M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как проверить договор долевого участия

Как проверить договор долевого участия?

В современных условиях рынка первичной недвижимости участие в долевом строительстве для большинства из нас является наиболее выгодным и доступным способом приобретения жилья в виду выгодной ценовой политики в отношении таких объектов жилой недвижимости по сравнению с уже сданными и введенными в эксплуатацию домами первичного рынка.

К сожалению, практика использования схемы долевого строительства на территории Российской Федерации оказалась порочна – в результате неосмотрительности застройщиков, надеявшихся на преодоление финансовых трудностей при проведении строительных работ за счет дольщиков, возникли и получили развитие «финансовые пирамиды». С целью ограничения сложившихся схем в 2004 году правительством Российской Федерации был принят соответствующий закон, что позволило существенно сократить число обманутых дольщиков. Наши адвокаты помогут выиграть суды с застройщиками по вопросу взыскания денег, обязании предоставить жилье, компенсации неустойки, а также окажут иную юридическую помощь по защите прав дольщика.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит, как проверить договор долевого участия в строительстве: профессионально, выгодно. Закажите услугу уже сегодня!

​Договор долевого участия: на что смотреть, чтобы не потерять деньги

Покупка квартиры в строящемся доме — неплохой способ сэкономить на жилье: как правило, на этапе котлована квадратный метр стоит на треть дешевле, чем после сдачи объекта в эксплуатацию. Но юридически вы покупаете не квартиру, а право потребовать ее после окончания стройки. Это право подкреплено договором долевого участия или, сокращенно, ДДУ. Рассказываем, как выглядит ДДУ, который выполняет свои функции и защищает вас как дольщика.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который описывает условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. Единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. В статье 4 214-ФЗ перечислены обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен. В остальном каждый застройщик сам решает, что вписать в договор.

За что платит дольщик

По ДДУ дольщик покупает не квартиру, а право потребовать ее, когда дом построят. Он должен заплатить за это право в установленный в договоре срок. Застройщик же должен построить дом, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру ко времени, которое также указано в договоре. На деньги нескольких дольщиков застройщик и будет строить будущий дом.

Долевое участие работает так: застройщик строит дом в том числе и на деньги дольщиков

В ДДУ четко прописывается, какая именно квартира должна в будущем поступить в собственность дольщика: по какому адресу, в каком подъезде, на каком этаже, под каким номером, какой площади и планировки. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Нормальной считают погрешность в пределах половины квадратного метра.

Зачастую застройщики настолько заботятся о своей прибыли, что вписывают в договор условие, по которому при случайном увеличении площади дольщик должен доплатить. Позаботиться о другой стороне, и предусмотреть возврат, если площадь немного уменьшилась, они почему-то «забывают». Чтобы максимально обезопасить себя, попросите изменить договор: убрать пункт о доплате в случае увеличения метража, добавить — о возврате денег в случае уменьшения площади.

Цена договора — это площадь квартиры, умноженная на стоимость квадратного метра. В площадь включены холодные помещения: балконы и террасы.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре пропишут порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после госрегистрации. Это защищает дольщиков от двойных продаж.

Читайте так же:
Дают ли инвалидность при полной слепоте одного глаза

Вносить сумму можно единовременно или частями — это зависит от договоренностей. Как правило, застройщики дают возможность оплаты в рассрочку.

Сроки

В ДДУ есть несколько пунктов, где упомянуты сроки. На них нужно обратить особое внимание.

Срок сдачи дома

Здесь чаще всего прописывают квартал и год. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре.

В случае просрочки вы можете потребовать от застройщика неустойку. За каждый день сверх оговоренного срока компания должна заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Если застройщик заранее поймёт, что никак не сможет уложиться в срок — он обязан письменно уведомить об этом дольщиков за два месяца до предполагаемой даты окончания стройки. В уведомлении предложат изменить условия договора. Дольщик вправе отказаться от изменения условий, но у застройщика есть право продлить сроки в судебном порядке.

Если застройщик задержит сдачу дома на 2 месяца, вы можете воспользоваться ст. 9 214-ФЗ и отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без суда, путем направления уведомления застройщику. В этом случае компания должна будет в течение 20 дней со дня расторжения вернуть вам деньги и заплатить проценты за пользование вашими деньгами.

Срок оплаты

Если вы оплачиваете всю сумму разом, в этом пункте будет одна дата. Если платежей будет несколько, проверьте, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. За просрочку оплат придётся заплатить неустойку, поэтому проверяйте даты тщательно, а после соблюдайте график, указанный в договоре.

Обратите внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором — когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают: тот факт, что вы перечислили деньги, вовсе не означает, что они тут же оказались на счету контрагента. Если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

Период действия договора

Стандартная формулировка — «до выполнения сторонами всех своих обязательств». Если застройщик впишет что-то иное, проверьте, как срок действия договора соотносится с прочими сроками, чтобы договор не закончился, прежде чем дом введут в эксплуатацию.

Обязательные условия

Есть условия, без которых ДДУ будет считаться незаключённым. Обратите внимание, чтобы застройщик обязательно включил в договор:

●Описание объекта, который вы должны получить в итоге — те самые жилые и нежилые комнаты с площадями

●Срок, в который дом будет сдан, а квартира передана вам по акту приёма-передачи;

●Цена договора, срок и порядок уплаты – сколько денег, когда и как вы должны заплатить застройщику;

●Гарантийный срок на объект долевого строительства – если что-то сломается в этот период, застройщик починит бесплатно;

●Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору – что будет, если у застройщика закончатся деньги, сломается техника или он не сможет достроить дом по любой другой причин

Гарантийный срок, установленный 214-ФЗ, устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома — 5 лет; для инженерного оборудования — 3 года. На кровлю и межпанельные швы дают больше всего — 10 лет. Срок отсчитывается с момента передачи вам квартиры.

Читайте так же:
Дискриминация в сфере труда – принцип запрета в трудовом праве

К инженерному оборудованию относятся лифты, мусоропроводы, котельные, подстанции, вентиляционное и отопительное оборудование. Если будете неправильно с ним обращаться, и именно из-за этого возникнет поломка, застройщик не станет чинить её по гарантии.

Способы обеспечения в случае долевого строительства – это залог. В соответствии со ст. 13 214-ФЗ в залог дольщикам передаётся земельный участок или право аренды на него, а также объект незавершённого строительства.

Это означает, что если у застройщика возникнут проблемы, он не сможет продать землю и сбежать, оставив дольщиков с недостроенной коробкой. Если дойдёт до продажи земли и незавершёнки с торгов, деньги пойдут на возврат дольщикам и уплату им неустойки.

Регистрация

Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Едином госреестре. Без такой регистрации он считается незаключённым. Если вы с застройщиком подпишете дополнительное соглашение — о продлении срока или других изменениях первоначальных условий — его тоже надо будет зарегистрировать, поскольку такой документ является неотъемлемой частью договора и во всём повторяет его судьбу.

Для регистрации понадобятся:

●ДДУ в трёх экземплярах – ваш экземпляр, застройщика и один для передачи в регистрирующий орган;

●заявление от вас и представителя застройщика;

●нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение вами сделки.

Компенсация, если застройщик обанкротится

Чтобы максимально защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, был принят федеральный закон, который защищает дольщиков. В результате появился «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», который управляет компенсационным фондом, куда все застройщики должны отчислять деньги — 1,2% с каждого проданного объекта.

Если застройщик будет признан банкротом, компенсационного фонд выделит средства на завершение стройки и неустойки.

Если общее собрание участников долевого строительства решит, что лучше вернуть деньги, а не ждать, пока появится новый строитель — Фонд рассчитает компенсацию. Расчёт такой: площадь объекта по ДДУ, умноженная на среднюю цену первички в вашем регионе. По прогнозам Фонда, дольщики, вложившие деньги в стандартное жильё до 120 м², смогут вернуть все затраты.

Обратите внимание

Иногда застройщики предлагают заключить не договор долевого участия, а инвестиционный или договор подряда. Если менеджер строительной компании будет убеждать вас, что это одно и то же и разницы нет — не поддавайтесь.

По договору подряда подрядчик обязуется в определенный договором срок построить объект по заданию заказчика. Заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результат и заплатить деньги.

Никакой дополнительной ответственности подрядчик не несёт – он не должен передавать вам в залог земельный участок, отчислять деньги в компенсационный фонд, ставить дом и его оборудование на гарантию. К тому же свои некомпетентные действия или, напротив, бездействие застройщик может оправдать тем, что вы не создали ему подходящие условия. Хотя при долевом строительстве дольщик никак не может повлиять на ход строительства.

По инвестиционному договору инвесторы объединяют свои вклады и предпринимают действия для получения прибыли. Или – как в нашем случае – получения готового дома. У всех инвесторов есть право пользоваться и распоряжаться объектами и результатами капитальных вложений. Причём построенный дом будет передан инвесторам в общую долевую собственность. И получите вы не квартиру № 50, а какую-нибудь 1/8292 долю в праве общей долевой собственности. И чтобы продать её, будете получать отказы от преимущественного права от всех остальных собственников. Только представьте себе эту кучу бумажек.

Страховки с залогом по договору инвестирования вам тоже не полагается. А самое главное – инвестиционный и подрядный договор нельзя зарегистрировать, ваша будущая квартира не попадёт в ЕГРН, и никто не сможет помешать застройщику продать её кому-то ещё.

Читайте так же:
Как сделать запрос в банк

Регистрация договора долевого участия

Договор долевого участия заключается письменно, действительным он считается только после государственной регистрации. Здесь можно скачать образец договора долевого участия в строительстве образца 2014 года. Процедуру оформления прописывает Закон №122-ФЗ. Для первого этапа нужны документы:

  • договор с самым первым участником;
  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план объекта недвижимости;
  • договор поручительства (в особых случаях).

Регистрируют договор в течение месяца. Первый экземпляр договора со штампом о регистрации остается у инвестора, второй передают застройщику и последний хранится в регистрационном органе. При подаче договора на регистрацию текст уже должен быть отработан полностью. Впоследствии договор, как правило, не меняется. В особых случаях, если инвестор считает условия договора обременительными или незаконными, он может заказать специалистам правовую экспертизу, чтобы определиться, ставить на таком документе свою подпись или нет.

При заключении договора инвестору надо учитывать определенные условия:

Определение объекта, подлежащего передаче инвестору. В соответствии с Законом №122-Ф3 к договору надо собрать:

  • документы, описывающие объект (составлены и согласованы сторонами);
  • строительный адрес и планируемая площадь объекта с указанием их на плане объекта недвижимости;
  • описание объекта и его состояния на момент передачи дольщику.

Сроки передачи инвестору объекта долевого строительства. В договоре указываются конкретные сроки передачи объекта долевого строительства инвестору, как на примере:

Плюсы и минусы долевого строительства. Фото: stanislav_dzhos - Fotolia.comДополнительно в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома должны быть указаны некоторые нюансы:

  • при возникновении непредвиденных ситуаций, способных затянуть строительство, застройщик обязан за два месяца до окончания срока договора предупредить инвестора о возможных изменениях его условий в соответствии с Гражданским кодексом РФ;
  • при изменении сроков передачи объекта без предупреждения инвестора, застройщик должен оплачивать неустойку в сумме 1/70 ставки рефинансирования Центробанка РФ от стоимости договора.

Стоимость договора и порядок оплаты. Договор долевого участия в строительстве имеет немало подводных камней, но это условие требует особого внимания. Прежде всего, порядок уплаты, поскольку требование застройщика внести часть средств по договору до его регистрации – типичное нарушение, грозящее инвестору таким злоупотреблением, как двойная продажа квартиры. Если такой факт имеет место, законным участником ДДУ считается тот инвестор, чей договор был зарегистрирован первым, не зависимо от сроков оплаты. Другому пострадавшему остается только рассчитывать на благополучное решение вопроса в суде, где он вправе потребовать не только возвращения вложенных средств, но и % за использование его денег, можно выставлять требования и по возмещению других убытков, если имеются документальные подтверждения.

Если помнить тот факт, что до подписания и регистрации договора он считается недействительным, такого печального исхода можно избежать. За незаконное привлечение финансов застройщика могут оштрафовать надзорные органы на сумму до миллиона рублей за каждый случай нарушения закона.

Другими распространенными уловками для получения денег до регистрации будут вексельные схемы, договоры займа и предварительные договоры. Если застройщик активно пытается получить с инвестора деньги до регистрации договора, используя самые разные схемы, это может говорить о его напряженной финансовой ситуации, документы могут быть в норме.

Справедливости ради надо отметить, что если со стороны инвестора возникла задержка внесения платежа, то застройщик также имеет возможность в суде требовать расторжения договора.

Гарантийный срок

Согласно ст.7 Закона №214-ФЗ гарантии на объект (кроме инженерного и технологического оборудования) устанавливают договором, минимум на 5 лет. Указанный в договоре срок исчисляют со дня передачи жилья инвестору, если нет в договоре других условий. На примере гарантийный срок исчисляют не с момента передачи объекта, а со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Читайте так же:
Договор франчайзинга на создание кофейни

Если возникла ситуация строительства объекта с отступлениями от договора или нарушены требования показателей качества, то инвестор имеет полное право требовать от партнера:

  • компенсации затрат на устранение недоделок;
  • бесплатного устранения недочетов в ближайшие сроки;
  • отказа от условий сделки с требованием возврата инвестиций с процентами.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании права собственности

20 апреля 20__ г. между Истцом и Ответчиком были заключены два договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу г.Москва, Рублевское ш.вл.111А.

В соответствии п.2.2 договоров Ответчик – ЗАО «К.выступая в качестве Застройщика, обязался за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. Истца, в срок III квартал 2009 года построить Многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, а именно: квартиру, проектной общей площадью 108,64 кв.м., расположенную в доме новостройке по строительному адресу: г.Москва,Рублевское ш., вл.111А; и после ввода Объекта долевого строительства в эксплуатацию передать объект Истцу. Истец же обязался в срок до 27 октября 20__ года… оплатить строительство квартиры, в срок до 27 июля 20__ года.

Истцом все обязательства по указанным договорам были выполнены в полном объеме в указанные сроки. Им было профинансировано строительство жилого дома в размере 12 651 228 руб. 24 коп.

По завершении строительства в конце 2009 г. сторонами были подписаны акты приема-передачи квартиры, в соответствии с которыми Ответчик передал, а Истец принял квартиру. Претензии у сторон друг к другу отсутствовали.

12 сентября 2009 г. стороны подписали акты исполнения договоров. Согласно актам, Ответчик полностью выполнил свои обязательства по строительству и сдаче в эксплуатацию жилого дома расположенного по адресу: г.Москва, Рублевское ш., д.109. Согласно п.4 актов, Истец получил право на оформление прав собственности на квартиру, общей площадью 107,7 кв.м., расположенную по адресу: г.Москва,Рублевское ш.,д.109. Во исполнение условий соглашения Ответчиком также были предоставлены кадастровый паспорт на квартиру.

В настоящее время здание полностью введено в эксплуатацию, распоряжением Префекта ЗАО г.Москвы от 18.12.2009 г. № 20__-РП жилому дому присвоен адрес: г.Москва, Рублевское ш.,д.109.. В соответствии с п.4.2.6 Договора Застройщик обязуется сформировать необходимый для государственной регистрации базовый комплект документов. Однако Истец лишен возможности для самостоятельного оформления прав собственности в органах ФРС на квартиру, в связи с тем, что у него отсутствует ряд документов, а именно: Разрешение на ввод в эксплуатацию, учредительные документы Ответчика, акт реализации Инвестиционного проекта, Ответчик не исполнил обязанности по передаче необходимых от инвестора документов в регистрирующий орган, без которых я не могу оформить право собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации сделки истец вправе защищать свои права путем обращения в суд с заявлением о регистрации перехода права. Решение суда является основанием для регистрации права собственности истца.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Читайте так же:
Мед кннижка оформление образец

Истцом при подаче искового заявления были понесены расходы в размере 60000 руб., связанные с оплатой госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 12, 131, п.3 ст.165, ч.3 ст.551 ГК РФ, 98, 131-132 ГПК РФ,

Сроки

Правильно составленный ДДУ должен содержать четко определенные сроки передачи квартиры дольщику. Обтекаемые сроки, приуроченные, например, к полугодию, должны внушать опасения. Скорее всего, вас не обманут, но ожидание момента вручения ключей может существенно затянуться.
Договор долевого участия. Часть 2

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Особенности составления ДДУ

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он рассчитывает на то, что дольщики автоматически согласятся на все условия. Но не стоит его подписывать, если какие-то моменты вас не устраивают. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попробовать договориться об изменении каких-либо пунктов. В крайнем случае можно отказаться: здесь нельзя рассчитывать на авось.

Юристы советуют обратить внимание на следующие пункты в ДДУ:

Однозначное описание объекта. Оно должно содержать максимально полную информацию согласно документации – площадь общую и отдельных помещений, расположение, номер квартиры, этаж

Ответственность сторон. В частности, это касается строительной компании, но и дольщика тоже. Инвестор, как правило, должен только соблюсти порядок оплаты и вовремя внести всю сумму. На застройщике лежит намного больше обязательств. В этот пункт вписывается неустойка по договору, размер компенсации в случае задержек строительства или его остановки, возможность расторжения договора и причины для этого

Нужно учитывать, что любой договор не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, имеется в виду 214-ФЗ. В этом законе прописаны все обязанности застройщика, но всё-таки их нужно внести и в договор. Можно требовать с него больше, но если это противоречит ФЗ №214, то даже через суд свою правоту не получится доказать. При этом по всем остальным пунктам он будет нести ответственность.

○ Советы юриста:

✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?

Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.

✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?

Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.

Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector