M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами

Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами

Договор аренды квартиры между физическими лицами — это документ, который подтверждает передачу жилого помещения его собственником другой стороне во временное использование за определенную плату. Правильнее называть такую сделку наймом.

Согласно ст. 671 ГК РФ, арендой признается использование жилого помещения юрлицом. Если в сделке задействованы граждане, заключается договор найма квартиры между физическими лицами в простой письменной форме, не требующей обязательного заверения у нотариуса. Если соглашение заключается на срок свыше 1 года, его регистрируют в Росреестре.

Как составить договор аренды квартиры

Обязательные условия

Каждый договор найма должен содержать следующие сведения:

  • Предмет договора (арендуемый объект с указанием площади и адреса).
  • Сроки и стоимость аренды.
  • Индивидуальные данные наймодателя и нанимателя.
  • Права и обязанности сторон.
  • Порядок расторжения, штрафные санкции и прочие условия.
  • Информация о документах на собственность и завизированное согласие всех собственников и дольщиков жилья.

Важно! При долевом владении квартирой необходимо письменное согласие на сделку по аренде, либо подпись в договоре при единовременном присутствии всех собственников жилья.

Для арендатора важным моментом при составлении соглашения найма жилого помещения, является юридическая «чистота» квартиры. Для проверки нужно:

График

  • Запросить документы на собственность жилья.
  • Сравнить данные паспорта наймодателя и информацию свидетельства собственности (они должны совпадать).
  • Выписка из домовой книги о составе прописанных жильцов.

Следует с осторожностью отнестись к следующим категориям собственников:

  • Недееспособные граждане.
  • Находящиеся в местах отбывания наказания.
  • Отсутствующие по контрактной службе.
  • Несовершеннолетние, прописанные в данной квартире.

Инициатор арендной сделки должен предоставить доверенность на распоряжение собственностью от других владельцев жилплощади, а в случае обременения несовершеннолетним – получить разрешение от органов опеки.

В противном случае на законных основаниях остальные долевые владельцы квартиры могут требовать освободить помещение, и договор в данном случае признают недействительным.

Предмет договора и стороны соглашения

Предметом договора найма является жилплощадь с указанием метража и адреса. Сторонами в документе являются наймодатель (арендодатель, собственник) и наниматель (арендатор). В этом пункте прописываются Ф.И.О., паспортные данные всех собственников жилья и планируемого состава арендаторов. Здесь же указывается срок действия договора.

Важно! Настоящий договор заключается между двумя людьми: нанимателем и наймодателем. Другие собственники жилья и иные квартиранты фигурируют в отдельном пункте договора. Но статуса арендатора и арендодателя в документе не имеют.

Права и обязанности сторон

Арендодатель

С момента подписания соглашения собственник квартиры обязан обеспечить полный доступ к жилплощади нанимателю, передать полный комплект ключей.

Читайте так же:
Договор дарения с переходом права аренды

Обсуждение

  • Проверять состояние квартиры в указанный в договоре день.
  • Проверять показания счетчиков и требовать оплату в случае перерасхода. Если иное не указано в договоре.
  • Расторгнуть договор в случае ненадлежащего использования квартиры или при жалобах со стороны соседей.
  • Передать полностью функционирующее помещение, пригодное для жилья.
  • Составить акт на имущество, где будут указаны ценные вещи.
  • Гарантировать необремененность собственности: отсутствие ареста и нахождения в состоянии купли-продажи.
  • Не выставлять квартиру на продажу в период арендного срока и не подселять третьих лиц, не участвующих в договоре.

Нередки случаи, когда владелец квартиры, готовя ее на продажу, но желая заработать, поселив жильцов, осуществляет показ потенциальным покупателям. Этот нюанс нужно обговорить с квартирантами и, обозначить допустимое количество посещений в месяц с уведомлением и присутствием в квартире жильцов. А в качестве мотивации можно приравнять один просмотр жилья к 5-7% арендной платы. Любые действия собственника в отношении жилья в период аренды должны быть отражены и подписаны нанимателем. В противном случае договор может быть расторгнут в судебном порядке.

Арендатор

Когда приходится пользоваться чужим имуществом, создается впечатление, что обязанностей больше, чем прав нанимателя. Но это не так. Среди прав, которые получает квартирант при подписании договора:

Договор на подписание

  • Требование временной регистрации (для иностранных граждан это особенно актуально).
  • Беспрепятственное пользование квадратными метрами и удобствами помещения.
  • Требование устранения поломок по причине износа или компенсация при самостоятельной починке.
  • Право присутствия на описи ценных вещей квартиры, с проверкой на пригодность и выявление дефектов.

Также арендатор вправе менять состав проживающих лиц, выступая субарендатором. Например, семье становится накладно оплачивать двухкомнатную квартиру, и она решает переехать в одну из комнат, а вторую сдавать знакомым. Для этого нужно уведомить собственника и вписать нового участника в существующий договор. Перезаключать соглашение при этом не требуется.

Вместе с правами возникают и обязанности квартирантов:

  • Вовремя оплачивать аренду и коммунальные услуги.
  • Бережно относится к имуществу.
  • Осуществлять беспрепятственный доступ в квартиру собственнику, если тот уведомил о приходе минимум за сутки.
  • Сохранять квартиру в первоначальном виде. Не менять мебель, сантехнику, проводить перепланировку без ведома хозяев.

Сроки сдачи жилья

Хозяева квартиры предпочитают не афишировать сдачу в наем, и не фиксировать это в Госреестре, поэтому среди сроков договора выбирают либо 364 дня, либо 11 месяцев. За указанный срок доход с аренды не облагается налогом, а сам договор просто перезаключают по-новому.

Читайте так же:
Какой штраф за сдачу квартиры без договора

Расчет арендной платы

Ежемесячно квартирант обязан погашать арендную плату, указанную в договоре, коммунальные платежи (свет, электричество, телефон, интернет). Сумма за аренду платится на месяц вперед, а коммунальные расходы – за прошедший период. Иногда хозяин включает в стоимость квартиры безлимитное пользование водой, светом, а иногда, напротив, обязывает отдельно платить полностью за квартиру. Второй вариант практикуется, если хозяин проживает в другом городе или стране. При первом взносе также необходимо внести страховой залог. Он обычно равен ежемесячному платежу и возвращается при выезде при условии, что все имущество в целостности и соответствует описи. Если нанимателю сложно выплатить всю сумму, то залог могут разбить на несколько частей. Тогда первые месяцы будет выплачиваться аренда и части залоговой суммы. Хозяин не имеет права повышать арендую часть во время действия соглашения.

Важно! При заключении договора проставляются дата и показания всех счетчиков на этот день в присутствии клиента. Это делается во избежание споров по счетам и для контроля за личным расходом коммунальных благ.

Способы оплаты

Оплата производится наличными или по безналичному расчету. Нанимателю следует завести лист – расписку, где хозяин будет подписываться под полученной суммой. При оплате на карту в договоре нужно указать реквизиты или номер кошелька. Все квитанции необходимо распечатывать и хранить с договором.

Страховой депозит

Страховой депозит имеет место быть, если сдается обжитая квартира с хорошим ремонтом, мебелью и сантехникой. В присутствии квартиранта переписывают все имущество в доме с указанием количества. При описи бытовой техники и электроники указывается марка и модель.

Важно! Если был замечен скол, трещина, дефект, неработающие функции бытовой техники, отсутствующие стекла или зеркала и т. д., то нужно указывать все в акте описи имущества, чтобы не пришлось доказывать непричастность к поломке.

Размер страхового депозита делают равным ежемесячному платежу не просто так. Если собственник захочет не прерывать арендные отношения до заселения новых жильцов, он будет стараться обратить страховой депозит в платеж, под предлогом продлить аренду еще на месяц. Однако по договору залог – это возвратная сумма и если жильцы решают съехать в срок, ничего не испортив в доме, то залог возвращается в полном объеме. Удерживать его в качестве платы за последний месяц не имеют права, если иное не указано в соглашении.

Читайте так же:
Гражданам каких государств нужны патенты на работу в ро

Условия расторжения и продления договора

В соглашении важно указать все возможные причины для расторжения договора. Среди них:

  • Неисполнение условий настоящего договора (с размером штрафа или без него).
  • Жалобы со стороны соседей.
  • Непригодные для проживания условия, скрытые хозяином.
  • Необходимость продажи (с размером компенсации квартирантам).
  • Форс-мажор.

Иногда случаи для расторжения договора возникают внезапно, и требуют немедленного решения. Чтобы обезопасить хозяина и подстраховать нанимателя, прописываются максимальные сроки уведомления о разрыве сделки и размер компенсации.

Продление договора происходит автоматически, если у сторон нет претензий и иных планов на данную жилплощадь.

Пример заполнения

Для тех, кто затрудняется с самостоятельным заполнением шаблона договора найма жилого помещения, приведем инструкцию по оформлению на примере шаблона.

В приведенном образце использованы условные данные сторон договора – любые совпадения являются случайными.

Что необходимо заполнить в бланке договора:

Место и дату оформленияЛучше указывать фактически. От места оформления в некоторых случаях зависит подсудность спора – например, если найти место жительства ответчика не представляется возможным.
ШапкуФ.И.О. сторон. Наниматель – это тот, кто снимает жилье, Наймодатель – хозяин квартиры. Ф.И.О. нужно указывать полностью без сокращений, указывать паспортные данные физических лиц и адреса их проживания.
Адрес жилого помещенияЕсли сдается жилое помещение в региональном центре, указывается населенный пункт, улица (проспект, бульвар, переулок и т.д.), номер дома и номер квартиры. Для жилья, расположенного в иных населенных пунктах региона, нужно дополнительно указать наименование субъекта РФ и административный район.
Список проживающих гражданЖильцы (члены семьи нанимателя) указываются в обязательном порядке. Достаточно прописать Ф.И.О. полностью, дату рождения и степень родства с основным нанимателем.
СрокиГлавный – срок действия. В этот период наниматель будет вправе пользоваться жилым помещением. Дополнительно указываются сроки оплаты, передачи квартиры от хозяина съемщику и обратно, сроки перезаключения и уведомления об освобождении жилья.
Размер и порядок оплатыРазмер платы нужно указывать цифрами и прописью. По общему правилу, плата не включает коммунальные услуги – они оплачиваются сверх. Порядок оплаты может быть наличным или безналичным – как договорятся стороны.
Дополнительная информацияЛучше указать, по какому адресу держать связь с контрагентом, а также другие контактные данные. Это пригодится при возникновении серьезных разногласий.

Договор найма жилого дома заполняется тоже по приведенному выше шаблону, но в тексте нужно везде заменить «квартира» на «жилой дом». Аналогично с комнатами.

2. Классификация договора найма по сроку действия

В Гражданском кодексе РФ договора найма различаются по сроку, на который заключен договор.

  1. сроки и времяДолгосрочныйдоговор — это тот, срок действия которого не превышает 5 лет (но не менее 1 год).
  2. Краткосрочный договор — это договор, при котором период найма жилья не превышает 11 месяцев.

В долгосрочном договоре есть ряд моментов, невыгодных для наймодателей.

Так, по истечении срока действия долгосрочного договора найма собственник недвижимости обязан:

  • Либо пролонгировать договор с тем же нанимателем (разумеется, если тот изъявил таковое желание).
  • Либо уведомить нанимателя об отказе в пролонгации договора и в течение ближайших 12 месяцев не сдавать жилье внаем (ст. 684 ГК РФ).

При не соблюдении этих условий наниматель может потребовать в суде признания договора с новым нанимателем недействительным или возмещения убытков.

Следует помнить, что в случае отсутствия пункта о сроках действия договора, он автоматически попадает в разряд долгосрочных.

В ситуации, когда срок действия договора превышает 12 месяцев, документ составляется в письменной форме, проходит обязательную государственную регистрацию. Если между сторонами запланирована последующая передача права собственности на жилплощадь в пользу арендатора, соглашение между ними оформляется в виде договора купли-продажи с указанием условий.

Ответственность в договоре

За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.

Сначала читать, потом подписывать

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Какой договор лучше заключать?

В этом вопросе все предельно просто. Собираетесь арендовать офис или любое другое помещение у юридического лица? В таком случае необходимо заключить договор аренды. Планируете снять квартиру у физлица? Договор найма жилого помещения!

Самый важный момент — это проверка самого договора и всех его пунктов. Очень внимательно нужно изучить каждый из пунктов:

  1. Предмет аренды и его характеристики;
  2. Данные и реквизиты сторон;
  3. Порядок и сроки оплаты;
  4. Ответственность сторон;
  5. Опись имущества.

Также в договоре найма или аренды нужно уделить внимание порядку расторжения договора. Здесь должно быть прописано, при каких условиях владелец недвижимости может попросить нанимателя покинуть помещение и даже применить в его отношении штрафные санкции.

Для обоих типов договоров характерно заключение в письменной форме. Договор аренды обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Договор найма — только в том случае, если он заключается более чем на 1 год.

Продление договорных отношений

От срока, на который заключен договор найма, зависит и порядок продления договорных отношений.

Если стороны заключали соглашение на срок не менее года, то наниматель имеет преимущественное право на возобновление договора.

В этом случае не менее, чем за 3 месяца до окончания действия договорных отношений, наймодатель должен направить нанимателю одно из уведомлений:

  • О заключении договора на прежних условиях;
  • О возможности продления соглашения на измененных условиях;
  • О намерении не сдавать предмет договора в течение 1 года и более.

Если собственник помещения не направляет вышеуказанное уведомление, то договор автоматически продлевается на прежних условиях.

Договор с измененными условиями продлевается путем составления дополнительного соглашения. Аналогичным образом продлеваются и краткосрочные договоры найма жилого помещения.

Как сдать квартиру в аренду и «не нарваться» на неприятности? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


Это быстро и бесплатно !

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector