M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет

Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет?

Нужно ли регистрировать договор аренды, на какой срок можно заключать договор, какие документы нужны для регистрации договора аренды, особенности договоров аренды, заключаемых на различные сроки. Об этом и о многом другом в этой статье.

На какой срок можно заключить договор аренды недвижимости.

Какой срок нужно выбрать для подписания договора аренды недвижимости.

Особенности договоров с различным сроком действия.

Стоимость и сроки государственной регистрации.

Какие нужны документы для регистрации договора аренды.

Нужно ли вообще регистрировать договора аренды недвижимости.

Как заключить долгосрочный договора аренды недвижимости, не регистрируя его в Росреестре.

Срок аренды и виды договоров

Срок аренды – это временный промежуток действия договора, в течение которого каждая из сторон обязана исполнить свои обязательства: арендодатель – передать имущество в пользование, арендатор – уплатить денежные средства.

Срок действия договора аренды определяется на основании обоюдного соглашения, но в рамках действующего законодательства.

Начинается действие договора с начала суток, а заканчивается с их окончанием в 24:00 часа. Возможно ли заключение договора аренды на неопределенный срок? Возможно, это прямо упоминается в ст. 610 ГК РФ «Срок договора аренды».

Срок аренды и виды договоров

По сути статьи очевидно, что все договоры аренды можно разделить на две категории:

  • срочные (краткосрочные или долгосрочные);
  • бессрочные или заключённые на неопределенный срок.

Если в договоре не зафиксирован срок аренды, он по умолчанию считается бессрочным. Законодательство может устанавливать предельные или максимальные сроки действия договора для отдельных видов аренды или отдельных категорий имущества.

Краткосрочными договорами считаются соглашения, заключённые сроком до 1 года. Они не подлежат государственной регистрации. Долгосрочные соглашения часто перерастают в бессрочные, в которых арендатор получает право оформления имущества в свою собственность.

Договор аренды, который заключён на срок, превышающий предельные значения, считается заключённым на срок, являющийся предельным.

Для проведения данной процедуры понадобится обратиться в местный регистрационный орган, который сделает соответствующие записи в Едином реестре. При этом потребуются следующие документы:

  • Непосредственно сам договор аренды, полностью соответствующий требованиям актуальных нормативных актов. Чаще всего регистрационный орган требует предоставить три оригинальных экземпляра договора, два из которых будут возвращены по завершении процедуры (предполагается, что каждая сторона сделки возьмет себе по одному экземпляру).
  • Заполненное заявление о намерении зарегистрировать договор аренды.
  • Удостоверение личности для обеих сторон. Для физических лиц в качестве такого удостоверения может выступать паспорт, для индивидуальных предпринимателей – паспорт и свидетельство о регистрации ИП, для юридических лиц – учредительная документация, свидетельство о госрегистрации, документы об избрании исполнительного органа или директора и приказ о вступлении последнего в свою должность.
  • Выписка из ЕГРН на объект недвижимости, который предполагается сдавать в аренду.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины (2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц).
  • Согласие непосредственного собственника сдаваемого объекта на его предоставление в аренду. Данная бумага понадобится в том случае, если помещение сдается в аренду предприятием, которое распоряжается им по праву хозяйственного ведения или оперативного управления.
Читайте так же:
Алименты в браке решение суда

Можно ли зарегистрировать договор аренды участка, если не все собственники зарегистрировали свои права на него?

Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения (Определение ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6).

Суды трех инстанций поддержали Росреестр

Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.

Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.

Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям. Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека. Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.

Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию.

Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.

Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция отказалась. По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды. «Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)», – разъяснил районный суд.

С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию

Изучив ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора. То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС.

Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Читайте так же:
Какие документы подтверждают право собственности на квартиру

При этом решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, указал Суд. Такие решения обязательны для всех участников, вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосовании и как именно проголосовали. ВС отметил, что договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли. «Необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит», – подчеркнул Суд.

Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права. По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности даже после заключения договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно этого соглашения не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распорядиться принадлежащими им долями, подчеркнул Суд.

«Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности неправомерно признано судами как препятствие регистрации договора аренды на этот участок, что повлекло ошибочность вывода о законности обжалуемого решения Управления Росреестра», – подытожил ВС.

На этом основании Судебная коллегия отменила акты нижестоящих инстанций и приняла новое решение по делу: признала незаконным решение управления Росреестра и обязала его возобновить действия по регистрации договора.

Эксперты «АГ» согласны с основным подходом Суда

Партнер юридической фирмы «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев полагает, что решение ВС закономерно: «Права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у таких собственников и не должны ущемляться».

Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН. «Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей», – пояснил Антон Алексеев.

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению. «С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора», – считает Антон Алексеев.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.

Читайте так же:
Как узнать категорию земель по кадастровому номеру – доступные способы

«Несмотря на время, прошедшее с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 г., а затем и пришедшего ему на смену Закона о государственной регистрации недвижимости 2015 г., до настоящего времени многие собственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности – как, впрочем, и многие индивидуальные собственники других объектов недвижимости – не осуществили регистрацию своих прав», – отметил эксперт.

По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать», – считает Николай Сапожников.

При этом, добавил он, ВС специально отметил установленную законом гарантию прав сособственников: участники долевой собственности в любом случае, даже после заключения договора аренды, при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распоряжаться принадлежащей им земельной долей.

Как это сделать

Пройти официальную регистрацию можно разными путями:

  • лично посетить любое региональное подразделение Росреестра с пакетом всей документации и заявлением;
  • отправить по почте заказное письмо с описью вложений, дождаться ответного уведомления с датой посещения отделения для получения выписки о смене владельца на правах аренды.

В любом варианте сам договор и приложенную документацию будут проверять на подлинность и юридическую грамотность, сведения о подаче заявления будут занесены в учетную книгу входящей документации.

Заявителям необходимо уплатить государственную пошлину за проведение регистрационных действий в размере 15 тыс. рублей, сумма делиться между участниками сделки.

Юристы рекомендуют до окончания всех регистрационных действий не пользоваться арендованным помещением во избежание недоразумений с контролирующими органами.

Преимущественное право заключения

Ст. 621 ГК РФ содержит интересную гарантию для добросовестных арендаторов – о преимущественном праве оформить соглашение на новый временной период. Это означает, что такой арендатор преимущество в глазах арендодателя перед другими лицами. О своем намерении воспользоваться правом арендодатель должен письменно уведомить собственника до истечения периода действия текущих договоренностей.

Если собственник проигнорирует преимущественное право, то бывший пользователь сможет требовать принудительного возмещения убытков.

А нужно ли регистрировать договор аренды

Не регистрировать договор аренды заключенный на неопределенный срок?

#6 -Unregistered-

  • не юрист

подскажите пожалуйста реквизиты этого решения. будет интересно почитать.

#7 -ВЭЛ-

  • не юрист

Pastik, ТЫ НЕ ПРАВ!

первичный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, подлежит обязательной государтсвенной регистрации, даже если впоследствии выяснится, что фактически он действовал менее года.
Для того, чтобы избежать гос. регистрации необходимо указывать в договоре аренды конкретный срок, который должен быть менее года. Это потом продлевай его сколько хочешь и без регистрации.

Определение (а не решение!) ФАС МО, о котором ты говоришь вспоследствии было отменено в ВАСе. Кстати, по этому вопросу есть практика ВАСа, неужели ты не в курсе?

#8 Casper Casper —>

  • продвинутый
  • 344 сообщений

первичный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, подлежит обязательной государтсвенной регистрации, даже если впоследствии выяснится, что фактически он действовал менее года.

#9 Pastic Pastic —>

Монстр Разума (c) Ивановский Перц

первичный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, подлежит обязательной государтсвенной регистрации, даже если впоследствии выяснится, что фактически он действовал менее года.

Это с чего это Вы взяли?

Читайте так же:
Как посчитать неустойку по алиментам

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

И с чего Вы взяли, что договор, заключенный на неопределенный является заключенным на срок не менее года?

Определение (а не решение!) ФАС МО, о котором ты говоришь вспоследствии было отменено в ВАСе. Кстати, по этому вопросу есть практика ВАСа, неужели ты не в курсе?

#10 kuropatka kuropatka —>

первичный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, подлежит обязательной государтсвенной регистрации, даже если впоследствии выяснится, что фактически он действовал менее года. Для того, чтобы избежать гос. регистрации необходимо указывать в договоре аренды конкретный срок, который должен быть менее года. Это потом продлевай его сколько хочешь и без регистрации.

Вообще-то должно быть так: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут в любой момент по желанию одной из сторон (с предварительным уведомлением), а так как этот момент может наступить и до прошествия одного года, то регистрация такого договора не требуется.

#11 Ferero Roche Ferero Roche —>

  • ЮрКлубовец-кандидат
  • 96 сообщений

первичный договор аренды, заключенный на неопределенный срок, подлежит обязательной государтсвенной регистрации, даже если впоследствии выяснится, что фактически он действовал менее года.

#12 -Yuliya-

  • не юрист

#13 Casper Casper —>

  • продвинутый
  • 344 сообщений

#14 mnatsa mnatsa —>

Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

11. Договор аренды здания, возобновленным на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

#15 Sergey_A Sergey_A —>

А нужно ли регистрировать договор аренды недвижимости, если в договоре не определен срок.
Прямого ответа я нигде не нашел, поэтому хочу узнать мнение коллег

А нужно ли придумывать что то новое, если можно пользоваться
проверенными старыми способами?

Вот интересно. Мы сколько раз устанавливали срок в 11 месяцев с последующей автоматической пролонгацией на тот же срок. И все нормально.

#16 kuropatka kuropatka —>

Sergey_A
А вы считаете, что договор на 11 месяцев и бессрочный — это одно и то же? Нет, в конкретной ситуации стороны выбирают ту фому, которая им больше подходит.

Читайте так же:
Медицинское страхование — это… Что такое Медицинское страхование?

Интересно, если в бессрочный договор аренды внести условие о предупреждении арендодателем о прекращении договора, допустим, за 360-363 дней (но до года) — что скажет суд? Massive как-то говорил, что если срок предупреждения больше года, то имеем притворную сделку со всеми вытекающими. А в такой ситуации?

#17 Goldy Goldy —>

  • продвинутый
  • 491 сообщений

#18 NataN NataN —>

Решила почитать тему. столкнулась с тем же вопросом. Даже удивительно, столько рассуждали, и никаких стойких выводов. так и не могу решить, что удобнее:11 месяцев или неопределённый срок.

#19 Goldy Goldy —>

  • продвинутый
  • 491 сообщений

Если данный факт не пугает, то.

Нет, «пугает» нас в этой ситуции только налоговые последствия признания договора незаключенным.

#20 Pastic Pastic —>

Монстр Разума (c) Ивановский Перц

Нет, «пугает» нас в этой ситуции только налоговые последствия признания договора незаключенным.

Для этого нет никаких оснований.

Добавлено:
И еще — уж сколько раз твердили, что незаключенность договора аренды никаких налоговых последствий не влечет — это общее мнение ФАСов практически всех округов.

Вот, почитайте практику:

#21 Lenat Lenat —>

#22 vad vad —>

Вот, что пишет судья ФАС СКО Афонина Е.И. (Вестник ВАС РФ, № 7, 2000, "О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество. "):

". Учитывая, что ст.651 ГК РФ не предусматривает гос. регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок до одного года, возникает вопрос об обязательности регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок.
По делу № 2241/99 окружной суд отклонил доводы кассационной жалобы о недействительности договора аренды здания в связи с отсутствием его государственной регистрации, указав следующее. В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку договор №5А заключен сроком на 6 месяцев и после окончания данного срока арендатор продолжал пользоваться помещением, в силу ст.651 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае независимо от фактического срока пользования помещением государственной регистрации договора аренды не требуется, так как последняя необходима лишь для случаев, когда по совместному волеизъявлению сторон в момент заключения договор срок договора определен продолжительностью более одного года."

Об этом здесь многие говорили, но вот решил и мнение суда привести.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector