M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ПОСЛЕДСТВИЯ

НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, ПОСЛЕДСТВИЯ ?

В настоящее время сформировалась успешная судебная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (сроком от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации . Данная статья посвящена правовой природе действительности таких сделок и указывает на последствия, которые вытекают из отсутствия государственной регистрации договора аренды в РосРеестре.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

  • п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
  • Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
  • Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
  • п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

Читайте так же:
Как установить отцовство после смерти отца через суд: судебная практика

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
  • Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
  • Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
  • В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.
Читайте так же:
3 незаконные требования ДПС о которых не все знают

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Письменная форма договора аренды требуется, если договор заключается на срок более года. Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то письменная форма требуется независимо от срока договора. Договор аренды имущества с правом его выкупа арендатором должен быть заключен в форме, обязательной для договора купли-продажи имущества.

— заявление на регистрацию. Заявление может подавать любая из сторон договора. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

— документ, подтверждающий личность заявителя.

— договор аренды со всеми приложениями. Его сдают в трех экземплярах: по одному экземпляру для обеих сторон и один экземпляр для росреестра.

Регистрация договора аренды в росреестре

— Если собственником помещения является лицо, не достигшее четырнадцатилетнего возраста, то для заключения договора аренды и последующей его регистрации понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Если имущество, которое будет сдаваться, приобретено в браке, то понадобится согласие супруга на сдачу в аренду. Оно должно быть составлено нотариусом.

— Если имущество приобретено с помощью ипотечного кредита, то понадобится письменное согласие залогодержателя на сдачу в аренду имущества.

— Если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то понадобятся учредительные документы юридического лица, выписка из ЕГРЮЛ, ИНН, документ о присвоении ОГРН.

Варианты заключения договора аренды

Для подготовки договора и согласования его условий применяются нормы ГК РФ (скачать). Для регистрации необходимо руководствоваться Законом № 218-ФЗ (скачать). Это два основных нормативных акта, которые нужно учитывать сторонам сделки. Ниже расскажем о классификации аренды, которая будет важна для заключения договора и его регистрации в Росреестре.

Читайте так же:
Акт камеральной налоговой проверки образец

По срокам действия

Срок арендных отношений важен не только для сторон сделки, но и для целей регистрации договора. Вот как закон трактует эти моменты:

  • при сроке аренды менее 1 года стороны не обязаны регистрировать договор, т.е. им достаточно поставить подписи на документе и передать объект;
  • при сроке аренды более 1 года контрагенты обязаны регистрировать договор, так как это прямо указано в ГК РФ;
  • если договор оформлен на неопределенный срок, регистрировать его не нужно.

Отметим два важных нюанса. Если долгосрочный договор (более 1 года) не зарегистрировать, стороны усложнят процесс доказывания при возникновении спора. Арендные отношения без регистрации не будут иметь юридической силы для третьих сторон. Тем не менее, никаких штрафов со стороны государства за такое нарушение не будет.

Включение в договор пункта о неопределенном сроке аренды позволяет избежать регистрации. Но в этом случае возникнут дополнительные сложности при расторжении договора и возврате объекта. В частности, собственнику придется подавать уведомление о прекращении договорных отношений в разумный срок. Такой может определяться договором. Если в документе нет пункта о сроке направления уведомления, такой период обычно составляет 30 дней.

При передаче объекта в аренду можно провести его перепланировку. Это строительные работы, изменяющие конфигурацию объекта.

При передаче объекта в аренду можно провести его перепланировку. Это строительные работы, изменяющие конфигурацию объекта.

По видам объектов

Вид арендуемого объекта всегда указывается в тексте договора. Закон позволяет арендовать:

  • целое здание со всеми основными и вспомогательными помещениями;
  • одно или несколько помещений в здании (в этом случае арендатору обеспечивается доступ к местам общего пользования здания);
  • часть помещения, не существующая в виде самостоятельного объекта недвижимости.

Государство узаконило аренду частей помещений только несколько лет назад. Сейчас Закон № 218-ФЗ допускает временный кадастровый учет таких частей, причем сторонам не обязательно возводить капитальные стены или временные перегородки для ограждения площади. Чтобы зарегистрировать договор, нужно описать характеристики части объекта в договоре, техническом плане.

Комментарий эксперта. В законах нет ограничений по минимальной площади части помещений под аренду. Для многих предпринимателей достаточно арендовать несколько квадратных метров, чтобы разместить на них прилавок или торговое оборудование. В итоге, на одном большом помещении могут располагаться сразу несколько торговых точек, арендующих части помещения.

Государственная пошлина

В соответствии со ст. 333 Налогового Кодекса России стоимость регистрации договора аренды равняется:

  • 2 000 руб. – для физ. лиц;
  • 22 000 руб. – для юр. лиц;
  • 350 руб. – если объектом аренды выступают земли сельскохозяйственного значения.
Читайте так же:
Кто платит налог на рекламу

Оплата госпошлины возлагается на заявителя. Реквизиты для оплаты и заполненное платежное поручение можно найти на официальном сайте Росреестра.

При этом индивидуальные предприниматели вправе внести оплату как через расчетный счет, так и по банковской квитанции, а юридические лица – только через расчетный счет. Подтверждением операции является платежное поручение или квитанция.

Заявление на регистрацию соглашения об аренде может подать как арендодатель, так и арендатор. При этом большинство предпочитает делить расходы по оплате налога пополам.

Государственная пошлина

В этом случае заявителем лучше выступить тому, у кого пошлина будет дешевле (например, физическому лицу, если договор подписывается между ним и юридическим лицом).

А вот одновременное обращение в регистрационную палату обеих сторон сделки ситуацию не спасет. Сумма налога от этого не только не уменьшится, но и вырастет в 2 раза.

Также следует отметить, что согласно ст. 333 НК РФ право на льготы по уплате государственной пошлины за регистрацию договора аренды имеют малоимущие лица, состоящие на учете по улучшению жилищных условий, и государственные организации, в наименованиях которых используются слова «Россия» и «Российская Федерация».

Куда и как подать заявление

Заявление можно подать двумя способами:

  1. Во-первых, можно подать заявление в письменном виде. Для этого можно скачать бланк заявления разделе «Документы и бланки» в начале статьи и подать его в Росреестр или МФЦ.
  2. Также можно подать заявление в электронной форме. Для этого нужно заполнить форму на портале Госуслуг, либо на сайте Росреестра.

Если стороны арендных отношений уверены в комплектности регистрационного пакета документов, то для осуществления процедуры регистрации можно отправить документы почтовым отправлением.

Отправляясь на регистрацию очно или пересылая документы одним из перечисленных способов, не забудьте уплатить госпошлину за регистрацию, которая составляет 2 000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций. Ознакомиться с реквизитами и сформировать квитанцию можно на сайте Росреестра.

Срок регистрации — 7 дней. Отсчет срока начинается на следующий день после подачи документов.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

Мы также оказываем услуги по подаче документов в любой Росреестр по Москве и Московской области вне очереди. Возможно осуществление подачи на следующий день после обращения, а также ускоренной регистрации сделок по объектам недвижимости. Для получения дополнительной информации заполните заявку ниже или свяжитесь с нашими специалистами по телефону
+7 495 748-7580.

Дополнительно оплачивается государственная пошлина:

  • при регистрации договоров аренды/субаренды недвижимости:
    • юридические лица – 22 000 рублей;
    • физические лица – 2 000 рублей.
    • юридические лица – 1 000 рублей;
    • физические лица – 350 рублей.

    В комплект услуг по регистрации договора аренды недвижимости входит:

    • Анализ представленного Заказчиком комплекта документов и предварительная оценка возможности их регистрации.
    • Консультирование Заказчика по правовым аспектам и возможным последствиям сделки.
    • Подготовка и формирование комплекта документов, необходимого для государственной регистрации.
    • Представление документов в Росреестр.
    • Поэтапный контроль, сопровождение и государственная регистрация сделки.
    • Получение зарегистрированных документов и передача их Заказчику.

    Список необходимых документов для регистрации договора аренды недвижимости:

    • Договор аренды (субаренды и т.п.) с актом передачи имущества в количестве, равном числу сторон договора и один экземпляр для Росреестра.
    • Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
    • Документы-основания, указанные в свидетельстве.
    • Документ, подтверждающий оплату госпошлины за регистрацию (подлинник).
    • Кадастровый паспорт, экспликация + справка о стоимости при решении сторон оформить договор в нотариальном порядке.
    • Нотариальное согласие супруга/супруги на совершение сделки, если одна из сторон договора физическое лицо.
    • Учредительные и уставные документы компании, заверенные нотариально (свидетельства ОГРН, ИНН, Устав/Учредительный договор, решения/приказы о назначении генерального директора).
    • Решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки.
    • Доверенность на право заключения договора, если он подписан представителем участника договора (копия, заверенная организацией).
    • Нотариальная доверенность на наших сотрудников для представления интересов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от одной из сторон сделки.
    • Также могут потребоваться иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации и проверки законности сделки.

    Основные виды регистрации договора аренды недвижимости:

    Нюансы

    Ведущие специалисты считают, что, если в договоре по аренде отчетливо закреплен предмет сделки, здание очерчено правильно в кадастровых документах и на него зафиксировано право собственности, то вопросов с регистрацией договора аренды нежилого помещения нет. Трудности появляются тогда, когда здание изображено неотчетливо, присутствуют ошибки в бумагах кадастрового учета и документе про собственность. К примеру, если учет в кадастре провели давным-давно, информация зарегистрирована в документах Бюро Технической Инвентаризации, однако они отсутствуют в кадастровых документах.

    В таком случае, если здание постигло такой учет неверным способом, владельцу необходимо будет проводить его опять. Для этого с арендодателем необходимо заключить договор про уплату лишь реального использования. Или можно заключить сделку по аренде имеющегося помещения. Когда люди готовы к сотрудничеству, есть возможность всё порешать.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector