M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

foto6449-1

У участников земельных арендных отношений есть право передать все или часть своих прав третьему, заинтересованному лицу. Чаще всего это касается передача земли в субаренду.

Эта коммерческая сделка направлена на получение выгоды от переоформления своих прав арендатора по уплате ставки за использование надела по более высокой цене.

Такая ситуация может возникнуть, если первоначальный арендатор признает, что он не имеет фактической возможности использовать надел по назначению, оговоренному в соглашении с собственником земли.

Он находит заинтересованное лицо, которому необходима земля под ведение сельскохозяйственной или иной деятельности, и заключает с ним субарендный договор.

Фактически, в правоотношения между истинным собственником и первоначальным пользователем надела вступает третье лицо, на которого передаются те же права арендатора, что оговорены в обоюдном двухстороннем соглашении.

Срок сделки не может превышать время пользования землей, указанного в договоре.

При оформлении одноименного соглашения нужно учитывать, при каких ситуациях арендатор может передавать право пользования земельным наделом, а когда – нет. По статье 22 ЗК РФ, п.6, арендатор вправе передать участок тем лицам, которые пожелают взять его в субаренду. Но владельца необходимо уведомить об это в обязательном порядке. То есть, основной арендодатель должен знать, что сделка состоялась. Источником его информирования об этом становится арендатор.

Не во всех договорах установлено свободное распоряжение землями. Например, арендодатель вправе включить в текст упоминание о том, что земля в субаренду не сдается.

В процессе оформления субаренды арендатор – это арендодатель для третьего лица, которое пользуется землей. Третье лицо становится субарендатором. Если говорить о земельных отношениях, например, в отношении земли сельхозназначения, субаренда распространяется не только на эти наделы, но и на недра земель. Плоды, собранные с них, являются имуществом субарендатора.

По каким правилам оформляются договора о субаренде?

В тексте соглашения должна находиться такая информация:

  1. название – договор субаренды;
  2. дата сделки, место ее заключения;
  3. указание участников соглашения;
  4. основание субаренды – сведения о первоначальном договоре;
  5. предмет соглашения – в этом разделе описываются технические характеристики объекта, место расположения, сведения об общей площади, имеющихся сооружениях;
  6. перечисление прав и обязательств обеих сторон;
  7. способ оплаты – сумма ежемесячного платежа, крайняя дата перевода средств;
  8. ответственность участников сделки за нарушение договорных условий;
  9. период действия соглашения;
  10. заключительные положения – приводится информация о количестве подписанных экземпляров договора, порядке решения конфликтных ситуаций, реквизитах для перевода денежных средств;
  11. подписи обеих сторон.
Читайте так же:
Как разговаривать с коллекторами по телефону

В обязанности арендатора входит необходимость предоставлять участок в оговоренный срок, оповестить владельца о заключении субарендного договора, следить за использованием земли по целевому предназначению. Субнаниматель принимает обязательство сохранить доверенное ему имущество в соответствующем состоянии, своевременно платить за аренду, проводить ремонтные работы при необходимости.

В разделе с описанием прав участников сделки описываются порядок использования участка, указывается разрешенная деятельность и допустимость постройки сооружений. В права главного нанимателя входит возможность расторжения договора из-за отсутствия платежей от субарендатора, неправильного использования участка, проведения опасных либо незаконных работ.

Внимание! К договору о поднайме прикладывается план земельного участка, где указываются границы территории, а также акт о согласовании границ с соседями.

В качестве гаранта выполнения условий договора субаренды выступает процедура по регистрации права. Ее проводят специалисты Росреестра или МФЦ. Договор начинает действовать не с даты его заключения, а по прохождению госрегистрации. Она не осуществляется вовсе, если период субаренды меньше 1 года . Другие исключения законодатели не предусмотрели.

Порядок сдачи участка

В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:

Обычно, земля сдается в пользование субарендатора, если наниматель долгое время не использует территорию, т.е. участок пустуетно не желает расторгать арендное соглашение с арендодателем
Размер арендной платы с порядок расчетов устанавливает арендаторУказанные условия должны быть известны субарендатору до момента заключения сделки
После того, как потенциальный субарендатор найден, необходимо уведомить владельца земли о намерении передачи участка во временное пользование другому лицуПри наличии возражений собственника, договор не может быть заключен
После того, как стороны обговорили финансовые вопросы, устанавливаются их права и обязанностиВ случае возникновения спорных вопросов, рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу. Неверно составленный договор не пройдет госрегистрацию
После чего документы подаютсяв ФКП Росреестра
Спустя 14 дней после подачи заявления процесс регистрации завершаетсяи субарендатор имеет законное право эксплуатировать землю
Читайте так же:
В ожидании малыша: чем заняться в декрете

Требуется ли согласие от муниципалитета, если земля муниципальная?

Процедура перехода права временного пользования регулируется статьей 22 Земельного кодекса. Право пользования передается третьему лицу, только при наличии письменного согласия арендодателя на заключение договора субаренды земли.

Если собственником участка выступает муниципальный или государственный орган, то необходимо его разрешение. В случае отказа в согласовании в передаче участка в поднайм, то сделка будет считаться недействительной.

Форма договора субаренды земельного участка: образец 2021 года

Оформлять договор субаренды земельного участка необходимо простым единым документом, подписанным обеими сторонами. Соглашение подлежит государственной регистрации при условии, что оно заключено на срок не менее года. Документ приобретает юридическую силу с момента такой регистрации.

Законом не установлен срок, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации договора субаренды земельного участка. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, сторонам необходимо определить, кто и в какой срок должен подать пакет документов на регистрацию договора субаренды земельного участка. Это необходимо также на случай уклонения одной из сторон от совершения действий, необходимых для госрегистрации соглашения.

Требуется ли кадастровый паспорт для зданий на участке

На территории участков, которые сдаются в аренду, могут располагаться постройки. На практике чаще всего сдается именно такая земля.

Согласно законодательству, каждому зданию присваивается свой кадастровый номер и выдается паспорт. При отсутствии всего этого напрашивается вывод, что постройки возведены незаконно, а значит должны быть снесены. Пока эта ситуация не разрешена, сдавать участок в аренду нельзя.

Субарендатору следует попросить у арендатора (или самого арендодателя) технические паспорта для тех объектов, которые расположены на части земельного участка, взятого в аренду. Без предъявления этих документов договор субаренды земельного участка не будет считаться законным, и регистрировать его в государственных органах не представится возможным.

Читайте так же:
Как узаконить постройку мансарды в частном доме?

Для оформления субаренды требуется получить согласие собственника на использование площади третьей стороной. В содержании нужно предельно точно обозначить объект и передать его характеристики. Далее можно скачать пример документа по ссылке.

Предприятие выступает арендатором по договору аренды земельного участка, который представляет собой пахотные земли. Имеет ли оно право заключить договор субаренды такого земельного участка? Какие документы необходимы при заключении и регистрации такого договора? На какой срок может заключаться договор субаренды?

Бухгалтерия для СПД

Бухгалтерия для СПД

Бухгалтерия для СПД. Услуги бухгалтера для ЧП

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц

Ведение бухгалтерского учета для юридических лиц. Услуги бухгалтера — Ведение бухгалтерского учета дл.

Кадровый аутсорсинг

Кадровый аутсорсинг

Каждый бизнес направлен на прибыль, а мы — на своевременную помощь клиентам! Наша команда ответственных специалистов на условиях полной конфиденциальности возьмет под четкий контроль решение вопросов:

Согласно ст.22 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III пахотные земли (пашня) относятся к сельскохозяйственным угодьям, которые, в свою очередь, принадлежат к категории земель сельскохозяйственного назначения. Поэтому можно утверждать, что в вопросе речь идет об аренде (субаренде) земель сельскохозяйственного назначения.

Статьей 792 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) предусмотрено, что по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. В соответствии с п.2 данной статьи отношения, касающиеся найма (аренды) земельного участка, регулируются законом. Следует отметить, что п.6 ст.93 Земельного кодекса также определяет, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются законом. Таким образом, и ГКУ и Земельный кодекс содержат общую отсылочную норму к закону, который регулирует отношения по аренде земли.

Таким законом является Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли» (далее — Закон об аренде земли), в соответствии с частью 1 ст.6 которого арендаторы приобретают право на аренду земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Хозяйственным кодексом Украины, этим и другими законами Украины и договором аренды земли. При этом арендуемый земельный участок или его часть может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя (часть 1 ст.8). О возможности передачи земельного участка в субаренду идет речь и в п.4 ст.93 Земельного кодекса: «арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда)».

Таким образом, действующим законодательством разрешена субаренда пахотных земель, но при соблюдении следующих условий:

Читайте так же:
Компенсация проезда к месту отдыха

— при субаренде не изменяется сельскохозяйственное назначение земельного участка;

— должно быть согласие арендодателя на субаренду земельного участка. Такое согласие может быть дано в одной из трех форм:

1. Отражение соответствующего права арендатора в договоре аренды.

2. Письменное согласие арендодателя на субаренду.

3. Письменное неуведомление арендодателем в течение месяца о своем согласии или возражении в отношении субаренды;

— на субарендуемом земельном участке не размещен целостный имущественный комплекс предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также учрежденных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений.

В соответствии со ст.8 Закона об аренде земли условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему. Статьей 15 данного Закона, имеющей название «Условия договора аренды земли», предусмотрены неотъемлемые части (приложения) договора аренды земли. С учетом указанной нормы ст.8 данного Закона условия договора аренды земли применимы и к договорам субаренды земли. Поэтому помимо непосредственно самого договора субаренды арендатору необходимы следующие документы:

— план или схема земельного участка, передающегося в субаренду;

— кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;

— акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

— акт приемки-передачи объекта субаренды — земельного участка.

Кроме того, если договором субаренды предусматривается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта субаренды, к договору должно прилагаться соглашение о возмещении субарендатору расходов на такие мероприятия.

Необходимо отметить, что согласно ст.8 Земельного кодекса договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации (в исполнительном комитете сельской, поселковой, городской рады, Киевской и Севастопольской городской государственной администрации по месту размещения земельного участка). В соответствии со ст.210 ГКУ и ст.18 Закона об аренде земли договор субаренды будет считаться вступившим в силу только после его государственной регистрации. Нотариальное удостоверение договора субаренды необязательно. В соответствии с Порядком государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденным постановлением КМУ от 25.12.98 г. № 2073, для государственной регистрации договора субаренды подается заявление, три экземпляра договора субаренды и акт переноса границ участка на местность — если передается не определенная в натуре часть арендуемого земельного участка.

Читайте так же:
Возвращение долга по расписке

Срок договора субаренды земельного участка определяется по согласию сторон. Однако Законом об аренде земли установлены некоторые ограничения для определения срока субаренды:

— cрок действия договора субаренды земли не может превышать50 лет (ст.19);

— cрок субаренды не может превышать срок, установленный договором аренды (ст.8).

Для определения срока договора субаренды сельскохозяйственных угодий (пашни) существуют свои особенности. Если земля передается для ведения товарного сельскохозяйственного производства, то срок действия договора определяется с учетом периода ротации севооборота в соответствии с проектами землеустройства. В законодательстве не дается разъяснение термина «товарное сельскохозяйственное производство», но есть близкое к нему — «товарная сельскохозяйственная продукция». В соответствии с Законом Украины от 17.12.98 г. № 320-XIV «О фиксированном сельскохозяйственном налоге» такой продукцией считается продукция сельскохозяйственного производства, предназначенная для реализации. Поэтому вполне логично предположить, что товарное сельскохозяйственное производство — это производство продукции, предназначенной для реализации.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector