M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли-продажи земельного участка 2021 (образец)

Стороны договора купли-продажи земельного участка вправе согласовать различные его условия по своему усмотрению, но в обязательном порядке в договоре должны быть предусмотрены условия, которые закон определяет как существенные. К ним относятся:

    Предмет договора (его описание должно содержать данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект недвижимости, в противном случае такой договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ)). Перечисляются адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель по целевому назначению, вид разрешенного использования.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 11.07.2011 № 54 указал, что для индивидуализации предмета договора продажи земельного участка достаточно указания его кадастрового номера.

Кроме того, Указываются реквизиты правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2017 – вместо ЕГРП).

«Обратите внимание!» Объектом сделки могут стать только те участки земли, в отношении которых была реализована процедура постановки государством на кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Внимание! Иногда на кадастровом учете стоит участок, не подвергавшийся межеванию, с примерно описанными границами, т. наз. «ранее учтенный» Можно ли его продавать без межевания? Отвечает Первый кассационный суд, читайте его определение в системе КонсультантПлюс..

Продавец не имеет права утаивать от покупателя сведения об обременениях и ограничениях участка (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Также, как правило, в этом разделе договора указывается документ, на основании которого у продавца возникло право на продаваемый участок.

Рекомендуем! При определении в договоре объекта купли-продажи указать все идентифицирующие его характеристики, которые схематично можно отобразить следующим образом:

Обратите внимание! При этом, необходимо учитывать, что по правилам пп.6 п. 2 ст.146 Налогового кодекса РФ, цена не должна предусматривать НДС.

Допустимо предусмотреть отсрочку платежа. Госрегистрация перехода права может быть осуществлена как после полного расчета, так и до него.

Какие нужно собирать документы в 2021 году?

Перед тем, как заключать договор купли-продажи земельного участка, скачать бланк и поставить подписи, продавцу необходимо собрать пакет бумаг:

    . Бумага содержит подробный план территории надела. Ее выдает учреждение Росреестра, при этом важно, чтобы кадастровый паспорт был выписан не позднее, чем за месяц до совершения сделки. Это должен проверить покупатель – требуются актуальные сведения.
  • Выписку о кадастровой стоимости – получать в том же государственном органе. Цену по Кадастру на участок может узнать не только хозяин недвижимости, но и его контрагент. Для этого достаточно зайти на сайт кадастровой службы и ввести номер паспорта на надел.
  • Нотариально заверенное согласие жены (или мужа): в том случае, если супруги совместно нажили продаваемое имущество. Если надел был куплен, получен в дар до дня регистрации брака в ЗАГСе, в сделке участвует только его прямой собственник.
  • Свидетельство о праве собственности на недвижимость – находится на руках у продавца. Кроме этого документа у хозяина может быть дарственная или договор купли-продажи земли.
  • Квитанции, подтверждающие оплату земельных налогов и коммунальных платежей (если с участком продается жилой дом). Подтверждающие справки можно получить в налоговой инспекции и местной коммунальной службе.
  • Доверенность – если продавец не является прямым собственником, а действует в интересах третьего лица.
  • Спутниковое фото территории – заказывать в геодезической службе.
  • Технический паспорт – если надел является местом расположения жилого дома и хозпостроек. В противном случае выдается справка об отсутствии строительных объектов.
  • Межевой план. Содержит два типа описания объекта – текстовый и графический.
Читайте так же:
Как происходит регистрация автомобиля по временной регистрации в 2022 году

С каждого документа нужно снять копии: один экземпляр потребуется для последующей регистрации перехода права собственности.

Особые требования предъявляются к участку, если на нем расположен жилой дом с прописанными людьми. Предусмотрено два варианта решения, которые принимаются по соглашению сторон:

  • На объекте прописаны люди (к примеру, родственники продавца и покупателя) – выдается специальная справка.
  • В доме нет прописанных лиц (наиболее распространенный случай, подходящий для продажи).

Помимо указанных документов от обоих субъектов сделки потребуются удостоверения личности (паспорта граждан РФ).

Образец договора купли-продажи

Содержание договора

В договоре должны быть в обязательном порядке прописаны все существенные условия:

  1. Стороны договора. В этой части должны быть приведены все данные, которые нужны, чтобы понять, кто и с кем заключает договор. Физлица указывают свои фамилию, имя, отчество, место жительства и данные паспорта. Организации – наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, данные директора.
  2. Предмет договора. Это сам земельный участок. Его номер по кадастру, точный адрес, категория земли, ВРИ и площадь.

Дополнительно стоит сослаться на документ, который подтверждает право собственности продавца на участок: прописать, кем и когда он выдан, на каком основании (купля-продажа, наследование, мена, приватизация и пр.).

Право собственности на участок подлежит государственной регистрации – то есть об этом должна быть сделана запись в ЕГРН. В договоре указывается номер регистрации в реестре. Его можно узнать, заказав выписку через специальный сервис ЕГРН.Реестр. Статья 554 Гражданского Кодекса РФ, статья 37 Земельного Кодекса РФ.

Выписка из ЕГРН на земельный участок состоит из 4 разделов:

  • сведения о характеристиках объекта недвижимости;
  • сведения о зарегистрированных правах;
  • описание местоположения земельного участка;
  • сведения о частях земельного участка.

Выписка на земельный участок о переходе прав собственности – несколько иной документ. Из него можно узнать кадастровый номер, адрес и категорию земли, собственников.

Для покупателя наиболее интересна информация о категории земель, ведь от этого зависит, как он сможет в дальнейшем распоряжаться участком. Например, если земля относится к категории сельскохозяйственного назначения, выделенного под ЛПХ, на них нельзя возводить постройки. На землях поселений ИЖС можно возвести дом или другую постройку и даже получить прописку и адрес, однако, если дом не построить за 10 лет, придется платить двойные налоги.

Кстати, указанная в выписке кадастровая стоимость земельного участка позволит сразу высчитать размер налога, который новому владельцу нужно будет платить.

Читайте так же:
Все о порядке заключения брака

кадастровая стоимость

В первом разделе также можно узнать площадь участка в квадратных метрах, номер, под которым участок поставлен на учет, кадастровые номера надела и каждого его объекта и иные характеристики.

Далее в документе представлена информация о владельце земли, перечне правоустанавливающих документов на объект, данные об имеющихся ограничениях и обременениях и сведения об изъятии участка для муниципальных или государственных нужд.

земельный участок

  1. Цена. Стоимость, за которую участок будет продан, и порядок передачи денег от покупателя к продавцу должны быть прописаны в договоре. Если цена сделки не указана, она не считается согласованной сторонами, поэтому, с точки зрения закона, договор не является заключенным. Статья 555 Гражданского Кодекса РФ.
  1. Права и обязанности сторон. В этой части должно быть прописано, что продавец принимает на себя обязанность передать право собственности на участок покупателю, а сам покупатель в свою очередь оплатить и принять участок. Статья 556 Гражданского Кодекса РФ.
  1. Данные об ограничениях на участке. В договоре продавец обязан сообщить, есть ли на участке обременения (залог, аренда и др.) или какие-либо ограничения в обращении. Чтобы это не стало сюрпризом, покупателю лучше заранее «пробить» участок по госреестру недвижимости и узнать обо всех возможных проблемах.

Если продавец даст покупателю ложную информацию об участке, то покупатель сможет потребовать пересмотреть цену сделки или расторгнуть договор с возмещением убытков. Такое возможно, к примеру, если нет разрешения на застройку участка, сокрыты качественные свойства земли, данные об использовании соседних земель. Статья 37 Земельного Кодекса РФ.

  1. Порядок передачи участка. В договоре обязательно нужно прописать, в какой момент участок переходит к покупателю по акту приема-передачи. Можно решить, что договор одновременно является актом и участок переходит сразу после подписания.

договор купли-продажи земельного участка

Правила составления

По общему правилу, сделка составляется в письменной форме в виде единого документа, который подписывается сторонами. В некоторых случаях требуется обязательное нотариальное удостоверение:

  • если стороной по сделке является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин, а также при сделке на условиях опеки;
  • если отчуждается доля в праве собственности.

Но никто не запрещает участникам сделки оформить ее у нотариуса по собственному желанию.

В соглашение включаем:

  • место и дату составления;
  • данные продавца и покупателя;
  • точное описание объекта, которое позволяет однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК РФ);
  • цену, без ее указания договор не считается заключенным (ст. 555 ГК РФ);
  • условия внесение платы;
  • обязательства покупателя и продавца;
  • информацию о наличии или отсутствии ограничений или обременений;
  • реквизиты и подписи сторон.

образец договора покупки земельного участка

Регистрация договора купли-продажи земли в Росреестре

Еще до марта 2013 года договора покупки земли были обязательны для государственной регистрации. Сейчас документ вступает в силу сразу же с момента его двустороннего подписания, если иное не указано в договоре. Но это не значит, что приобретатель земли в тот же момент становится собственником земельного участка. Передача права собственности на землю обязательна для государственной регистрации в территориальном отделении Росреестра. То есть, после передачи по соответствующему передаточному акту участка земли от продавца к покупателю, последний становится законным владельцем земли, но не собственником с правом ей распоряжаться.

Читайте так же:
Какие нужны документы для нотариуса при заключении брачного договора

Государственная регистрация должна проводиться в течение 10 рабочих дней после подачи в Росреестр пакета необходимых документов, а именно:

  • заявления о регистрации перехода права собственности (составляется в отделении Росреестра);
  • договор купли-продажи земли;
  • паспорта сторон договора;
  • письменное согласие мужа (жены) продавца на продажу земли (в том случае, если участок был приобретен в браке);
  • свидетельство права собственности на землю; ;
  • правоустанавливающие документы лица, продающего землю (договор купли-продажи, дарения и т.п.);
    акт приема-передачи.

При подаче заявления на перерегистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину (можно непосредственно в Росреестре).

Договор на покупку земельного участка образец

Договор купли-продажи земельного участка

Правильно оформленный договор купли-продажи земельного участка – это не только гарантия прохождения сделки государственной регистрации, но и защита от возможного признания сделки недействительной в судебном порядке, основа стабильности рынка земельных участков.

Формулировки и положения договора должны строго соответствовать нормам ЗК и ГК РФ. При этом существуют положения, которые должны быть обязательно отражены в договоре, а есть и такие, которых там быть не должно ни при каких обстоятельствах. Отсутствие первых или наличие вторых может стать основанием для признания договора недействительным уже на стадии государственной регистрации.

В качестве примера можно ознакомиться с договором, успешно прошедшим регистрацию: Договор купли-продажи (14,15kb)

Нормы закона и условия, отражение которых обязательно в договоре купли-продажи земельного участка

К таким условиям относятся, прежде всего, описание предмета договора и стоимость земельного участка.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре купли-продажи участка следует обязательно указать данные, дающие возможность однозначно установить конкретный земельный участок, подлежащий передаче.

При отсутствии таких данных, а также тогда, когда они представлены в форме, оставляющей возможность различных толкований, договор может быть признан не заключенным.

Данные конкретного земельного участка, позволяющие точно идентифицировать его, можно взять из кадастрового паспорта.

В соответствии с положениями статьи 7 п.1 закона №221-ФЗ в кадастровом паспорте содержатся следующие характеристики объекта недвижимости:

— вид объекта (в нашем случае это, разумеется, земельный участок);

— кадастровый номер и дата его внесения в единый государственный кадастр недвижимости;

— площадь участка, определенная в соответствии с положениями закона №221-ФЗ.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 8 ЗК РФ в договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать категорию земель.

Цена согласно статьи 555 ГК РФ может быть указана как в целом за весь участок, так и за единицу его площади (сотку, гектар). При этом правила, оговоренные п.3 ст.424 ГК РФ по определению цены на основе стоимости аналогичных товаров, если она явно не указана в договоре, в отношении земельных участков не применяются. И если цена в том или ином предусмотренном законом виде не прописана в договоре, такой договор не считается заключенным.

Читайте так же:
Как правильно оформить квартиру при покупке на вторичном рынке

Dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Положения, которые не могут быть включены в договор

Согласно положений п.2 ст.27 ЗК РФ следующие условия, указанные в договоре купли-продажи земельного участка признаются недействительными:

— условия, устанавливающие для продавца участка право на выкуп проданного земельного участка по собственному усмотрению;

— условия, которые преследуют цель ограничить возможности нового владельца по дальнейшему распоряжению земельным участком, в том числе ограничивающие:

  • последующую передачу участка в аренду;
  • ипотеку;
  • совершение иных сделок с земельным участком;

— условия, ограничивающие или исключающие ответственность продавца при предъявлении претензий на участок третьими лицами.

В какой момент возникает право собственности на землю

До марта 2013 года договор покупки земельного участка не вступал в силу до момента его государственной регистрации. Сейчас договор вступает в силу с момента его подписания продавцом и покупателем. Отсутствие государственной регистрации не влечет за собой автоматического признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Поэтому при оформлении договора купли-продажи земельного участка следует обязательно указать, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Однако это не означает, что покупатель с момента подписания договора становится собственником земли. Согласно положений статьи 551 п.1 ГК РФ право собственности на землю подлежит обязательной государственной регистрации.

Передача земельного участка от продавца к покупателю осуществляется согласно п.1 ст.556 ГК РФ после подписания сторонами передаточного акта (или иного аналогичного документа), который является неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Покупатель после подписания передаточного акта становится законным владельцем (но не собственником!) земельного участка и вправе отстаивать свои права на этот участок согласно статьи 305 ГК РФ. Но до осуществления государственной регистрации покупатель не вправе распоряжаться земельным участком, полученным им во владение, поскольку право собственности на этот участок до момента регистрации договора остается за продавцом.

Важные мелочи

В соответствии со статьей 37 п.1 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю всю информацию о существующих ограничениях на использование земельного участка и о существующих обременениях. Эту информацию следует обязательно отразить в договоре, иначе покупатель может впоследствии расторгнуть договор на основании того, что от него была скрыта информация о потребительских качествах участка, даже если такая информация была получена им в устной форме.

Также стоит отметить и то, что хоть законом и предъявляются достаточно жесткие требования к точности описания земельного участка, на практике точное следование букве закона используется не всегда. В частности, можно осуществить продажу (и спокойно зарегистрировать договор купли-продажи) садового участка, зарегистрированного по дачной амнистии без проведения межевания. Впоследствии новый собственник при проведении межевания сможет изменить площадь и даже целевое назначение земли.

Читайте так же:
Выписку из домовой книги

Однако формально в такой сделке можно усмотреть признаки недостаточно точного описания объекта недвижимости и потребовать на основе этого расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Новое в продаже земельных участков в 2015 г.

Серьезно переработанная редакция Земельного кодекса РФ вступала в силу поэтапно – с 1 марта по 1 апреля 2015 г.

В действующей на сегодня редакции сделан серьезный шаг в сторону формализации земельных отношений. Теперь многие детальные правила, которые раньше регулировались законами субъектов РФ предусмотрены непосредственно в ЗК РФ.

Так, ст. 39.4 устанавливает способы определения цены по договору купли-продажи государственной или муниципальной земли. Их три:

  • по итогам аукциона – по заявке победителя;
  • по итогам аукциона – по начальной цене участка, если была подана всего одна заявка;
  • в порядке, утвержденном собственником участка, но не более кадастровой стоимости.

Ст.ст. 39.11-39.12 ЗК РФ содержат подробные правила организации аукциона по продаже государственных или муниципальных участков. Так, согласно п. 12 данной статьи начальной ценой аукциона может быть либо установленная отчетом оценщика рыночная цена, либо свежая (не старше 5 лет) кадастровая стоимость.

торги на землю

Если на аукцион не было подано заявок, то для повторного аукциона начальную цену разрешается снизить, но не более, чем на 30 % от цены участка.

Отказ от покупки участка после победы на аукционе является серьезным нарушением. Такого отказавшегося победителя аукциона включают в реестр недобросовестных участников, что закрывает ему доступ к аукционам государственной/муниципальной земли на целых два года.

Но самое заметное нововведение: завершение «эпохи торгов» для граждан, покупающих участки под ИЖС или ЛПХ, садоводство или дачу. Теперь не потребуется участвовать в аукционе или оформлять участок сначала в аренду для строительства, а потом уже в собственность. Можно купить его сразу, избегая многоходовых схем.

Регистрация договора купли-продажи земли

Многих интересует, нужна ли регистрация договора купли-продажи земли (образец можно найти в интернете). В госсреестре такая операция не предусмотрена. Но для фиксации перехода прав собственности регистрация необходима. В обязательном порядке в единую базу вносится факт изменения владельца после заключения сделки. Чтобы сделка КП считалась действительной, потребуется обратиться в территориальное управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии (Росреестр).

Если в пунктах КП цена отмечена за га, акр и другие единицы площади, в итоговой сумме указывается полная стоимость за участок, который передается по факту

Безопасная купля-продажа жилой недвижимости

Актуальный бланк договора купли-продажи земли скачать можно в удобном для вас формате. При необходимости в стандартные положения вносят изменения, по обоюдному согласию сторон. Подробнее об особенностях заполнения подобных форм расскажут сотрудники АН «Колизей». Также вы можете узнать о том, как быстро продать участок и о прочих секретах сделок с недвижимостью. Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!

Просмотров: 1662

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector