M-hunter.ru

Поиск тендеров
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли физическим лицам сдать квартиру организации? Нюансы сделки

Можно ли физическим лицам сдать квартиру организации? Нюансы сделки

Владелец недвижимости имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, если это не противоречит законам. Он на законных основаниях может ее продавать или сдавать в аренду. Причем проводить такие операции можно, как с физическими, так и с юридическими лицами. Для того чтобы сдать квартиру организации на законном основании, следует разобраться с действующими правилами и рекомендациями.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Учет командировочных расходов для налогообложения в вопросах и ответах

Елена Строкова,
главный эксперт-консультант Управления обучения клиентов ООО «ТЛС-ПРАВО»

Большинство организаций в своей деятельности сталкиваются с необходимостью направления своих сотрудников в служебные командировки. Действующее законодательство содержит определенные требования к порядку оформления служебных командировок, оплаты командировочных расходов и учета их для целей налогообложения. Однако вопросов по командировочным расходам меньше не становится. Ответим на самые актуальные из них.

Дополнительные услуги гостиниц должны быть обусловлены производственной направленностью

В соответствии со ст. 168 ТК РФ в случае направления в служебную командировку работодатель обязан возмещать работнику в том числе расходы на наем жилого помещения и иные расходы, произведенные работником с разрешения или ведома работодателя.

Состав расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли в качестве командировочных расходов, определен в пп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ, в него включены в том числе расходы на наем жилого помещения.

По этой статье расходов подлежат возмещению также расходы работника на оплату дополнительных услуг, оказываемых в гостиницах за исключением расходов на обслуживание в барах и ресторанах, расходов на обслуживание в номере, расходов на пользование рекреационно-оздоровительными объектами (Письмо Минфина РФ от 05.12.2011 № 03-03-06/1/802).

При этом, как и другие расходы для учета по налогу на прибыль, затраты по оплате дополнительных услуг гостиниц должны быть не только документально подтверждены и экономически обоснованы, но и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ). Порядок и размеры возмещения расходов, связанных со служебными командировками, определяются коллективным договором или локальным нормативным актом организации. Например, положением о командировках.

Таким образом, организация вправе учесть при исчислении налога на прибыль расходы на платные услуги в гостинице, в частности на аренду сейфа, но при условии их производственной направленности (Письмо Минфина России от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18308). К примеру, гостиничный сейф использовался работником для хранения важных документов организации, которые ему нужны для выполнения задания в командировке.

Читайте так же:
Как проверить судимость человека по паспорту? — Checklic

Одновременно следует отметить, что согласно п. 3 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ все виды установленных действующим законодательством РФ компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством РФ), связанных, в частности, с исполнением налогоплательщиком трудовых обязанностей (включая возмещение командировочных расходов).

Перечень расходов на командировки, суммы возмещения которых не подлежат налогообложению, содержится в абз. 12 п. 3 ст. 217 НК РФ. На суммы оплаты стоимости услуг по аренде сейфа для командированного работника указанные положения п. 3 ст. 217 НК РФ не распространяются. Следовательно, суммы оплаты стоимости платных услуг, предоставляемых гостиницей по аренде сейфа, для командированного работника подлежат обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18308).

Затраты организации на аренду квартиры для командированных работников будут «прибыльными» расходами только за период ее использования

Если для компании такая аренда квартиры обходится дешевле, чем компенсация командированным сотрудникам затрат на оплату гостиницы, то такие расходы на аренду будут экономически обоснованными (п. 1 ст. 252 НК РФ) и их можно учесть при исчислении налога на прибыль (пп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом в качестве документального подтверждения этих расходов, в том числе необходимы заключенный договор аренды (субаренды), документы, под- тверждающие оплату арендных платежей и акт приемки-передачи арендованного имущества (письма Минфина России от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483, от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067).

Кроме того, в обязанности арендатора входит и несение затрат на содержание арендованного имущества, если иное не установлено договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Следовательно, расходы на оплату коммунальных услуг за арендуемую квартиру тоже будут экономически обоснованными.

А значит, и аренду, и коммунальные платежи можно учесть в расходах за весь период действия договора аренды. При этом Минфин России считает, что учесть затраты на аренду такой квартиры можно только за период, когда она фактически использовалась для проживания командированных работников.

По мнению финансистов, расходы в виде арендной платы за время, когда помещение не использовалось, не могут быть признаны в целях налогообложения прибыли (письма Минфина России от 15.01.2016 № 03-03-07/803, от 25.03.2010 № 03-03-06/1/178, от 25.01.2006 № 03-03-04/1/58). Специалисты финансового ведомства также указали, что суммы арендной платы включаются в расходы на основании документов, косвенно подтверждающих факт пребывания в квартире командированных работников. Такими документами, к примеру, могут быть командировочное удостоверение, проездные, отчет о командировке.

Читайте так же:
Как правильно написать жалобу в прокуратуру

В отношении коммунальных платежей контролирующие органы придерживаются такого же подхода: их можно учесть в «прибыльных» расходах только за время, когда в квартире жили командированные работники (письма Минфина России от 05.12.2011 № 03-03-06/1/802, УФНС России по г. Москве от 24.05.2012 № 16-15/045924@, от 16.04.2010 № 16-15/040653@).

Для подтверждения расходов на проезд по электронным билетам документы об оплате не нужны

Организация вправе обосновать потребление услуги перевозки любыми документами, напрямую или косвенно подтверждающими факт использования приобретенных билетов (Письмо Минфина России от 26.07.2018 № 03-03-06/1/52555).

Расходы на приобретение железнодорожного билета подтверждаются контрольным купоном электронного проездного документа (выпиской из автоматизированной системы управления пассажирскими перевозками на железнодорожном транспорте), полученным в электронном виде по информационно-телекоммуникационной сети (п. 2 Приказа Минтранса России от 21.08.2012 № 322, письма Минфина России от 15.10.2014 № 03-03-07/51936, от 25.08.2014 № 03-03-07/42273). Расходы на приобретение авиабилета подтверждаются маршрут/квитанцией электронного билета и посадочным талоном (п. 2 Приказа Минтранса России от 08.11.2006 № 134, Письмо ФНС России от 11.04.2019 № СД-3-3/3409@).

При этом посадочный талон, в том числе электронный посадочный талон, полученный при электронной регистрации на рейс, должен содержать соответствующие реквизиты, подтверждающие факт потребления подотчетным лицом услуги воздушной перевозки.

Этим реквизитом является штамп о досмотре. При отсутствии штампа о досмотре на распечатанном электронном посадочном талоне организации необходимо подтвердить факт потребления подотчетным лицом услуги воздушной перевозки иным способом.

В случае невозможности получения штампа о досмотре на посадочном талоне организация может представить выданную авиаперевозчиком или его представителем справку, содержащую необходимую для подтверждения полета информацию (Письмо Минфина России от 28.02.2019 № 03-03-05/12957). Когда расходы на приобретение железнодорожного и (или) авиабилета подтверждены вышеуказанными документами, то для целей налогообложения прибыли дополнительных документов, свидетельствующих об оплате билета, в том числе выписки по оплате банковской картой, не требуется (Письмо Минфина России от 14.01.2014 № 03-03-10/438, направленное Письмом ФНС России от 05.02.2014 № ГД-4-3/1897).

Расходы работника на каршеринг в командировке могут быть учтены в «прибыльных» расходах

Для целей исчисления налога на прибыль расходы на каршеринг в виде платы за бронирование и аренду (включая поездку и режим ожидания) можно учесть в прочих расходах, связанных с производством и реализацией, при условии, что они экономически оправданны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252, пп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Читайте так же:
Как подать в суд на пристава исполнителя

Документами, подтверждающими расходы работника на каршеринг, являются (письма УФНС России по г. Москве от 28.01.2019 № 13-11/011687@, Минфина России от 29.11.2010 № 03-03-06/1/742):

  • договор каршеринга (ст. 643 ГК РФ);
  • документы, подтверждающие оплату услуг каршеринга: кассовый чек или БСО, выписка с банковского счета (п. 2 ст. 1.2 Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ);
  • документы, подтверждающие факт использования арендованного автомобиля в целях исполнения служебного поручения в период нахождения в командировке. Например, служебная записка, в которой указана цель поездки, детальный отчет каршеринговой компании о поездке.

При этом если организация возмещает работнику расходы, связанные с нарушением им законодательства и (или) условий договора каршеринга, то такие расходы для целей исчисления налога на прибыль не учитываются, поскольку они не признаются экономически оправданными расходами организации (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Сюда относятся, например:

  • штрафы за нарушение правил дорожного движения, за неправильную парковку (п. 2 ст. 270 НК РФ);
  • штрафы за порчу автомобиля, утерю документов, курение в салоне;
  • расходы на эвакуацию и оплату спецстоянки автомобиля при нарушении правил парковки.

Продолжение статьи «Учет командировочных расходов для налогообложения в вопросах и ответах» в следующем номере журнала ПРАВОсоветник.
Вы узнаете как оформить командировку работника на его личном автомобиле для исчисления налога на прибыль, облагается ли компенсация за прерванный отпуск НДФЛ и страховыми взносами и можно ли считать затраты на командировку, в случае не заключения контракта, экономически оправданными и учесть их при исчислении налога на прибыль.

Что делать, если их нет?

Случиться может всякое, представим ситуацию, что у командированного специалиста не оказалось подтверждения о затратах на проживание. Не все еще потеряно.

Возместить могут, но скорее всего, сумма будет отличаться от реальной. Если работник и дальше планирует трудиться в этой, то лучше согласиться на то, что дают, а в следующий раз так не ошибаться.

Если же сумма серьезная, а работать далее в этой организации человек не собирается, то в принципе можно обратиться в суд, предоставив данные по средним расценкам на аренду жилья этого города от специализированных агентств. Но здесь нет никакой гарантии на положительный результат, так как суд требует подтверждений и доказательств, которых как раз и нет.

Читайте так же:
Как прописать ребенка в квартиру: документы для регистрации новорожденного

Сначала нужно зарегистрироваться как самозанятый в приложении «Мой налог». На это уйдет около пяти минут.

Скачивайте приложение «Мой налог» в AppStore или Google Play .

С ИП на самозанятых мы перешли довольно быстро и просто: написали заявлении о закрытии ИП, скачали приложение «Мой налог», подали там заявку на самозанятых. В течение суток заявку подтвердили, теперь работаем в приложении, все очень удобно.

Павел и Ирина Петровы, самозанятые из Карелии

Дальше можно оформлять аккаунты в каналах продаж и публиковать объявления.

Чем больше каналов вы задействуете, тем выше шанс, что гости найдут и забронируют именно вашу квартиру или гостевой дом.

Ответ:

Если работники, находясь в командировке, проживают в съемных квартирах, то расходы по аренде жилого помещения, предназначенного для проживания в нем командированных работников, по общему правилу могут учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Юридическое лицо, не являясь владельцем жилого помещения, однако может получить жилое помещение от его собственника в пользование на основании договора аренды, при этом жилые помещения, предоставленные юридическим лицам во временное владение или пользование по договору аренды, могут быть использованы ими только для проживания граждан.

Применительно к рассматриваемой ситуации, полагаем, только то обстоятельство, что организация-арендатор использует арендуемую квартиру для кратковременного размещения граждан, за плату, не означает, что она фактически использует жилое помещение для оказания гостиничных услуг, в качестве гостиничного номера.

Сколько можно заработать

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

В целом сдавать квартиру посуточно в 1,5–2 раза выгоднее, чем иметь дело с классической помесячной арендой. В Москве эта разница в цене тоже заметна. Например, в августе 2 ночи в квартире на Соколе (37 кв. метров) будут стоить 8260 ₽. Квартира на той же улице с похожей площадью сдаётся в длительную аренду за 55 тысяч ₽ в месяц.

Читайте так же:
Какое назначение платежа при переводе больничного

Что обязательно должно быть в бумагах?

ГК РФ указывает существенные условия сделки:

  1. Предмет договора;
  2. Размер арендной платы и порядок её внесения.

В рассматриваемом случае можно считать важным условием еще и дату, время освобождения объекта жилой недвижимости.

Ряд обязательных критериев помещения

В договоре аренды посуточно необходимо указать:

  1. Адрес объекта недвижимости;
  2. Площадь;
  3. Этаж;
  4. Кадастровый номер;
  5. Назначение.

Очевидно, что последнее может быть только одним – временное проживание в квартире. Между тем, рекомендуется подчеркивать, что арендатор не имеет права использовать имущество в каких-либо других целях.

Необходимо в самом договоре и в передаточном акте указать:

  • сдается ли квартира с мебелью или без таковой;
  • какие предметы находятся в помещении.

Каких условий нужно придерживаться при заключении сделки?

ГК РФ, в отличие от некоторых других правовых актов РФ, существует с 2001 года, нормы в нем детально проработаны.

Можно ссылаться на соответствующие статьи документа:

  1. о правах и обязанностях сторон;
  2. об ответственности.

Но можно все это прописать в самом договоре. Например, можно зафиксировать показания счетчиков до въезда в помещение арендатора и указать, что он обязан будет оплатить стоимость израсходованных ресурсов. Допустимо установить штрафы за порчу мебели и других предметов интерьера.

Особое внимание стоит уделить порядку внесения арендной платы:

  • наличными или путем перечисления на карту;
  • до въезда, частями, после освобождения квартиры и т. д.

Допустимо кратко написать о состоянии объекта недвижимости: каким материалом отделан пол, стены, потолок, есть ли сантехника, в каком это все состоянии.

Целесообразно указать максимально-полный перечень вещей находящихся в квартире — это минимизирует риск возникновения проблем в будущем. Например: срок аренды закончился, а собственник идет в полицию и заявляет, что из помещения вынесли телевизор.

Для справки: ГК РФ дает возможность прописывать в тексте любые условия, если они не противоречат нормам действующего законодательства.

Подводя итог, отметим, что договор аренды жилого помещения посуточно оформляется в соответствии с общими правилами сдачи содержащимися в ГК РФ и некоторых других правовых актах. Но имеются и нюансы, о которых шла речь в настоящей статье.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector