Под действие закона не попадают МФО, в которых учредителями являются публичные образования (РФ, её субъекты и муниципалитеты)
  2. Право выдавать ипотечные займы сохранилось за кредитными кооперативами. Размер ставок по таким займам ограничивает Центробанк

Теперь обратим вниманием на саму формулировку закона. Звучит она следующим образом.

МФО не вправе выдавать займы физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, обязательства заемщика по которым обеспечены залогом:

  • жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
  • доли в праве на общее имущество участника общей долевой собственности жилого помещения заемщика и (или) иного физического лица — залогодателя по такому займу;
  • права требования участника долевого строительства.

Теперь рассмотрим детальнее.

Во-первых, в законе запрет распространяется только на потребительские займы для физических лиц. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель не попадают под под законодательный запрет передать в залог жилую недвижимость.
Во-вторых, если в собственности у физического лица есть нежилая недвижимость — коммерческая, например, склад, офис, гараж, ангар, магазин, кафе, земельный участок, то получение займа физлицом под залог такой недвижимости будет соответствовать закону.
В-третьих, в законе идет речь о целях займа. Цели должны быть связаны с ведением бизнеса. Исходя из этого, МФО может выдавать займы, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под залог недвижимости, в том числе жилой.

Следует обращаться только в компании, внесенные Банком России в реестр микрофинансовых организаций. Реестр опубликован на сайте Банка России. Узнать актуальную информацию о легальной деятельности компании можно, позвонив на круглосуточную линию Банка России по бесплатному номеру телефона 8 800-300-30-00.

Следует внимательно читать договоры. Наша компания «Кредит-Финанс» на рынке более 7 лет, мы — надежные партнеры для своих бизнес-клиентов, всегда готовы прийти на выручку и оказать финансовую поддержку малому и среднему бизнесу. Выдаем займы под залог недвижимости в рамках закона, и готовы ответить на все вопросы, если клиент ранее не брал займы в секторе МФО.

Стоит ли давать деньги в долг иностранным гражданам

Дать деньги в долг иностранному гражданину можно, но для этого следует подстраховаться и составить два договора: займа и залога. Тогда, если знакомая не вернет долг, российские судебные приставы-исполнители могут реализовать заложенную квартиру на территории РФ — никаких проблем с иностранным судом не будет.

Если вы не решили, стоит ли давать в долг, прочитайте другие наши статьи:

Недвижимость. Все, что нужно знать о недвижимости: как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ

Лучший способ обезопасить свои деньги — не давать в долг свои деньги.

6. Оценка квартиры ненужна, в случае, если стороны в самом договоре согласовали цену предмета залога. А лучше предусмотреть еще начальную продажную цену предмета залога при его реализации на торгах.
7. Согласие супруга на распоряжение имуществом нужно далеко не всегда, это зависит от момента приобретения права собственности (до брака или после), способ приобретения (покупка,мена,рента,наследство, принятие дара и т.д.).
"Где бы ни проживала знакомая — в России или Республике Беларусь — и какое бы гражданство ни имела, иск следует подавать в суд по месту нахождения квартиры" — крайне не верное утверждение, споры о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенную имущество не относятся к спорам с исключительной подсудностью (Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) (п.2.1))
Лучше установить договорную подсудность конкретному суду в регионе займодавца.

Читайте так же:
Договор на выкуп автомобиля в рассрочку

Почему Верховный суд счел займы МФО от миллиона рублей вне закона

Юридически схемы могут быть оформлены лучше или хуже, но подобные займы выдаются с умыслом завладеть имуществом, а людей вводят в заблуждение, подчеркивает руководитель проекта ОНФ «За права заемщиков» Виктор Климов. По его словам, в совокупности с «вопиющей финансовой безграмотностью» людей, которые готовы подписывать что угодно, не читая, пробелы в законодательстве, позволяющие кому угодно заниматься выдачей займов под залог недвижимости, создают предпосылки для таких практик. Правоохранительные органы зачастую отказываются защищать граждан по формальным основаниям, полагает он. В МВД по Новосибирску не ответили на запрос “Ъ”.

Поможет ли жертвам мошенника Генпрокуратура, пока неясно (там не смогли оперативно прокомментировать ситуацию). Чтобы не стать жертвами мошенников, гражданам стоит быть предельно бдительными по отношению к кредиторам, указывают эксперты. По словам главного исполнительного директора МФК «Домашние деньги» Андрея Бахвалова, недобросовестные организации используют разные способы обмана граждан, так как уверены, что в силу низкой финансовой грамотности и непонимания всех рисков люди не будут внимательно читать договоры. «Если речь идет о займе на крупную сумму, лучше проконсультироваться у юриста,— советует гендиректор МФК «Мани Фанни» Александр Шустов.— Это обойдется в 5–10 тыс. руб., но может сэкономить несколько миллионов».

Рынок черных микрокредиторов в несколько раз превосходит официальный

3 ошибки при подписании договора займа под залог недвижимости

3 ошибки при подписании договора займа под залог недвижимости

Всегда ли вы читаете договор перед подписанием? К сожалению, многие из нас могут поставить свою подпись, не изучив договор внимательно. Из-за этого вы можете согласиться с условиями, которые не оговаривались изначально. Если же речь идет о займе или кредите под залог недвижимости — риски увеличиваются многократно. Ведь вы рискуете не просто выплатить сумму больше, чем рассчитывали, но и вовсе лишиться своего имущества.

Кроме общего и очевидного совета — прочитать договор “от корки до корки”, не экономя свое время, есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Вот три самых распространенных ошибки при подписании договора займа.

Первая ошибка: подписание договора купли-продажи вместо договора займа

Это, пожалуй, самая главная и серьезная ошибка, которую можно допустить. Договор купли-продажи вам могут предложить только недобросовестные кредиторы. Суть сделки в этом случае следующая: вы просто продаете квартиру с правом обратного выкупа.

Главный минус подобного договора, как бы “хитро” он не был составлен — отсутствие законодательной базы, которая регулировала бы отношения между вами и кредитором в рамках возврата займа. Иными словами, у кредитора есть множество возможностей присвоить вашу квартиру при малейшей просрочке платежа или даже без достаточных оснований — ведь теперь собственником недвижимости является он. Если же вы решите обратиться в суд, с большой вероятностью он встанет на сторону займодавца.

В интернете можно найти большое количество статей с советами, на что обратить внимание, если вы все же решили заключить договор купли-продажи для получения денег. Но я советую не соглашаться на эту сделку ни при каких условиях. Займ под залог недвижимости нужно оформлять по договору займа, любые другие варианты слишком рискованны.
КПК “Капитоль Кредит” работает по договору ипотечного займа, все нюансы которого закреплены в законе (Федеральный закон N 102-ФЗ от 16.07.1998).

Вторая ошибка: заключать договор, не получив согласия всех собственников

Эта ошибка причинит неудобства скорее кредитору, чем вам, поскольку без согласия всех собственников сделка будет признана недействительной. По договору залога на недвижимость оформляется обременение, а с этим должны согласиться все, кто владеет квартирой.
Кроме того, вы не можете заложить квартиру, если у нее есть несовершеннолетние собственники. А вот обычная прописка несовершеннолетнего не станет препятствием к подписанию договора займа под залог недвижимости.
Не забудьте о том, что договор обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе он опять-таки окажется недействительным. Если кредитор не упоминает о регистрации договора и обременения — это повод для сомнений в его добросовестности.

Читайте так же:
Как снизить проценты по ипотеке

Третья ошибка: надеяться, что неточности в договоре избавляют вас от обязательств

Конечно же, ваши данные и информация об объекте недвижимости должны быть указаны в договоре верно. Однако некоторые заемщики, обнаружив неточность, не спешат сообщать об этом кредитору: они считают, что фактические ошибки в договоре избавляют их от необходимости платить.

Это не так: небольшие неточности не является основанием для неуплаты займа под залог квартиры или иной недвижимости. Ведь вы в любом случае получили деньги и, возможно, даже внесли несколько платежей. Если дело дойдет до судебных разбирательств, юристы кредитора легко смогут найти доказательства того, что сделка состоялась.

Я настоятельно рекомендую быть внимательными при подписании любых договоров (не только кредитных или договоров займа). Если у вас возникают вопросы и сомнения — задавайте вопросы представителям другой стороны, которые подготовили документ, а еще лучше — привлеките стороннего юриста для консультации.

Узкое место

Фото: Photoxpress

— Если рассматривать такие дела в целом, то получается, что заемщики на судебных заседаниях могут представить лишь свои суждения. Да, они могут заявить, что у них не было цели продать квартиру или что договор дарения или купли-продажи прикрывал заем. Но доказательств этого они представить, как правило, не могут. А у второй стороны есть на руках договор, где написано, что гражданин в здравом уме и твердой памяти продает квартиру и согласен с условиями сделки, — говорит адвокат Дмитрий Зацаринский. — В таких делах, как правило, обе стороны — это физические лица. Они совершенно равны перед законом: один продает, а второй покупает.

Эксперт подчеркивает: собственник имеет право распоряжаться своей квартирой как ему вздумается и это нормально, ведь никого не удивляют ситуации, когда родственники дарят друг другу недвижимость или наследники отказываются от своей доли за смешные с точки зрения рыночных цен суммы. Никто не может запретить собственнику подарить свою квартиру не родственнику, а, например, другу детства.

И именно на этом праве, которое в принципе существует для того, чтобы собственник мог комфортно распоряжаться своим имуществом, выросла целая схема, когда люди массово лишаются жилья. В сделках нельзя передумать. Из текстов судебных решений следует, что многие заемщики воспринимали договор купли-продажи или дарения как формальность, не учитывая, что после подписания и регистрации сделки в Росреестре они фактически перестают быть собственниками. По мнению Зацаринского, в таких ситуациях людям надо биться до последнего: подавать в суд, обжаловать решения.

Наталья Насонкина, эксперт ОНФ в Санкт-Петербурге:

— Зачастую граждане, которые обращаются к кредиторам, не знают, что данная структура никем не контролируется. Люди фактически оказываются один на один со своей бедой. Именно поэтому в России появился институт финансового омбудсмена. Кроме того, планируется создание единой службы на базе сети МФЦ, куда заемщики смогут обращаться по любым вопросам. Конечно, в одночасье прекратить такую практику невозможно: здесь все-таки многое зависит от самих граждан — пока они готовы верить, что подписывают тот или иной документ безо всяких правовых последствий, найдутся те, кто воспользуется их доверчивостью.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector