M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

Условия договоров долевого участия, ущемляющие права покупателей

В последнее время некоторые эксперты, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют застройщикам включать в договоры долевого участия условия, ограничивающие права дольщиков. Например, предусматривать взыскание штрафа за нарушение сроков принятия квартиры или вносить пункт, разрешающий девелоперу передавать жилье в «упрощенном порядке». Данная статья расскажет о том, к чему могут привести подобные «советы» и законны ли вообще такие действия со стороны застройщиков.

Недействительность условий ДДУ, ухудшающих положение дольщика

Статья 421 ГК РФ декларирует свободу договора. Это значит, что граждане и юрлица могут включить в него любые условия, не противоречащие закону.

Однако данное правило применяется в сфере долевого строительства с большими оговорками. Согласно статье 9 закона № 15 — ФЗ[1], когда гражданин покупает товары или услуги для личного потребления, он пользуется не только правами, предоставленными ему ГК РФ, но и правами, которые даёт ему закон о защите прав потребителей.[2]

В свою очередь закон об участии в долевом строительстве указывает, что отношения между дольщиком и застройщиком, вытекающие из ДДУ, заключенного физлицом для личных или домашних нужд, регулируются законом о защите прав потребителей.[3] А статья 16 этого нормативного акта указывает, что условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными. Следовательно, само включение подобных условий в ДДУ является бессмысленным занятием. Разве только для устрашения гражданина. Да и то вряд ли.

Справедливости ради скажу, что после начала реформ в области долевого строительства (то есть в последние год — полтора) подобные пункты и оговорки фактически исчезли из договоров долевого участия. Работая над данной статьей, я мельком посмотрел несколько ДДУ на сайте единой системы жилищного строительства[4] и не нашел даже похожих условий. Большинство договоров созданы по типовой схеме и мало чем отличаются друг от друга. Тем не менее я приведу несколько примеров недействительных пунктов, которые застройщики еще 7 — 8 лет назад массово включали в ДДУ.

Штраф за нарушение сроков принятия квартиры

Некоторые «продвинутые» компании ранее в договоре предусматривали возможность наложения на дольщика штрафа за нарушение срока приемки квартиры. Однако закон № 214 — ФЗ вообще не содержит подобной ответственности для граждан-участников долевого строительства. Нет ее и в законе о защите прав потребителей, а также в ГК РФ. Следовательно, в соответствии со статьей 16 ЗПП данное условие, априори, является недействительным.

Упрощенная передача квартиры в собственность при отказе дольщика принять её

Никакой такой упрощенной процедуры передачи жилья никогда не было и нет. Есть стандартный порядок, изложенный в том же законе № 214-ФЗ. Он указан в ч. 6 ст. 8. Его суть состоит в том, что если гражданин уклоняется от приема квартиры, то девелопер (по прошествии двух месяцев с предусмотренной договором даты о передачи жилья) вправе составить односторонний акт о передаче объекта собственнику. Однако даже это правило действует с большими оговорками. В частности, оно не применяется, когда человек отказался подписать акт ввиду серьезных недостатков, выявленных в новой квартире, а также в случае, если у застройщика вообще нет сведений о том, получил ли собственник письмо о завершении строительства дома. Так что здесь вообще не может идти речи о каком-то упрощенном порядке передачи жилья.

Условие об одностороннем изменении срока сдачи дома

Это условие довольно часто встречалось в ДДУ лет 10 — 12 назад. Оно состояло в том, что застройщик «наделял себя правом» менять срок сдачи объекта в одностороннем порядке. То есть без согласия участника строительства. Честно говоря, я давно не встречал договоров с подобной оговоркой. Ни один нормальный застройщик не включит сегодня это условие в соглашение. И дело даже не в том, что оно является незаконным. Данный пункт просто бесполезен в современной ситуации. Ведь статья 17 закона № 214-ФЗ и закон о регистрации недвижимости[5] требуют обязательной регистрации каждого ДДУ в ЕГРН Росреестра. А с недавних пор сроки сдачи объекта фиксируются еще и в Единой информационной системе жилищного строительства.[6] Таким образом, дата сдачи является не просто делом застройщика и дольщика, но ещё и государства. В свою очередь статья 6 закона о долевом участии в строительстве требует от строительной компании, чтобы последняя в случае нарушения сроков сдачи дома не позднее, чем за два месяца известила гражданина о данном факте и предложила человеку изменить договор.

Но так как ДДУ зарегистрирован в ЕГРН, то и изменение к нему в форме дополнительного соглашения также подлежит обязательной регистрации в едином госреестре. Иными словами, без дольщика девелопер физически не сможет внести изменения в ЕГРН. Более того, даже если застройщик и уведомит дольщика об изменении сроков, но при этом не подпишет с ним дополнительное соглашение, то данный факт вообще не приведет к изменению сроков и в самом договоре. На это обратил внимание Верховный суд РФ еще в 2015 году. Тогда одна гражданка приобрела по договору цессии права по ДДУ. В договоре уступки прав было указано, что она уведомлена о переносе сроков сдачи объекта. Собственница подписала договор, а после получения квартиры тут же обратилась в суд и потребовала взыскать с застройщика штраф и неустойку за нарушение срока передачи жилья. Суды первой и второй инстанций отказали ей в этом, а вот ВС РФ удовлетворил все её требования. Он пояснил, что даже уведомление дольщика об изменении сроков не является основанием для изменения даты в договоре. Только дополнительное соглашение, подписанное сторонами и зарегистрированное в ЕГРН, может изменить содержание договора.[7]

Читайте так же:
Банкротство физ лица судебная практика

Иные условия, ограничивающие права дольщиков

Кроме вышеописанных пунктов, некоторые строительные компании включали такие условия, как право не передавать квартиру вплоть до полной оплаты по договору или пункт о том, что изменение площади помещения более чем на 5% не считается существенным. Такие оговорки являются (и являлись) недействительными, так как государство регулирует их совершенно по-другому. Например, если покупатель допускает просрочки и не вносит платежи, то девелопер вправе вообще отказаться от исполнения договора при наличии условий, оговоренных в законе. А согласно статье 9 закона № 214-ФЗ изменение площади жилья более чем на 5% позволяет дольщику идти в суд и требовать расторжения договора.

Типичные ущемления прав дольщиков сегодня

На сегодняшний день ситуация с условиями, ограничивающими права дольщиков, улучшилась. Такие пункты, как штраф за непринятие квартиры или право застройщика на одностороннее изменение сроков, уже не встречаются. Однако более мелкие, так сказать, нарушения до сих пор присутствуют в некоторых ДДУ.

Например, часть девелоперов указывает в договорах, что дольщик обязан принять квартиру в течение пяти, семи или десяти дней с момента получения сообщения о вводе дома в эксплуатацию. Такое условие считается незаконным. Оно ограничивает права дольщика.[8] Или другой момент. В некоторых ДДУ присутствует если не запрет, то ограничения на уступку прав требования. Застройщик включает в соглашение пункт о том, что участник не имеет права без его согласия уступать права требования, обязывает гражданина уплатить компенсацию при оформлении уступки и даже грозит штрафами за совершение цессии без согласия девелопера. В свою очередь закон № 214-ФЗ не ограничивает дольщика в этом плане. Человек вправе уступить свои права начиная с даты внесения ДДУ в ЕГРН и до дня подписания акта приема-передачи помещения при условии полной оплаты или при переводе долга на другого субъекта. Кроме того, встречаются пункты, обязывающие дольщиков заключить договор с управляющей компанией по выбору строителей, соблюдать досудебный порядок урегулирования споров, а также формулировки, относящие действия госорганов местных властей к непреодолимой силе. Ну, и наконец, некоторые соглашения предусматривают возможность одностороннего изменения проекта девелопером. Вплоть до этажности. Все эти условия противоречат закону и судебной практике.

Ответственность застройщика за включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщика

За включение в ДДУ условий, ограничивающих права дольщиков, руководство девелопера может быть оштрафовано на сумму от 1000 до 2000 рублей, а компания — до 20 000 рублей (ст. 14.8 КоАП РФ). Понятно, что для строительной организации это не деньги. Однако информация о привлечении застройщика к административной ответственности вносится теперь в ЕИСЖС. И непонятно, как отнесутся контролирующие органы к такой строительной компании в будущем. Не секрет, что в России для давления на фирму или ее собственников при необходимости используются любые поводы. А факт нарушения прав дольщиков является вполне подходящим основанием для того, чтобы начать «кошмарить» бизнес.

Куда жаловаться при включении в договор условий, ограничивающих права дольщиков

На условия, нарушающие права участников долевого строительства, следует жаловаться в территориальное управление Роспотребнадзора и в прокуратуру. Именно эти структуры привлекут застройщика к ответственности и накажут его за незаконные пункты.[9] Можно также обратиться в суд, который, при наличии оснований, легко признает спорные условия недействительными. Вообще, на этапе покупки надо внимательно изучить ДДУ либо обратиться за помощью к адвокату. Однако, как правило, сегодня строители уже не включают в соглашения явно незаконные пункты. Слишком большой риск. Если же вы нарвались на девелопера, который «состряпал» договор времен дикого капитализма, то лучше отказаться от подписания подобного ДДУ и оповестить об этом надзорные органы.

Может ли дольщик претендовать на получение штрафов и неустойки, если он все-таки подписал договор на невыгодных условиях, а застройщик нарушил сроки сдачи объекта или иным образом не исполнил свои обязательства

Может. Как я уже сказал выше, все условия, ограничивающие права дольщика — потребителя, по закону являются недействительными. Поэтому, несмотря на любые пункты ДДУ, гражданин вправе подать иск в суд и с помощью адвоката (либо сам) взыскать с нарушителя все штрафы и неустойки.

Читайте так же:
Акт на списание материалов в производство

Выводы

Итак, мы можем констатировать, что подход застройщиков к условиям ДДУ серьезно изменился. Пункты, особо злостно ограничивающие права участников долевого строительства, встречаются все реже и реже. Да, некоторые условия по-прежнему нарушают права дольщиков, однако (если уж быть до конца честными) они не являются определяющими.

[1] Ст.9 Федерального закона «О введении в действие части второй ГК РФ» № 15 — ФЗ от 26.01.1996 года.

[2] Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300 — 1 от 07.02.1992 года.

[3] Ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года

[5] Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» № 218 – ФЗ от 13.07.2015 года.

[6] Ст.23.3 Федерального закона № 214 — ФЗ от 30.12.2004 года.

[7] Обзор судебной практики ВС РФ от 19.07.2017 года.

[8] Постановление Первого апелляционного суда по делу №А43 — 21701/2015 от 04.02.2016 года.

[9] Решение Березниковского городского суда Пермского края по делу №12 — 425/2016 от 10.10.2016 года.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

1. Площадь квартиры

После завершения строительства дома площадь жилья может измениться как в меньшую, так и в большую сторону. Строительная компания, опираясь на свой опыт, заранее может прогнозировать, с чем ей придётся столкнуться: с увеличением или уменьшением площади. Исходя из этого, застройщики составляют удобные для себя договоры с покупателями.

Образец договора долевого участия метры

В результате, если общая площадь уменьшится, скажем, на 0,9 метра, стоимость для покупателя не поменяется, и ему не вернут разницу за метры.

В другой новостройке может быть противоположная картина. Здесь при увеличении площади дольщику потребуется доплатить застройщику за лишние метры в помещении. При этом речь может идти как о доплате за 0,2 – 0,4 метра, так и о более существенной.

При увеличении площади более чем на 5% можно отказаться от квартиры и вернуть свои деньги. Но если у застройщика финансовые трудности и он откажется добровольно возвращать средства, то придётся обращаться в суд.

Как правильно сделать

Покупателю нужно внимательно изучить договор. Важно понять, когда, кто и сколько должен оплатить или вернуть при изменении итоговой площади квартиры. Ещё можно проверить, как раньше строил застройщик. Тогда будет легче предсказать, к чему стоит готовиться на этапе приёмки квартиры.

Окончательная площадь помещения станет известна после завершения строительства дома, когда специалисты бюро технической инвентаризации (БТИ) сделают замеры.

Перенос срока окончания ДДУ

Часто радость от приобретения квартиры в новостройке омрачается затягиванием срока сдачи дома или, когда приходит вам письмо о переносе сроков. Застройщик предлагает дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков и с чистой совестью продлевает срок ввода объекта в эксплуатацию. Должны ли дольщики мириться с подобной ситуацией и подписывать договор о переносе сроков выполнения работ? Имеют ли покупатели жилья право требовать с застройщика возмещения убытков при переносе сроков сдачи жилья?

В настоящее время квартиры в большинстве новостроек все же передаются в срок, установленный в договоре, перенос сроков сдачи встречается реже. Крупные застройщики, имеющие свою строительную базу, используют деньги дольщиков целевым образом и соглашение о переносе сроков не направляют, поскольку имеют для строительства все необходимые ресурсы. Это позволяет сдавать дома в запланированные сроки. Но есть исключения. Теоретически новая волна финансового кризиса может увеличить количество домов, которые будут сдаваться с отставанием, таким образом может произойти перенос сроков договора.

Если застройщик затягивает срок сдачи дома, то он может предложить дольщику подписать дополнительное соглашение о переносе сроков. Покупатель жилья ни в коем случае не должен соглашаться на изменение срока ввода дома и передачу квартиры, так как это будет означать отказ дольщика от положенной ему неустойки. Встречается нарушение, когда застройщик не уведомил о переносе сроков дольщиков, это является дополнительным весомым основанием для судебного разбирательства в пользу дольщика.

Согласиться на перенос сроков выполнения работ можно только при одном условии — если застройщик одновременно согласится выплатить неустойку или компенсацию за аренду другого жилья.
Если застройщик требует письменного ответа на перенос сроков, тогда необходимо также дать письменный ответ, что Вы не согласны на перенос сроков сдачи дома.

Читайте так же:
Как распределится наследство родителей

Когда случается перенос срока ввода в эксплуатацию, то дольщику в этом случае положена компенсация. С застройщика можно взыскать неустойку через суд за нарушение сроков передачи квартиры. Также предусмотрена компенсация морального вреда, причиненного потребителю в связи с нарушением условий договора и нарушением жизненных планов, поскольку произошел перенос сроков строительства.

Перенос сроков застройщиком в Казани и Республике Татарстан

В том случае, если застройщик заведомо знает о невозможности сдачи дома в срок, то в соответствии с действующим законодательством он обязан направить письмо о переносе сроков и дополнительное соглашение к договору ДДУ не менее чем за 2 календарных месяца до истечения срока строительства. Такое письмо и дополнительное соглашение о переносе сроков должны быть выражены в письменной форме с разъяснением причин задержки строительства, новых сроков и т.д.

При направлении застройщиком такого уведомления вам следует направить письмо-претензию с отказом о согласовании переноса сроков, важно правильно сформировать отказ, поскольку иное может быть истолковано в суде как согласие дольщика на новые условия. Именно поэтому важно обратиться к юристам по долевому строительству, опытным специалистам.

Последствия согласия дольщика на перенос сроков

Подписание дополнительного соглашения о переносе срока завершения долевого строительства имеет правовые последствия для сторон, как и любое подписанное ими другое дополнительное соглашение.
В приведенном случае, стороны договариваются считать срок завершения строительства, указанный в дополнительном соглашении. Данное обстоятельство лишает дольщика возможности требовать от застройщика:
- выплаты неустойки за просрочку закрепленного в договоре срока
- возмещение понесенных расходов дольщиком
- дольщик не сможет взыскать штраф в размере пятьдесят процентов от присужденной суммы дольщику, за добровольный отказ в выплате.

Объем услуги: в Казани и Республике Татарстан

- проанализируем дополнительное соглашение о переносе сроков
- дадим заключение на письмо о переносе сроков от застройщика
- признание недействительным пункта договора ДДУ об «автоматическом» продлении срока
- составление мотивированного письма (отказ от подписания дополнительного соглашения), ответа на уведомление застройщика о переносе сроков
- защита дольщиков от дополнительных взносов застройщику
- изучение судебной практики по конкретному застройщику
- переговоры с застройщиком
- подготовка документов для суда (при необходимости)

Документы от клиента для уступки прав по ДДУ:

- Договор участия в долевом строительстве жилья
- Переписка с застройщиком (все письма, претензии, ответы застройщика)
- Все дополнения к договору ДДУ (дополнительные соглашения, графики, приложения)
- Акт приемки-передачи квартиры
- Квитанции об оплате (чеки, платежные поручения и др.)

Также от клиента требуется:
- выдача нотариальной доверенности – в зависимости от объема услуги
- оплата в суде госпошлины: – не требуется

Стоимость услуги: от 2 500 р.
Что получает дольщик по итогу оказания услуги? в Казани и Республике Татарстан

Клиент получает реальную возможность взыскать неустойку, штрафы и убытки по договору ДДУ. Юристы по долевому строительству доводят дело до конца.

Дополнительные услуги к консультации юриста по долевому строительству:

– ведение судебных дел с застройщиком
– подготовка всех процессуальных документов – исков, ходатайств, запросов
– переговоры с застройщиком
– обращение юристов за принудительным исполнением решения суда в Казани и Республике Татарстан

Не дайте себя обмануть застройщику, запишитесь на консультацию прямо сейчас!

Заполните форму для отправки заявки юристу к нам в офис:

* консультация юриста бесплатна при заказе юридических услуг
* мы свяжемся с вами для уточнения даты и времени консультации

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации

Жилищное строительство — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Читайте так же:
Копия определения об отмене судебного приказа

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Дольщиков хотят защитить от застройщиков-шантажистов

Дольщиков хотят защитить от застройщиков-шантажистов

Застройщики нашли лазейки в законодательстве, позволяющие им при затягивании сроков сдачи многоквартирного дома возвращать средства участникам долевого строительства, чтобы продать квартиры новым покупателям, но уже по более высокой цене. Предупредить возможные злоупотребления можно, если автоматически продлевать действие счетов эскроу при переносе сроков сдачи новостроек.

Такой законопроект сейчас направлен на согласование в Минстрой, ЦБ и Минфин, и, скорее всего, уже в ноябре он будет внесён в Государственную Думу, отметил в интервью «Парламентской газете» автор документа, глава думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Эксперты положительно оценивают инициативу, однако считают необходимым оставить дольщикам право самостоятельно выбирать — оставлять или нет деньги на счету эскроу в случае, если застройщик отстал от графика.

Для чего нужны специальные счета

Строительная отрасль перешла на новый принцип проектного финансирования с 1 июля 2019 года, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков По состоянию на май текущего года в этом статусе оставались ещё 158 тысяч человек.

Построить многоквартирный дом на средства дольщиков и приобрести в нём квартиру сегодня возможно только при участии уполномоченного банка. Все деньги участников долевого строительства зачисляются не напрямую застройщику, а на специальный банковский счёт эскроу. Получить их девелоперы могут только после передачи квартир покупателям.

При этом строительство жилых домов ведётся на заёмные средства, стоимость которых, в свою очередь, зависит от количества заключённых договоров. Чем больше дольщиков участвует в проекте, тем меньше банковский процент и, соответственно, стоимость строительства.

По данным ДОМ.РФ, со счетами эскроу сегодня работают уже 2735 застройщиков, в формате проектного финансирования возводится более 7 тысяч многоэтажных домов. Общий объём средств, размещённых на счетах эскроу, на 1 сентября составил 2,6 трлн рублей.

Только в Москве за девять месяцев текущего года зарегистрировано более 67 тысяч договоров долевого участия с использованием этого механизма. Это почти в три раза больше, чем годом ранее, сообщается на сайте столичного управления Росреестра.

Что предлагают в Госдуме

И хорошо, что эти поправки обсуждают и планируют внести уже сейчас, когда лазейка ещё не получила широкого распространения среди недобросовестных застройщиков, считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Фёдор Выломов. «В данном случае работа идёт на предупреждение разрастания проблемы, — уточнил эксперт. — У нас стоит задача полностью решить вопрос с обманутыми дольщиками до 2024 года. Именно поэтому правовая защита интересов дольщиков — во главе угла. Такая лазейка может привести к созданию новой группы пострадавших — «дольщики с отложенными обязательствами застройщика», чего нельзя ни в коем случае допустить».

Казалось бы, все нюансы законодателями были учтены при принятии поправок, защищающих дольщиков, однако некоторые лакуны в правовом поле всё же сохранились. Благодаря этому недобросовестные застройщики могут наживаться на дольщиках даже в условиях проектного финансирования. Оказывается, что при некоторых обстоятельствах им выгоднее вернуть средства участникам долевого строительства, замороженные на счетах эскроу, и заплатить штрафы, рассчитывая после получить более солидный прибыток.

«Сегодня счета эскроу привязаны к договору долевого участия, где оговаривается срок сдачи объекта и различные санкции за их срыв, — напомнил Анатолий Аксаков. — Но бывают ситуации, когда сроки строительства жилья затягиваются. При этом в договорах по счетам эскроу прописано, что деньги должны возвращаться дольщику в случае невыполнения застройщиком обязательств перед владельцем счёта. Строители этим пользуются».

Читайте так же:
Дают ли шенген с судимостью

Если дом не сдан, а дольщики начинают возмущаться, застройщики предлагают забрать им деньги и даже выказывают готовность выплатить штрафы. Потому что им выгоднее продать жильё, уточнил депутат. И тем дороже, чем выше степень готовности дома. Продав «высвободившиеся» квадратные метры, девелоперы «окупают затраты и штрафы и остаются ещё с прибылью».

Для исключения в принципе подобных ситуаций Анатолий Аксаков предлагает автоматически продлевать счета эскроу, даже если дом вовремя не сдан. При этом все обязательства застройщика перед дольщиком в рамках договора ДДУ продолжают действовать, и, если возникнет необходимость, дольщики смогут взыскать с девелопера неустойку за проволочку.

Читайте также:

По словам депутата, законопроект уже подготовлен и направлен на согласование в Минстрой, Центробанк и Минфин. «Как только получим согласование, сразу внесём на рассмотрение Государственной Думы. Надеемся, что это произойдёт в ноябре», — уточнил Аксаков. Глава комитета добавил, что пока злоупотребления не носят массовый характер, «в основном застройщики свои обязательства выполняют».

Дольщикам нужно оставить право выбора

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков считает инициативу полезной, так как у застройщиков действительно есть возможность хитрить, «хотя и не все ею пользуются».

«Тут, правда, нужно учитывать ряд моментов. Ведь выгода отказаться от денег дольщика у застройщика появляется только на растущем рынке. И второе: у человека, который приобрёл право на квартиру в строящемся доме, сохраняется и право обратиться в суд и рассказать, что его понуждают расторгать договор», — пояснил эксперт.

Также Константин Барсуков считает правильным увязать автоматическую пролонгацию договора с волей самого дольщика — оставлять деньги на счету эскроу или забирать их, если застройщик не уложился в сроки строительства.

«Ведь представьте, что происходит. Объект не построен, и наступил момент, когда человек мог бы получить деньги обратно. А если он захочет выйти из проекта? Просто жизненная ситуация такая, что ждать дальше не готов — конъюнктура рыночная изменилась, цены на недвижимость упали. В конце концов он не виноват, что застройщик не уложился в сроки», — отметил эксперт.

Механизм, по словам Барсукова, может работать таким образом: если дольщик при наступлении права на прекращение договора на счет эскроу не обратится в течение месяца в банк с требованием возврата денег, то такой договор будет считаться автоматически продлённым.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2019; – или
  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2019 года; – или
  • Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2019 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector